ECLI:NL:RBOVE:2023:2662 Rechtbank Overijssel , 11-07-2023 / 10515864 \ CV EXPL 23-1952

Inhoudsindicatie. Gedaagde huurt van DeltaWonen een huurwoning. DeltaWonen vordert ontruiming van het gehuurde na een aantal overlastmeldingen. De kantonrechter oordeelt dat er geen sprake is van een structurele en ernstige overlast en wijst de vordering af.

RECHTBANK
OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10515864 \ CV EXPL 23-1952

Vonnis in kort geding van 11 juli 2023

in de zaak van

de stichting STICHTING DELTAWONEN,

gevestigd te Zwolle,

eisende partij,

hierna te noemen: DeltaWonen,

gemachtigde: mr. B.J. van den Berg,

tegen

[gedaagde]
,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. E. Schriemer.

1De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

– de dagvaarding van 9 juni 2023;
– de conclusie van antwoord;
– de nagezonden producties 13 t/m 15 van DeltaWonen;
– de mondelinge behandeling van 27 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
– de spreekaantekeningen van DeltaWonen;
– de pleitnota en de op de mondelinge behandeling door [gedaagde] overgelegde aanvullende stukken.

2De feiten

Sinds 5 oktober 2022 verhuurt DeltaWonen aan [gedaagde] de woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd voor de duur van één jaar.

Bij brief van 10 maart 2023 heeft de advocaat van DeltaWonen aan [gedaagde] het volgende bericht:

“deltaWonen heeft u, ondanks veel klachten van overlast die zij over u heeft ontvangen van omwonenden van u aan de [adres 2], een tweede kans gegeven.

Sinds 5 oktober 2022 verhuurt deltaWonen aan u een woning aan de [adres 1]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar en met u zijn, naast de gebruikelijke voorwaarden, ook aanvullende voorwaarden overeengekomen. Die voorwaarden zien – kort samengevat – hierop dat u en/of uw bezoek aan omwonenden geen enkele overlast mag veroorzaken, dat u het gehuurde goed moet onderhouden en schoonhouden en dat u alle aanwijzingen van deltaWonen en door haar aan te wijzen personen, moet opvolgen.

Helaas ontvangt deltaWonen sinds 13 december 2022 weer zeer geregeld klachten van door u veroorzaakte overlast. Die overlast bestaat grotendeels uit geluidsoverlast, bestaande uit onder andere schreeuwen, schelden, bonken, kloppen op muren, slaan met deuren etc., zowel overdag als ook gedurende de avond/nacht. deltaWonen heeft op 16 december 2022 hierover telefonisch met u gesproken en u aangegeven dat de overlast moet stoppen. Per brief van 13 januari heeft deltaWonen u opnieuw gewaarschuwd en uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek. Dat gesprek heeft op 23 januari 2023 plaatsgevonden en per brief van 24 januari 2023 heeft deltaWonen u gesommeerd om de huurovereenkomst en nadere afspraken na te komen en de overlast per direct te stoppen. Toch ontvangt deltaWonen nog steeds zeer geregeld klachten van door u veroorzaakte ernstige geluidsoverlast.

Zij wordt inmiddels door omwonenden van u, die ook een woning huren van deltaWonen, aangesproken om ervoor te zorgen dat zij rustig kunnen wonen. Het is haar plicht om tegen overlastveroorzakers zoals u op te treden.

Ik heb dan ook de opdracht gekregen om op korte termijn een kort geding procedure tegen u te starten bij de rechtbank in Zwolle, waarin de ontruiming van de woning door u wordt gevorderd. Als de rechter het met deltaWonen eens is dat u uw tweede kans heeft verprutst, dan komt u op straat te staan.

(…)”

3Het geschil

DeltaWonen vordert ontruiming van het gehuurde, binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

DeltaWonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt en dat [gedaagde] aldus tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de daarbij behorende aanvullende voorwaarden. DeltaWonen heeft hiertoe gesteld dat [gedaagde] sinds begin december 2022 ernstige en structurele overlast veroorzaakt vanuit het gehuurde. De overlastsituatie heeft bij de directe boven- en onderbuurman van [gedaagde] , die ook huurders zijn van DeltaWonen, een zeer negatieve impact op hun dagelijkse leven. De inschakeling van hulpverlenende instanties hebben niet geleid tot beëindiging van de overlastsituatie. Volgens DeltaWonen is een spoedige ontruiming van het gehuurde nog de enige manier om de extreme woonoverlast te stoppen, waarbij niet gewacht kan worden op het einde van de huurovereenkomst (5 oktober 2023).

