KKO:2025:97 – Rakennusurakka

Urakoitsija oli suorittanut urakkasopimuksen mukaisen linjasaneerauksen taloyhtiössä. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaisen vastaanottotarkastuksen pöytäkirjan liitteeseen oli kirjattu, että taloyhtiön huoneiston asukas oli ilmoittanut asuntonsa kylpyhuoneen lattiakaivon tulvivan. Vastaanottotarkastuksessa oli sovittu, että urakoitsija korjaa edellä mainitun virheen. Urakoitsija oli jälkitarkastuksessa takuuaikana ilmoittanut tarkastaneensa, että viemärit olivat kunnossa ja suunnitelmien mukaiset. Myöhemmin takuuaikana lattiakaivo oli edelleen tulvinut, ja taloyhtiön suorittamissa tarkastuksissa tulvimisen syyksi oli ilmennyt viemärin virheellinen asennus, jota urakoitsija ei ollut korjannut ja jonka taloyhtiö oli joutunut omalla kustannuksellaan korjauttamaan.

Kysymys siitä, oliko kyseessä YSE 1998 -ehtojen mukainen takuuaikana ilmennyt virhe ja oliko takuuaikaisen omavelkaisen takauksen antanut yhtiö siten velvollinen suorittamaan taloyhtiölle virheen korjaamisesta aiheutuneita kustannuksia.

Kysymys myös siitä, mistä ajankohdasta lukien takausvelalle oli maksettava viivästyskorkoa.

En entreprenör hade enligt ett entreprenadavtal utfört en stamrenovering i ett husbolag. I en bilaga till protokollet från mottagningsgranskningen enligt de allmänna avtalsvillkoren för byggnadsentreprenader YSE 1998 hade antecknats att en boende i en lägenhet i husbolaget hade meddelat att golvbrunnen i bostadens badrum svämmade över. Vid mottagningsgranskningen hade överenskommits att entreprenören reparerar felet. Entreprenören hade vid en efterbesiktning under garantitiden meddelat att man hade kontrollerat att avloppen var i skick och överensstämde med planerna. Senare under garantitiden hade golvbrunnen fortfarande svämmat över och vid inspektioner som husbolaget hade gjort hade orsaken till översvämningen visat sig vara att avloppet var oriktigt installerat, vilket entreprenören inte hade reparerat och vilket husbolaget hade varit tvunget att låta reparera på egen bekostnad.

Fråga om huruvida saken gällde ett sådant fel i enlighet med YSE 1998-villkoren som framkommit under garantitiden och om ett bolag som ställt proprieborgen för garantitiden således var skyldigt att åt husbolaget betala kostnaderna för att reparera felet.

Fråga även om från vilken tidpunkt dröjsmålsränta skulle betalas på borgensskulden.

Asian tausta

Asunto-osakeyhtiö B (jäljempänä myös B tai taloyhtiö) oli 12.9.2014 solminut linjasaneerausta koskevan urakkasopimuksen erään yrityksen (urakoitsija) kanssa. Urakkasopimukseen oli sovittu sovellettavaksi rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998.

A Ltd (jäljempänä myös A tai takaaja) oli sitoutunut enimmäismäärältään 58 858 euron omavelkaiseen takaukseen sellaisten maksujen ja korvausten suorittamisesta, jotka urakoitsija olisi urakkasopimuksen perusteella velvollinen maksamaan siinä tapauksessa, että urakoitsija ei täytä sopimuksen mukaisia velvoitteitaan urakan tilaajalle. Takaus oli ollut voimassa takuuajan 15.3.2016­-15.6.2018.

A oli kieltäytynyt korvaamasta taloyhtiön vaatimia takuuaikaisiin korjaustöihin perustuvia kustannuksia taloyhtiölle.

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Muutoksenhaku korkeimmassa oikeudessa

A:lle myönnettiin valituslupa.

A vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomiota muutetaan siten, että B:n kanne hylätään 3 112,84 euroa ylittävältä osalta ja että A velvoitetaan maksamaan sanotulle määrälle viivästyskorkoa 5.12.2021 alkaen.

B vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta muutetaan viivästyskoron alkamisajankohdan osalta seuraavasti.

A velvoitetaan suorittamaan hovioikeuden tuomitsemaa viivästyskorkoa 13 774,40 eurolle 20.12.2018 lukien ja 43 721,26 eurolle 11.6.2020 lukien.

Muilta osin hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Jukka Sippo, Mika Ilveskero, Jussi Tapani, Timo Ojala ja Heli Melander. Esittelijä Jukka-Pekka Salonen.

Kanne ja vastaus Helsingin käräjäoikeudessa

B vaati kanteessaan, että A velvoitetaan suorittamaan sille takuuaikaisen takauksen enimmäismäärä 58 858 euroa 20.12.2018 lukien laskettavine viivästyskorkoineen.

