ECLI:NL:RBZWB:2025:5075 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 04-08-2025 / BRE 24/7650

Inhoudsindicatie. WOZ-waarde woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Middelburg

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 24/7650

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2025 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

en

de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Goes), de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 september 2024.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 567.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2024 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Goes opgelegd.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 6 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde en [taxateur 1] (taxateur) namens belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.

De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst, de zaak aangehouden en partijen in de gelegenheid gesteld om aanvullende informatie over de objectkenmerken aan te leveren. De rechtbank heeft op 25 juni 2025 een inhoudelijke reactie ontvangen van de heffingsambtenaar. De rechtbank heeft geen inhoudelijke reactie ontvangen van belanghebbende.

De rechtbank heeft op 22 juli 2025 het onderzoek gesloten en aangekondigd binnen zes weken uitspraak te doen. Een nadere zitting is achterwege gebleven, omdat partijen niet om een nadere zitting hebben verzocht.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1991).

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 528.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 567.000.

Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 24 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.

Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Toetsingskader van de rechtbank

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarde-rapport met matrix ten grondslag gelegd dat op 12 mei 2025 door taxateur [taxateur 2] is opgemaakt. In het rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op € 578.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In het rapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.

Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?

Belanghebbende heeft vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, uitstraling, type en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum. namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de oppervlakte van de inpandige garage twee keer is meegenomen in de waardering in de matrix, omdat de inpandige garage van 32 m² onderdeel is van de aanbouw woonruimte van 71 m². De rechtbank heeft naar aanleiding van deze stelling partijen in de gelegenheid gesteld om dit nader te onderzoeken. De heffingsambtenaar heeft op 25 juni 2025 gereageerd en aangegeven dat de totale aanbouw 103 m² bedraagt. Na inmeting van de bouwtekeningen is in de matrix de totale aanbouw onderverdeeld in aanbouw woonruimte van 71 m² en een inpandige garage van 32 m². Belanghebbende heeft deze nadere informatie niet weersproken. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te veronderstellen dat de oppervlakte van de inpandige garage dubbel is meegenomen en gaat uit van de juistheid van de objectonderdelen en oppervlakten zoals weergegeven in de matrix. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende de vastgestelde waarde – tegenover al hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd – onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.

Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog is vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 4 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op http://www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op http://www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.

Voetnoten

1. Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ.
2. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 .