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van DeltaWonen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van DeltaWonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van DeltaWonen in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4De beoordeling

spoedeisend belang aanwezig

DeltaWonen dient als verhuurder het ongestoord woongenot van haar huurders te waarborgen. Gelet op het aantal overlastmeldingen bij DeltaWonen van een tweetal buren van [gedaagde] en de aard daarvan heeft DeltaWonen een spoedeisend belang bij de beoordeling van haar vordering zodat DeltaWonen ontvankelijk is in haar vordering.

geen ontruiming

DeltaWonen vraagt in dit kort geding aan de kantonrechter om een beslissing te nemen over de gevraagde ontruiming. Ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel, die in de praktijk vaak een definitief karakter heeft. Daarom moet hier terughoudend mee worden omgegaan. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is daarom alleen plaats als op basis van wat partijen hebben aangevoerd en de stukken die zij hebben overgelegd, met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de bodemrechter zal oordelen dat Nijland het gehuurde moet ontruimen.
Daarbij komt dat in een kort geding procedure geen ruimte is voor een diepgaand onderzoek naar de bestreden feiten.

DeltaWonen heeft ter onderbouwing van de gestelde overlast verwezen naar de schriftelijke overlastmeldingen vanaf december 2022 en de logboeken die zij in het geding heeft gebracht. De meldingen en logboeken zijn afkomstig van de directe beneden- en bovenbuurman van [gedaagde] . In de meldingen en logboeken wordt onder andere gesproken over kloppen, bonken, tikken, schreeuwen en schuiven. Soms wel meerdere keren op een dag en vaak kortstondig. [gedaagde] heeft hiertegen ingebracht dat dit normale woon- en leefgeluiden zijn en dat het hier gaat om een appartementencomplex uit de begin jaren tachtig van de vorige eeuw, waarbij sprake is van slecht geïsoleerde vloeren. DeltaWonen heeft dit laatste niet weersproken. Van de direct naast [gedaagde] wonende buren zijn geen overlastmeldingen bekend en van de andere omwonenden (het complex telt twaalf appartementen) evenmin. DeltaWonen heeft ter onderbouwing van de gestelde overlastsituatie twee geluidsbestanden overgelegd, die zijn opgenomen in de woningen van de klagers. Deze opnames kunnen echter niet de stelling van DeltaWonen ondersteunen, alleen al omdat daarmee niet aannemelijk is gemaakt dat de geluiden het niveau van de normale woon- en leefgeluiden overstijgen. Inderdaad hoort de kantonrechter daarop geluiden waarvan goed voorstelbaar is dat de beneden- en bovenbuurman van [gedaagde] die horen, maar dat is onvoldoende om de stelling te onderbouwen dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt. En dat [gedaagde] geregeld in dronken toestand wordt aangetroffen in de trappenhal en hij daar zou urineren, zoals DeltaWonen stelt, is betwist en op geen enkele manier onderbouwd. DeltaWonen heeft ter zitting nog toegelicht dat zij vermoedt dat andere omwonenden in het appartementencomplex ook overlast door [gedaagde] ervaren maar dat die omwonenden om hun moverende redenen (nog) geen overlastmeldingen hebben gedaan. Dit enkele vermoeden is echter onvoldoende om ervan uit te gaan dat de andere omwonenden ook overlast door [gedaagde] ervaren.

Al met al heeft DeltaWonen niet aannemelijk gemaakt dat de gestelde overlast het niveau van de gewone woon- en leefgeluiden overstijgt. Dat sprake is van structurele en ernstige overlast veroorzaakt door [gedaagde] is dan ook niet komen vast te staan. De conclusie is dat de onderbouwing van de vordering van DeltaWonen naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter onvoldoende is om, vooruitlopend op 5 oktober 2023, het gehuurde te ontruimen. De kantonrechter overweegt ten slotte dat, ook als de structurele en ernstige overlast wel zou vaststaan, geldt dat [gedaagde] op de wachtlijst voor beschermd wonen staat, en hij ernstige gevolgen zal ondervinden bij een eventuele ontruiming vóór 5 oktober 2023, zoals het beëindigen van de onlangs geïntensiveerde ambulante zorg. Ook in dat geval is voorshands onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter een vordering van DeltaWonen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vóór 5 oktober 2023 zal toewijzen. De conclusie is dat vordering van DeltaWonen moet worden afgewezen.

proceskosten

DeltaWonen is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op het (forfaitaire vastgestelde) bedrag van € 793,- aan salaris voor de gemachtigde.

5De beslissing

De kantonrechter

wijst de vordering af,

veroordeelt DeltaWonen in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 793,-,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023.