B:n mukaan urakoitsijan urakkasuorituksessa oli takuuaikana ilmennyt merkittävä määrä virheitä ja puutteita, joita urakoitsija ei ollut vaatimuksista huolimatta korjannut. B:lle oli syntynyt oikeus korjata ne urakoitsijan kustannuksella. Takaaja vastasi antamansa takaussitoumuksen perusteella urakoitsijan takuuaikaiseen vastuuseen perustuvista velvoitteista suhteessa B:hen.

B:n mukaan takuuaikaisten kustannusten yhteismäärä oli 100 709 euroa koostuen lämmitysjärjestelmään tehdyistä korjauksista 9 338,44 euroa, lämmitysjärjestelmän perussäädön suunnittelusta 15 162,10 euroa ja perussäädöstä 12 890 euroa, asunnon A 38 kylpyhuoneen viemärin asennusvirheen korjauksesta 38 382,82 euroa, virheiden selvittely- ja valvontakustannuksista 12 581,41 euroa ja ylimääräisistä isännöintikustannuksista 11 285,23 euroa. Kun yhteissummasta vähennettiin B:n pidättämä osuus urakkahinnasta 7 440 euroa, B:n vahingoksi jäi 93 269 euroa. B oli esittänyt A:lle vaatimuksen suorittaa koko takauksen määrä 20.11.2018, joten viivästyskoron suoritusvelvollisuus alkoi 30 päivän kuluttua tästä eli 20.12.2018.

A vaati kanteen hylkäämistä ja kiisti kanteen muun ohella sillä perusteella, että lämmitysjärjestelmän ja asunnon A 38 kylpyhuoneen virheet oli havaittu jo vastaanottotarkastuksessa ja kyse oli siten työnaikaisesta virheestä, joista takuuaikaisen takauksen antanut A ei ollut vastuussa. A katsoi myös, että viivästyskoron suoritusvelvollisuus vaadituille määrille ei voinut alkaa ennen kuin kustannukset olivat toteutuneet ja niistä oli toimitettu yksilöity selvitys takaajalle ja varattu tälle kohtuullinen maksuaika.

Käräjäoikeuden tuomio 3.12.2021 nro 21/55377

Käräjäoikeus viittasi YSE 1998 -ehtojen 71 §:ään, jonka mukaan kummankin sopijapuolen on esitettävä toisiinsa kohdistuvat vaatimuksensa perusteiltaan yksilöityinä viimeistään vastaanottotarkastuksessa sillä uhalla, että oikeus näiden vaatimusten tekemiseen on muutoin menetetty. Vastaanottotarkastuksessa vain perusteiltaan esitetyt vaatimukset voidaan kuitenkin määriltään ottaa käsiteltäväksi vielä loppuselvitystilaisuudessa siten kuin 73 §:ssä on mainittu. Oikeuskirjallisuudessa todetun mukaan tilaajan vastaanottotarkastuksen yhteydessä havaitsemiin tai havaittavissa oleviin virheisiin ja puutteisiin ei voida palata enää takuuajan tarkastuksessa. Poikkeuksena olivat niin sanotut piilevät virheet eli virheet, jotka ovat olleet olemassa urakkaa vastaanotettaessa mutta joita ei ole voitu havaita.

B oli viimeistään 13.3.2018 eli urakan takuuaikana ja takauksen voimassaoloaikana esittänyt urakoitsijalle ja takauksen antajalle vaatimukset lämmitysjärjestelmän virheestä ja huoneiston A 38 virheestä. Virheisiin vetoaminen oli ollut riittävästi yksilöity.

Käräjäoikeus katsoi, että lämmitysjärjestelmässä oli ollut piilevä virhe, jota ei vastaanottotarkastuksessa ollut havaittu eikä voitu havaita. Virhettä oli selvitelty ja korjattu siten, että B oli maksanut takuuajan kustannuksina ajalla 28.4.2016­-23.12.2018 yhteensä 9 338,44 euroa. Käräjäoikeus ei hyväksynyt kannetta muiden lämmitysjärjestelmän säätö- ja korjauskustannusten osalta.

Asunnon A 38 osalta käräjäoikeus viittasi B:n isännöitsijän kertomaan, että kyseisen asunnon asukkaan reklamaatio, jonka mukaan kylpyhuoneen lattiakaivosta nousee vesi lattialle, kirjattiin urakkaa vastaanotettaessa ylös ja edellytettiin urakoitsijan korjaavan asian. Loppuvuodesta 2016 urakoitsija oli ilmoittanut korjanneensa kyseisen vian, ja isännöitsijä oli myös itse käynyt asunnossa ja todennut lattiakaivon toimivan. Näiden tietojen perusteella ja valvojien luvalla taloyhtiö oli katsonut, että virhe oli korjattu eikä ollut ollut perustetta tehdä tältä osin pidätystä viimeisen urakkasumman maksamisen osalta.

Asiassa esitetyn selvityksen mukaan virhettä ei kuitenkaan ollut korjattu asianmukaisesti. Asunnon asukas oli myöhemmin ilmoittanut, että lattiakaivo tulvi pesukonetta käytettäessä. Tämä oli johtunut vastoin LVI-suunnitelmia ja määräyksiä ja hyvää rakennustapaa tehdystä kytkennästä. Taloyhtiölle oli aiheutunut asunnon A 38 virheen korjaamisesta 38 382,82 euron kustannukset.

Urakoitsija oli ilmoittanut valvojille tarkastaneensa viemärien olevan kunnossa ja suunnitelmien mukaiset. Käräjäoikeus katsoi B:n kohtuuden mukaan varmistaneen, että asukkaan ilmoittama virhe oli korjattu ennen viimeisen maksuerän maksamista. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan veden tulviminen olisi voinut johtua myös viemärin tukoksesta eli muusta syystä kuin kytkentävirheestä. Taloyhtiöltä ei voitu kohtuudella edellyttää asian enempää selvittämistä, eikä varautumista rakennusmääräysten vastaiseen suoritukseen ottaen huomioon, että kysymyksessä oli ammattimainen urakoitsija, joka oli nimenomaisesti ilmoittanut viemärien olevan suunnitelmien mukaiset. Näyttämättä oli jäänyt, että valvojat olisivat laiminlyöneet tehtävänsä.

Urakoitsijan takuuajan korjauskustannuksia oli aiheutunut yhteensä ainakin 47 721,26 euroa. Lisäksi urakoitsijan laiminlyönnistä ja virheellisestä työstä oli aiheutunut taloyhtiölle vahinkoa ylimääräisinä selvittely-, valvonta- ja isännöintikustannuksina, joiden tarkka määrä oli jäänyt selvittämättä. Näitä kustannuksia oli kuitenkin aiheutunut ainakin 19 000 euroa. Taloyhtiölle yhteensä aiheutuneet kustannukset ylittivät siten takaajan vastuun enimmäismäärän 58 858 euroa.

Taloyhtiö oli esittänyt takaajalle lopullisen vaatimuksen suorittaa koko takauksen määrä 20.11.2018 päivätyllä kirjeellä. Korkolain 6 §:n mukaisesti korvaukselle oli siten suoritettava korkoa 20.12.2018 lukien.

Käräjäoikeus velvoitti takaajan suorittamaan antamansa takauksen perusteella taloyhtiölle takauksen enimmäismäärän 58 858 euroa vaadittuine korkoineen.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomarit Pirjo Keisu, Anton Jantunen ja Kerttu Rahijärvi.

Helsingin hovioikeuden tuomio 27.3.2024 nro 456

A valitti hovioikeuteen.

Hovioikeus katsoi, ettei käräjäoikeuden tuomiota ollut aihetta muuttaa lämmitysjärjestelmän korjauskustannusten osalta.

Hovioikeus totesi, että asunnon A 38 kylpyhuoneessa oli riidattomasti todettu urakoitsijan tekemä virheellinen viemäröintiasennus. Asiassa oli arvioitava, oliko kyseisen virheen osalta kysymys rakennusaikaisesta virheestä vai takuuaikaisesta virheestä, koska A oli sitoutunut omavelkaisen takauksensa perusteella maksamaan vain urakoitsijan takuuaikaisia velvoitteita tilaajalle.

YSE 1998 -ehtojen 27 §:n 1 kohdan mukaan urakoitsijan on korjattava tai korvattava uudella suorituksella työntulos tai sen osa, joka työn aikana todetaan sopimuksen mukaisia vaatimuksia vastaamattomaksi. YSE 1998 -ehtojen 29 §:n 1 kohdan mukaan urakoitsija vastaa suorituksensa sopimuksenmukaisuudesta takuuajan. Saman pykälän 2 kohdan mukaan urakoitsija on velvollinen kustannuksellaan korjaamaan ne urakkasuorituksessa takuuaikana ilmenneet virheet, joita urakoitsija ei näytä hänestä riippumattomasta syystä aiheutuneeksi. Hovioikeus totesi, että edellä mainittujen YSE:n kohtien perusteella oli olennaista se, koska sopimuksenvastainen työntulos havaitaan.

Vastaanottopöytäkirjan liitteenä olevaan valvontamuistioon oli merkitty, että pyykinpesukoneen poiston vedet olivat tulvineet lattiakaivossa. Hovioikeus totesi, että tältä osin työ ei ollut ollut sopimuksen mukainen ottaen huomioon, että vesi oli tulvinut lattiakaivossa. Kysymys oli siten ollut urakan aikaisesta virheestä. Todistajana kuullun B:n isännöitsijän mukaan käsityksenä oli tuolloin ollut, että kysymys oli tukoksesta, eikä kenelläkään ollut käynyt mielessä, että kyse olisi ollut virheellisestä asennuksesta. Vastaanottotarkastuksessa oli sovittu, että urakoitsija korjaa virheen. Ammattimainen urakoitsija oli sittemmin ilmoittanut virheen korjatuksi todeten viemärien olevan suunnitelmien mukaiset.

Myöhemmin takuuaikana asunnon asukas oli ilmoittanut, että viemärissä oli edelleen ongelmia. Takuuaikana tehtyjen selvitysten mukaan pesukoneen poistoputken asennus oli ollut hyvän asennustavan ja lvi-suunnitelman vastainen. Virheellinen asennus oli havaittu, kun viemäri oli kuvattu.

Hovioikeus katsoi näytetyksi, että virheellinen asennus oli havaittu vasta takuuaikana. Urakan aikana tällaista virhettä ei ollut epäilty, vaan tulvimisen oli arveltu johtuvan muusta syystä, joka oli oletettu tulleen korjatuksi. Kun virheellinen ja sopimuksen vastainen asennus oli havaittu vasta takuuaikana, kyse oli virheestä, josta urakoitsija YSE-ehtojen 29 §:n 2 kohdan perusteella vastasi. Kun A oli antanut omavelkaisen takauksen urakoitsijan sopimuksen mukaisista takuuaikaisista velvoitteista tilaajalle, se oli vastuussa virheen korjaamisesta, jos urakoitsijalla oli suorituseste. Kylpyhuoneen korjauskustannusten osalta hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota myöskään virheiden selvittely- ja valvontakustannusten eikä ylimääräisten isännöintikustannusten osalta. Hovioikeus katsoi, että hyväksyttyjen korjauskustannusten 47 721,26 euron ja 19 000 euron määräisten ylimääräisten selvittely-, valvonta- ja isännöintikustannusten yhteismäärästä tuli vähentää käräjäoikeuden tuomiosta poiketen B:n viimeisestä maksuerästä pidättämä määrä arvonlisäverollisena eli 9 225,60 euron määräisenä. A:n takausvastuunsa perusteella vastattavaksi tuleva määrä oli siten 57 495,66 euroa.

Hovioikeus totesi viivästyskoron alkamisajankohdan osalta korkolain 7 §:ään viitaten, että B oli käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin 20.11.2018 esittänyt A:lle kirjallisen vaatimuksen, jonka liitteenä olivat olleet virhe- ja puutelista sekä tarjouslomake. Tarjouslomakkeessa mainittu urakkatarjous oli koskenut muun muassa huoneiston A 38 töitä sekä lämmityksen perussäätöä. Vaatimus oli siten esitetty kirjallisesti ja siinä oli ilmoitettu takuutöinä korjattavat työt ja niiden tuolloinen arvioitu kustannus. Hovioikeus katsoi, että B oli esittänyt sellaisen riittävän selvityksen, joka siltä kohtuuden mukaan voitiin tällaisessa tilanteessa vaatia. Edellä mainitun pykälän mukaan viivästyskorkoa maksetaan vahingonkorvaukselle, joten korjaustöistä esitettyjen laskujen erittelyllä ei ollut merkitystä viivästyskoron alkamisajankohtaa arvioitaessa. Edellä mainituin perustein hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun viivästyskoron alkamisajankohdasta.

Hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomiota siten, että A velvoitettiin takuuaikaisen takauksen perusteella suorittamaan B:lle 57 495,66 euroa käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Pia Sandvik, Jenny Wacklin ja Teemu Poutiainen (eri mieltä).

Eri mieltä ollut hovioikeuden jäsen katsoi, että A:n vastuulla voivat olla vain takuuaikana havaitut virheet. Takaajan vastuun piiriin eivät siten kuuluneet urakka-aikana tai viimeistään vastaanottotarkastuksessa havaitut virheet, jotka tulivat arvioitavaksi YSE 1998 -ehtojen 27 §:ssä tarkoitetun työn aikana todetun virheen virhevastuun nojalla, mistä asiassa ei ollut kysymys.

Takuuajan puutteita koskevasta muistiosta kävi ilmi, että pyykinpesukoneen viemärivedet olivat myös takuuaikana tulvineet kylpyhuoneen lattiakaivosta. Kun vastaava veden tulviminen oli havaittu jo ennen urakan vastaanottamista, hovioikeuden jäsen katsoi, että kyse ei ollut takuuaikana havaitusta virheestä, vaikka veden tulvimisen varsinainen syy eli virheellinen viemäriasennus oli ilmennyt takuuaikana taloyhtiön tilaamissa tutkimuksissa.

Urakka-aikana havaittua virhettä ei voitu katsoa A:n vastuulla olevaksi takuuaikaiseksi virheeksi tilanteessa, jossa urakoitsija oli ilmoittanut tarkistaneensa viemäreiden olevan kunnossa ja suunnitelmien mukaiset, vaikka urakoitsija oli vastoin ilmoitustaan laiminlyönyt kyseisen ennen vastaanottotarkastusta havaitun virheen korjaamisen. Urakoitsija ei siten ollut täyttänyt asianmukaisesti vastuutaan urakka-aikana havaitusta virheestä eikä takuuaikaisen vakuuden antaja vastannut urakka-aikaista virhettä koskevasta täyttämättä jääneestä suorituksesta. Asunnon A 38 kylpyhuoneen viemärin virheen korjaamiseen liittyviä kustannuksia ei siten voitu vaatia korvattavaksi A:n antamasta takauksesta, joten hovioikeuden jäsen hylkäsi kanteen tältä osin.

Asunnon A 38 korjauskustannusten hylkäämisen johdosta A:n velvollisuus korvata virheiden selvittely- ja valvontakustannuksia sekä ylimääräisiä isännöitsijäkustannuksia tuli suhteuttaa hyväksyttyihin takuuaikaisiin korjauksiin. Esittämillään perusteilla hovioikeuden jäsen katsoi tällaisiksi kohtuullisiksi takuuaikaisiksi kustannuksiksi 3 000 euroa. Tämän ja lämmitysjärjestelmään liittyvien kustannusten määrä oli siten yhteensä 12 338,44 euroa. Tästä määrästä oli vähennettävä taloyhtiön viimeisestä maksuerästä pidättämä määrä lisättynä arvonlisäverolla eli 9 225,60 euroa. Näin ollen lämmitysjärjestelmän ja selvittely-, valvonta- ja isännöintikustannusten osalta A:n tuli korvata B:lle takuuaikaiseen takaukseen perustuen 3 112,84 euroa.

Viivästyskoron osalta hovioikeuden jäsen oli samaa mieltä kuin enemmistö.

Perustelut

1. Asunto-osakeyhtiö B (jäljempänä myös B tai taloyhtiö) oli 12.9.2014 solminut linjasaneerausta koskevan urakkasopimuksen erään yrityksen (urakoitsija) kanssa. Urakkasopimukseen oli sovittu sovellettavaksi rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998 (jäljempänä YSE 1998 -ehdot).

2. Urakkasopimukseen on liittynyt A Ltd, Suomen sivuliikkeen (jäljempänä myös A) 15.3.2016 myöntämä takuuaikainen takaus. A on sitoutunut omavelkaiseen takaukseen niiden maksujen ja korvausten suorittamisesta, jotka urakoitsija mainitun sopimuksen perusteella on velvollinen maksamaan siinä tapauksessa, että urakoitsija ei täytä sopimuksen mukaisia velvoitteitaan. Takaussitoumuksen edunsaajana on B. Takauksen voimassaoloaika on ollut 15.3.2016-15.6.2018.

3. A:n kieltäydyttyä korvaamasta B:n siltä vaatimia takuukorjaustöihin perustuvia kustannuksia B on kanteellaan vaatinut A:n velvoittamista suorittamaan sille takauksen enimmäismäärän 58 858 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 20.12.2018 lukien. A on muun ohella kiistänyt olevansa takuuaikaisen takauksen perusteella velvollinen suorittamaan huoneiston A 38 kylpyhuoneen viemäröinnin korjaamisesta B:lle aiheutuneita 38 382,82 euron kustannuksia. A:n mukaan kysymyksessä oleva virhe oli havaittu jo ennen vastaanottotarkastusta ja sen korjaamisesta aiheutuneet kustannukset kuuluvat urakoitsijan työnaikaisen vastuun piiriin, eikä takuuaikainen takaus kata niitä.

4. B on katsonut kustannusten kuuluvan takuuaikaisen vastuun piiriin. Vaikka virheen seurauksena ollut kylpyhuoneen lattiakaivon tulviminen oli havaittu jo ennen vastaanottotarkastusta, tilaajalla oli ollut oikeus luottaa rakennuttajan ilmoitukseen kaivon korjaamisesta. Viemärin virheellinen asennus oli havaittu vasta takuuaikana suoritetussa tarkastuksessa.

5. Hovioikeus on katsonut, että kyse oli takuuaikaisen vastuun piiriin kuuluvasta virheestä, koska viemärin virheellinen asennus oli havaittu vasta takuuaikana. Hovioikeus on velvoittanut A:n suorittamaan takauksensa perusteella B:lle takuuaikaisten virheiden korjauskustannuksista ja selvittelykuluista yhteensä 66 721,26 euroa vähennettynä B:n urakkahinnasta pidättämällä 9 225,60 eurolla eli yhteensä 57 495,66 euroa.

6. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys ensiksi siitä, kuuluvatko huoneiston A 38 kylpyhuoneen viemäröinnin korjauskustannukset urakan takuuaikaisen vastuun piiriin ja korvataanko ne siten takuuaikaisesta takauksesta. Toiseksi kysymys on siitä, mistä ajankohdasta lukien korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa.

YSE 1998 -ehtojen mukainen työnaikainen ja takuuaikainen vastuu

7. YSE 1998 -ehdoissa vahvistetun käsitteistön mukaan virheellä tarkoitetaan työn tuloksessa olevaa ominaisuutta, joka ei vastaa sovittua suoritusta. Virhe voi ilmetä esimerkiksi vauriona, puutteena ja haittana.

8. YSE 1998 -ehtojen 24 § on yleinen urakkasopimuksen osapuolten vastuuta koskeva määräys. Sopimusosapuoli vastaa kaikkien urakkaan kuuluvien velvollisuuksiensa sopimuksenmukaisesta täyttämisestä, kuten tekemistään töistä ja hankkimistaan rakennustavaroista ja rakennusosista. Urakoitsijan vastuu virheellisestä työntuloksesta on YSE 1998 -ehtojen määräyksin jaoteltu työnaikaiseen, takuuaikaiseen ja takuuajan jälkeiseen vastuuseen.

9. Työnaikaista vastuuta koskevan YSE 1998 -ehtojen 27 §:n 1 kohdan mukaan työntulos tai sen osa, joka työn aikana todetaan sopimuksen mukaisia vaatimuksia vastaamattomaksi, on urakoitsijan korjattava tai korvattava uudella suorituksella.

10. YSE 1998 -ehtojen 29 §:n 4 kohdan mukaan takuuaika alkaa sinä päivänä, jolloin rakennuskohde tai sen erikseen vastaanotettavaksi sovittu osa vastaanottotarkastuksessa hyväksytään vastaanotetuksi, tai mikäli vastaanottotarkastusta ei pidetä, sinä päivänä, jolloin rakennuskohde otetaan käyttöön.

$10c

12. YSE 1998 -ehtojen 71 § 5 kohdan l-alakohdan mukaan vastaanottotarkastusta koskevaan tarkastuspöytäkirjaan on merkittävä määräykset jälkitarkastusten toimittamisesta ja siinä tarkastettavista virheistä.

13. Takuuaikaista vastuuta koskevan YSE 1998 -ehtojen 29 §:n 2 kohdan mukaan urakoitsija on velvollinen kustannuksellaan korjaamaan ne urakkasuorituksessaan takuuaikana ilmenneet virheet, joita urakoitsija ei näytä hänestä riippumattomasta syystä aiheutuneiksi. Sellaiset virheet, jotka vaikeuttavat työntuloksen käyttöä tai aiheuttavat vaaraa tahi rappeutumista, on urakoitsijan viipymättä korjattava tai poistettava. Jos urakoitsija viivyttelee edellä tarkoitettujen töiden tekemisessä, on tilaajalla oikeus tehdä työ urakoitsijan kustannuksella ilmoitettuaan asiasta sitä ennen kirjallisesti urakoitsijalle.

Arvioinnin lähtökohdat

14. Vastaanottotarkastuksen jälkeinen YSE 1998 -ehtojen mukainen menettely urakan kohteen saattamiseksi sopimuksenmukaiseksi perustuu yhtäältä urakoitsijan velvollisuuteen korjata urakkasuorituksessa oleva virhe, mikä toisaalta on myös urakoitsijan oikeus. Tilaaja voi YSE 1998 -ehtojen 36 §:ssä todetuin edellytyksin pyrkiä varmistumaan urakoitsijan velvoitteiden asianmukaisesta täyttämisestä jättämällä palauttamatta rakennusajan vakuuden ennen korjaustöiden suorittamista tai 42 §:n mukaisesti pidättämällä maksamattomasta urakkahinnasta virheen korjaustöitä vastaavan määrän. Sääntely lähtee kuitenkin siitä, että vakuudet on palautettava ja urakkahinta maksettava välittömästi velvoitteiden tultua suoritetuiksi.

15. Vastaanottotarkastuksessa havaittavissa olevat virheet ovat YSE 1998 -ehtojen mukaan työnaikaisen vastuun piiriin kuuluvia. Vastaanottotarkastusta koskevista määräyksistä ilmenee, että vastaanottotarkastukseen mennessä esille tulleita urakan puutteellisuuksia voidaan joutua selvittelemään ja korjaamaan vastaanottotarkastuksen jälkeenkin. Siten myös sellaiset havaitut virheet ja puutteet, joiden syyn selvittäminen edellyttää lisäselvityksiä, kuuluvat lähtökohtaisesti urakoitsijan työnaikaisen vastuun piiriin.

Urakkasuorituksen virheellisyyden toteamista ja korjaamista koskeva selvitys

$10d

17. Taloyhtiön isännöitsijän mukaan vastaanottotarkastuksessa käsitys oli ollut, että lattiakaivon tulviminen oli johtunut viemärin tukoksesta. Urakoitsijan ilmoitettua korjanneensa virheen isännöitsijä oli loppuvuodesta 2016 testannut huoneistossa viemärin toimivuutta kaatamalla vettä lattiakaivoon todeten viemärin vetävän.

18. Huoneiston asukkaan ilmoitettua myöhemmin takuuaikana viemärin ongelmien jatkumisesta taloyhtiö on teettänyt lisätutkimuksia, joissa toinen urakoitsija on tutkinut viemärin kuvaamalla. Tällöin on todettu, että pesukoneen poistoputken asennus oli ollut suunnitelmien ja hyvän asennustavan vastainen. Viemärin korjaamisesta on aiheutunut taloyhtiölle hovioikeuden toteamin tavoin 38 382,82 euron korjauskustannukset.

Arviointi tässä asiassa

20. YSE 1998 -ehtojen mukainen urakoitsijan virhevastuu on vastuuta suorituksen sopimuksenmukaisuudesta. Urakoitsijan työnaikainen vastuu koskee ehtojen 27 §:n mukaan työn aikana todettuja virheitä ja takuuaikainen vastuu 29 §:n 2 kohdan mukaan takuuaikana ilmenneitä virheitä.

21. Vastuun perustava suorituksen sopimuksenvastaisuus voi ilmetä myös työn tuloksen puutteellisena toiminnallisuutena, kuten viemärin tulvimisena. Työn tuloksen mainitun kaltainen puutteellinen toiminta voi kuitenkin johtua muustakin syystä kuin urakkasuorituksen sopimuksenvastaisuudesta. Tämä on otettava huomioon arvioitaessa sitä, onko urakkasuorituksen virheellisyys todettu tai olisiko se kohtuudella pitänyt todeta työn aikana vai onko se ilmennyt vasta takuuaikana YSE 1998 -ehtojen 29 §:n 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla.

22. Tältä osin asiassa on selvitetty, että huoneiston A 38 pesukoneen poistovesien tulviminen kylpyhuoneeseen on havaittu jo työn aikana. Urakoitsija on ilmoittanut vastaanottotarkastuksessa korjaavansa virheen ja jälkitarkastuksessa tarkastaneensa viemärin ja sen olevan kunnossa ja suunnitelman mukainen. Tämän jälkeen tilaaja on pyrkinyt vielä omilla toimillaan varmistumaan viemärin toimivuudesta. Viemärin ongelmien kuitenkin jatkuttua takuuaikana taloyhtiön teettämissä lisätutkimuksissa on vasta käynyt ilmi, että pesukoneen poistoputken asennus oli suunnitelmien ja hyvän asennustavan vastainen.

23. Urakoitsijan suoritus on siten osoittautunut virheelliseksi pesukoneen poistoputken asennuksen osalta. Tätä asennuksen virheellisyyttä ei ole todettu vielä työn aikana, eikä tilaajan voida kohtuudella edellyttääkään sitä tuolloin havainneen huomioon ottaen urakoitsijan edellä mainittu menettely ja sen antamat totuudenvastaiset tiedot vastaanotto- ja jälkitarkastuksissa. Virhe on näin ollen YSE 1998 -ehto­jen 29 §:n 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla ilmennyt vasta takuuaikana.

24. Koska urakoitsija ei ole tilaajan esittämistä vaatimuksista huolimatta korjannut virhettä, tilaaja on joutunut korjauttamaan viemärin omalla kustannuksellaan. A on siten takauksensa perusteella velvollinen maksamaan B:lle huoneiston A 38 korjauskustannusten määrän 38 382,82 euroa. Syytä hovioikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiseen ei tältä osin ole.

25. Syytä hovioikeuden tuomion muuttamiseen tältä osin ei ole.

Takausvelan erääntymistä koskevat lähtökohdat ja viivästyskorkoon sovellettava säännös

26. Velvollisuus maksaa viivästyskorkoa edellyttää, että velallinen on joutunut maksuviivästykseen. Takauslain 22 §:n mukaan velkoja saa omavelkaisen takauksen perusteella vaatia takaajalta suoritusta, kun päävelka on erääntynyt. A:n antama omavelkainen takaus on YSE 1998 -ehtojen 36 §:ssä tarkoitettu urakoitsijan tilaajalle antama takuuaikainen vakuus urakkasopimuksen kaikinpuolisesta täyttämisestä. Takauksen erääntyminen on edellyttänyt sitä, että urakkasopimus on joltakin osin jäänyt täyttämättä ja että tästä on aiheutunut tilaajalle vahinkoa. Kun päävelan eräpäivää ei ole ennalta määrätty ja velan määrän ja perusteen toteaminen on edellyttänyt erityistä, takausvastuun syntymisen toteamisen kannalta tarpeellista selvitystä, velvollisuutta maksaa viivästyskorkoa takausvelalle on arvioitava korkolain 7 §:n nojalla.

27. Korkolain 7 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaukselle tai vastaavanlaiselle velalle, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys. Jos selvitystä on pidettävä riittämättömänä ainoastaan velan määrän osalta, viivästyskorkoa on kuitenkin maksettava sille velan määrälle, jota kohtuudella voidaan pitää selvitettynä.

28. Korkolain 7 §:n 1 momentin perustelujen (HE 109/1981 vp s. 21) mukaan velkojan antamassa selvityksessä on esitettävä ne tapaukseen liittyvät tosiasiat, jotka ovat tarpeen velan määrän ja perusteen arvioimiseen.

29. Edellä lausutusta seuraa, että A:n suoritusvelvollisuus ei ole viivästynyt ennen kuin sille on esitetty takausvastuun syntymisen toteamisen kannalta korkolain 7 §:n 1 momentissa tarkoitettu tarpeellinen selvitys.

30. B on 20.11.2018 vaatinut A:lta takauksen enimmäismääräistä 58 858 euron suoritusta B:lle aiheutuneista 60 700 euron määräisiksi arvioiduista korjaustöiden kustannuksista. B on vaatinut viivästyskorkoa siitä lukien, kun 30 päivää on kulunut vaatimuksen esittämisestä. Kysymys on keskeisesti siitä, voidaanko B:n A:lle 20.11.2018 esittämää kirjallista vaatimusta liitteineen pitää takausvastuun syntymisen ja siten myös suoritusvelvollisuuden erääntymisen kannalta riittävänä.

31. B:n A:lle toimittaman kirjallisen vaatimuksen liitteenä ovat olleet muun muassa urakkaan liittyvä virhe- ja puutelista sekä korjaustarjousten vertailulomake. Vertailulomake on sisältänyt taulukon kolmelta urakoitsijalta saaduista urakkatarjouksista, kahden urakoitsijan osalta siten yksilöityinä, että esimerkiksi huoneistoon A 38 tehtävien korjausten kustannusarvio on eritelty. Vaatimus on perustunut tarjouskilpailun voittaneen yrityksen 60 700 euron määräiseen tarjoukseen, joka on ollut kokonaiskustannuksiltaan edullisin. Yrityksen tarjouksessa arvioidut huoneiston A 38 korjauskustannukset ovat olleet 23 000 euroa.

32. A on väittänyt, että tällainen eri korjausvaihtoehtoja sisältävä arvio ei ole sellainen määrältäänkin riittävä selvitys, josta viivästyskoron maksuvelvollisuuden voitaisiin katsoa alkaneen. A ei voi myöskään joutua maksamaan mitään pelkän arvion perusteella, koska tällöin korjaustapa ja kustannusten toteutuminen on vielä epäselvää, eikä varmuutta ole siitä, syntyykö kustannuksia missään vaiheessa. Arvio on sisältänyt vain korjauskustannuksia, eikä siihen ole sisältynyt vaatimusta LVI-alan yrityksen vuosina 2016-2018 lämmitysjärjestelmään tekemistä korjauskustannuksista eikä virheiden selvittely- ja valvontakustannuksista tai ylimääräisistä isännöitsijäkustannuksista.

33. Asiassa on riidatonta, että B:lle on urakoitsijan laiminlyönnin johdosta aiheutunut sen kanteellaan vaatimia hovioikeuden tuomiosta ilmeneviä virheiden korjauskustannuksia. Korkein oikeus katsoo, että viivästyskoron maksamisvelvollisuus on sinänsä voinut perustua arvioituihin korjauskustannuksiin edellyttäen, että takauksen antajalle on esitetty riittävä selvitys niistä tosiseikoista, joihin arvio on perustunut.

34. Korkein oikeus katsoo, että B:n esittämää selvitystä on pidettävä korkolain 7 §:n 1 momentissa tarkoitetuin tavoin riittävänä takauksen antajan vastuun selvittämiseksi huoneiston A 38 korjauskustannusten määräksi arvioidun 23 000 euron osalta. A:n suoritusvelvollisuutta vähentävänä on kuitenkin otettava huomioon B:n viimeisestä maksuerästä pidättämä 9 225,60 euron määrä. Näin ollen Korkein oikeus katsoo, että A on 20.11.2018 toimitetun selvityksen perusteella velvollinen maksamaan huoneiston A 38 korjauskustannusten 13 774,40 euron osalta viivästyskorkoa 20.12.2018 lukien. Muilta osin viivästyskoron maksuvelvollisuus ei ole alkanut mainitun huoneiston toteutuneiden korjauskustannusten osalta riittävän selvityksen puuttuessa.

35. B:n 20.11.2018 esittämän vaatimuksen perusteena oleva kustannusarvio ei ole sisältänyt takuuaikaisen vastuun piiriin hovioikeuden tuomiossa katsottuja LVI-alan yrityksen laskuttamia 9 338,44 euron korjauskustannuksia eikä 19 000 euron määräisiä selvittely- ja valvontakustannuksia tai ylimääräisiä isännöitsijäkustannuksia. Näihin muihin kustannuksiin samoin kuin huoneiston A 38 korjauskustannuksiin perustuva vaatimus 13 774,40 euroa ylittäviltä osin on esitetty A:lle vasta haastehakemuksessa ja kannetta käräjäoikeudessa kehiteltäessä. Korkein oikeus katsoo, että näille yhteismäärältään 43 721,26 euron kustannusten korvauksille on maksettava viivästyskorkoa korkolain 9 §:n nojalla siitä päivästä, jona velan maksua koskeva haaste on annettu A:lle tiedoksi.

Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

Kuuluvatko huoneiston A 38 korjauskustannukset takuuaikaisen takauksen piiriin?

Virheiden selvittely- ja valvontakustannukset sekä ylimääräiset isännöitsijäkustannukset

Viivästyskorko