ECLI:NL:RBMNE:2019:6322 Rechtbank Midden-Nederland , 28-11-2019 / UTR 19/2755

Inhoudsindicatie. WOZ. Vergelijkingsmethode. Verweerder heeft onvoldoende kunnen toelichten waarom er, ook na een heroverweging in bezwaar, een verschil van 65.000 euro bestaat tussen twee nagenoeg dezelfde twee-onder-een-kapwoningen. Beroep gegrond.

Inhoudsindicatie. Deze uitspraak is gepubliceerd in verband met een onderzoek van de Universiteit Utrecht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 19/2755

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 november 2019 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats ] , eiser

(gemachtigde: mr. K.A. Leuhof)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder

(gemachtigde: mr. Y.M.S.M. Oevering-Raemaekers).

Procesverloop

In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats ] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 690.000,– naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 14 juni 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 5 november 2019. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en vergezeld door zijn echtgenote [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

Inleiding

1. De woning is een in 2016 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 221 m2 en ligt op een kavel van 379 m2.

2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 625.000,–. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.

Beoordeling door de rechtbank

3. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen in [woonplaats ] .

4. Eiser voert aan dat verweerder de WOZ-waarde van de woning ten onrechte niet heeft verlaagd in bezwaar. Eiser wijst er in dit kader op dat verweerder het bezwaar van zijn buurman tegen de WOZ-waarde van zijn woning, [adres 2] , wel gegrond heeft verklaard en de waarde voor die woning voor het belastingjaar 2019 heeft verlaagd van

€ 701.000,– naar € 625.000,–. Het bezwaar van eiser heeft verweerder daarentegen ongegrond verklaard, waarbij verweerder de waarde van de woning heeft gehandhaafd. Verweerder stelt zich op het standpunt dat een vergelijking met de WOZ-waarde van het buurpand niet opgaat, omdat de waarde van de woning moet worden vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Het verschil in waarde tussen de twee woningen verklaart verweerder doordat er in bezwaar twee verschillende taxateurs naar de woningen hebben gekeken en zij schijnbaar van inzicht verschilden of dat er mogelijk een fout is gemaakt bij de waarde van de [adres 2] .

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk maakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daarbij het volgende. De [adres 1] en [adres 2] zijn nagenoeg dezelfde woning. Zij betreffen in ieder geval het spiegelgedeelte van dezelfde twee-onder-een-kapwoning. In de taxatieverslagen van beide woningen zijn dezelfde vergelijkingsobjecten gebruikt. Omdat verwacht mag worden dat de vastgestelde waarde juist in de bezwaarfase zorgvuldig wordt getoetst, acht de rechtbank niet zonder meer aannemelijk dat bij de heroverweging in bezwaar bij [adres 2] een fout is gemaakt. Daarbij is de rechtbank van oordeel dat het verschil in waarde van

€ 65.000,– ook niet met een beroep op verschil van inzicht tussen de twee taxateurs kan worden verklaard. Temeer nu voor beide woningen dezelfde onderbouwingen in het taxatieverslag zijn gebruikt. Verweerder maakt dan ook niet aannemelijk waar het relatief grote verschil in waarde vandaan komt, terwijl er voor beide woningen voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar een handmatige controle door een taxateur heeft plaatsgevonden.

De beroepsgrond slaagt.

Conclusie

6. Verweerder maakt niet aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank verklaart het beroep gegrond en vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank stelt de waarde van de woning voor belastingjaar 2019 vast op € 625.000,– naar de waardepeildatum 1 januari 2018.

Proceskosten en griffierecht

7. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532,– (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 254,–, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512,– en een wegingsfactor 1).

8. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser in de beroepszaak betaalde griffierecht van € 47,– vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

 verklaart het beroep gegrond;

 vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;

 stelt de WOZ-waarde van de woning [adres 1] in [woonplaats ] voor het belastingjaar 2019 vast op € 625.000,– naar de waardepeildatum 1 januari 2018, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig dient te worden verminderd;

 bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

 veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.532,–;

 draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 47,– aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 november 2019.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat