Tribunal d’arrondissement, 11 juillet 2025, n° 2025-03671

No. Rôle:TAL-2025-03671+ TAL-2025-04342 No.2025TALREFO/00391 du11 juillet2025 Audience publique extraordinaire des référés duvendredi,11 juillet2025, tenue par NousPhilippe WADLÉ,premier jugeau Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacementde laPrésidentedu Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, assisté du greffier Loïc PAVANT. I. DANS LA CAUSE E N T R E le syndicat des copropriétaires de la résidenceALIAS1.),sise à L-ADRESSE1.), représenté par son syndic actuellement en fonctions,la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)S.àr.l.,établie et ayant son siège social àL-ADRESSE2.), inscrite au Registre deCommerce et desSociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, élisant domicile en l’étude de MaîtreChristian GAILLOT, avocat, demeurant à Luxembourg, partie demanderessecomparant par MaîtreYassin BOUHOUCH, avocat,en remplacement de MaîtreChristian GAILLOT, avocat, les deuxdemeurant à Luxembourg, E T la société à responsabilité limitéeSOCIETE2.)S.àr.l., établie et ayant son siège social àL-ADRESSE3.), inscrite auRegistre deCommerce et desSociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderessecomparant par MaîtreRégisSANTINI, avocat,demeurant à Esch-sur-Alzette.

II. DANS LA CAUSE E N T R E la société à responsabilité limitéeSOCIETE2.)S.à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, élisant domicile en l’étude de MaîtreRégis SANTINI, avocat, demeurant à Luxembourg, partie demanderesseen interventioncomparant par Maître Régis SANTINI, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette, E T la société anonymeSOCIETE3.)S.A.,établie et ayant son siège social àL- ADRESSE4.), inscrite auRegistre deCommerce et desSociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO3.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie défenderesseen interventioncomparant par MaîtreJulien BOECKLER, avocat, en remplacement de MaîtrePierre-Olivier WURTH, avocat, les deux demeurant à Luxembourg. F A I T S :

A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires dulundimatin, 30 juin 2025, MaîtreYassin BOUHOUCHdonna lecture del’assignation ci-avant transcrite et exposa ses moyens. Maître Régis SANTINIdonna lecture de l’assignation en intervention ci-avant transcrite et exposa ses moyens. MaîtreJulien BOECKLERfut entenduensesmoyens et explications. Sur ce le jugeprit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des référés de ce jour l’ O R D O N N A N C E qui suit: Par exploit d’huissier de justice du22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidenceALIAS1.)(ci-après «le SYNDICAT») afait donner assignation àla société à responsabilité limitéeSOCIETE2.)S.à r.l.(ci-après «la sociétéSOCIETE2.)»)à comparaître devant laPrésidentedu Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour voir nommer un expert avec la mission telle que libellée au dispositif desonassignation,principalementsurlabase de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, subsidiairement sur le fondement de l’article 932, alinéa 1 er du Nouveau Code de procédure civile,etplus subsidiairement sur base de l’article 933 du même code. Cette affaire a été inscrite sous le numéro TAL-2025-03671du rôle. Par exploit d’huissier de justice du14 mai 2025,la sociétéSOCIETE2.)afait donner assignation àla société anonymeSOCIETE3.)S.A.(ci-après «la société SOCIETE3.)»)à comparaître devant laPrésidentedu Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour s’entendre dire qu’elleest tenue d’intervenir dans l’instance introduite par l’assignation susvisée du22 avril 2025ainsi que dans les opérations d’expertise qui seront le cas échéant ordonnées. Cette affaire a été inscrite sous le numéro TAL-2025-04342du rôle. Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux affaires ci-dessus énoncées pour y statuer par une seule et mêmeordonnance. Moyens des parties A l’appui desademande,le SYNDICATexpose quela sociétéSOCIETE2.)a acquis et intégralement rénové l’immeublede la résidenceALIAS1.)en 2017 et 2018,avant de le revendre. Depuis la fin des travaux de rénovation, différents désordres, dont notamment des fissures ainsi que des problèmes d’humidité,auraient été constatéstantà l’extérieur

qu’à l’intérieurdel’immeuble. Sur demande du représentant dela sociétéSOCIETE2.), l’expertPERSONNE1.)serait intervenu comme consultant. Après plusieurs inspections des lieux, ce dernier aurait,en date du 10 juillet 2024,rendu un pré-rapport qui confirmerait l’existence desproblèmesdénoncés. Sebasant sur l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile,le SYNDICATsoutient qu’il dispose d’un intérêt légitimeà établir l’existence et l’entendudes désordres affectantl’immeublede la résidenceen vue d’une action en indemnisation.Il souligne queles problèmes d’infiltration et d’humidité que la copropriété subie actuellement font peserun risque importantnon seulementsur l’immeuble, mais égalementsurses habitantsdans la mesure oùla présence d’humidité et de moisissures nuit à la santé de ces derniers.Il donneencoreà considérer que,depuis le rapport d’expertise provisoire del’expertPERSONNE1.),aucun acte en vue deremédier aux désordres n’a étéentrepris parla sociétéSOCIETE2.),et cemalgré une mise en demeure lui adressée le 6 mars 2025. Ilrelève que lerapport d’expertise du 10 juillet 2024 ne chiffrepasle coûtdestravaux deréparation àeffectuer, ce qui rendrait difficile uneaction au fond.Il sollicite dès lors l’institution d’uneexpertise judiciaireaux fins de vérifier l’état actuel de l’immeuble, d’identifierla cause des infiltrations etdes autres désordres,ainsi que de déterminer et de chiffrer les travaux de redressement nécessaires pour y remédier. Quant aux bases légales invoquées à titre subsidiaire, à savoir les articles 932, alinéa 1 er et 933 du Nouveau Code de procédure civile,le SYNDICATfait valoir qu’ily a urgence à constater tous les désordres affectant l’immeuble, étant donné quela situation de l’immeuble se dégradeet qu’il y a un risque dedisparitiondes preuves permettant d’engager la responsabilité dupromoteur. En réplique aux plaidoiries adverses, il souligne que le rapport d’expertise PERSONNE1.)du 10 juillet 2024ne revêt pas un caractère contradictoire,dès lorsqu’il n’a pas été appelé aux opérations d’expertise et n’a été présent qu’à la dernière visite des lieux qui s’est tenue le 16 mai 2024. Le rapport serait en outre incomplet dans la mesure où l’expert ne s’y prononcerait pas sur le coût des travaux de réfection et n’aurait par ailleurs pas déterminé les causes et origines exactes des désordres constatés. Ilsouligne enfin que les opérations d’expertise menées par l’expertPERSONNE1.)n’ont à ce jour pas permis de remédier aux problèmesquiaffectentla résidenceALIAS1.)et qui continuentàs’aggraver.Le SYNDICAT en conclut que l’existence du rapport d’expertisePERSONNE1.)ne s’oppose pas à l’institution d’une expertise judiciaire. La sociétéSOCIETE2.)soulève l’irrecevabilité de la demande principale en faisant valoir que le SYNDICAT dispose d’ores et déjàdu rapport d’expertise dressé le10 juillet 2024 par l’expertPERSONNE1.). Elle estime qu’en présence de ce rapport,le SYNDICATdispose de suffisamment d’éléments pour engager une action au fondetne justifieen conséquenceplusd’un intérêt légitimeau sensde l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile.

Par ailleurs, elle conteste que les conditions d’application des articles 932 et 933 du Nouveau Code de procédure civile soient remplies en l’espèce. Plus particulièrement, elle estimequele SYNDICATresteen défaut d’établir une situation d’urgence qui justifierait l’intervention du juge des référés sur base desditsfondements. A l’appui de sa demande en intervention,la sociétéSOCIETE2.)expose que, sur base d’une offre acceptée en date du 30 mai 2017, elle a confié les travaux de pose des garde- corps àla sociétéSOCIETE3.). Etant donné que ces travaux sont critiqués par l’expert PERSONNE1.), elle estime avoir un intérêt à faire intervenir cette dernière, afin que les opérations d’expertise éventuellement ordonnées lui soient opposables. La sociétéSOCIETE3.)s’est ralliée aux plaidoiries dela sociétéSOCIETE2.)en ce qui concerne la recevabilité et le bien-fondé de la demande principale. Appréciation LeSYNDICATagitprincipalement surlabase de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, qui dispose que: «S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, […] en référé». L’article 350 est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi soumis ni à la condition d’urgence, ni à la condition d’absence de contestation sérieuse et ne doit répondre qu’aux exigences posées parledit texte lesquelles sont, à part (i) l’absence de procès au fond, (ii) l’existence d’un motif légitime d’établir, (iii) par mesure d’instruction légalement admissible, (iv) la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Il convient de noter d’emblée quela mesure d’instruction sollicitée est légalement admissible, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, et qu’il est constant en cause qu’il n’y a pour l’instant pas encore de procès au fond concernant les faits dont la partie demanderessevise à établir la preuve. Le demandeur doit, pour prospérer sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, justifier notamment d’un motif légitime à sa demande, qui doit tendre à la conservation ou à l’établissement de faits en vue d’un litige déterminable mais ultérieur (Jacques et Xavier VUITTON, Les référés, Editions du Juris-classeur, 2003, n° 532). Il y a motif légitime au sens de la loi s’il n’esta prioripas exclu que des faits ou des éléments dont l’on veut établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution d’un éventuel procès au fond entre parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir une influence sur la solution du litige. Le juge est souverain pour apprécier le motif légitime qui constitue la seule condition positive du recours à une mesure d’instructionin futurum.

A la nécessité du motif légitime s’ajoute celle du caractère opérant, de la pertinence de la mesuresollicitée. Le demandeur est ainsi tenu de démontrer, outre la légitimité de la mesure sollicitée, qu’elle est pertinente, c’est-à-dire adaptée, utile et proportionnée au litige ultérieur qui la requiert. En d’autres termes, le demandeur doit établir l’existence de son intérêt probatoire. Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée (Cour d’appel, 10 juin 2020, n° CAL-2020- 00196 du rôle; Cour d’appel, 30 juin 2021, n° CAL-2021-00201du rôle ; Cour d’appel, 6 octobre 2021, n° CAL-2021-00344 du rôle; et les références y citées). En l’occurrence,la partie demanderesse est en possession d’un «pré-rapport d’expertise» dressé le 10 juillet 2024 par les expertsPERSONNE2.)etPERSONNE1.) du cabinet d’expertisesPERSONNE1.). Ce rapport est à qualifier d’expertise étant donné qu’il contient un avis technique exprimé pardeshommesde l’art. Il résulte dudit rapport quele cabinet d’expertisesPERSONNE1.)a été chargé parla sociétéSOCIETE2.)comme consultant avec la mission (i) de constater les désordres affectant l’immeuble dela résidenceALIAS1.), (ii) d’en déterminer les causes et origines et (iii) de proposer des travaux de réfection. Ce rapport a été rendu à la suite deneuf inspections des lieux organiséespendant la période allant demars 2023àmai 2024. Ilcomprend58 pages etles experts PERSONNE2.)etPERSONNE1.)ydressent un relevé détaillé des différents problèmes affectant l’immeuble (cf. point 4.1 aux pages 14 à 52). Ils se prononcent en outre sur les causes et origines desproblèmesconstatés(cf. point 4.2 aux pages 52 à 53)etproposent des travaux de réfection en vue d’y remédier (cf. point 4.3 aux pages 54 à 58). Le tribunal considère queleSYNDCIATdispose, au vu de cerapport d’expertise PERSONNE1.), d’éléments suffisants pour apprécier l’opportunité d’un éventuel procès au fond,étant préciséque, si un avis technique complémentaire s’avérerait nécessaire, notamment pourchiffrer le coût des travaux de réfection,celui-ci pourra toujours être ordonné par la juridiction saisie du fond du litige. Le seul fait que les expertsPERSONNE2.)etPERSONNE1.)n’ont pas procédé àune évaluation du coût des travaux de remise en état n’est pas de nature à justifier l’institution d’une expertise judiciaire, puisqu’une mesure d’instruction limitée à cette questionn’est susceptible d’apporter une réponse qu’à un point consécutif de l’action en responsabilité, à savoir celuidu quantum dudommage(matériel)éventuel du SYNDICAT, et estétrangère à la question première qui est celle d’un manquement (contractuel oudélictuel) dans le chef delapartie défenderesse.

Par ailleurs, sile rapportPERSONNE1.)n’apas un caractère contradictoire à l’égard du SYNDICAT, il n’en reste pas moins que,s’ilestrégulièrement communiqué et soumis à la libre discussion des parties, celui-ci constitueunélément de preuve au sens de l’article 64 du Nouveau Code de procédure civile. Le fait que le rapport n’ait pas un caractère contradictoire à l’égard du SYNDICATne justifie donc pas la nomination d’un expert judiciaire, les éléments matériels retenus danscette expertisepouvant être considérés pour servir de base à une expertise à ordonner éventuellement par le juge du fond. Il résulte de ce qui précède que la demande du SYNDICATn’a pour objet ni l’établissement, ni la conservation d’une preuvepertinente en vue d’un futur litige au fond.Ce dernierreste par conséquent en défaut de justifier d’un intérêt probatoire, de sorte quesademande est àdéclarer irrecevablesur le fondement de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile. En ce qui concerne les bases légales invoquées à titre subsidiaire, à savoir lesarticles 932 et 933 du Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu de relever que l’institution d’une expertise sur ces fondements est toujours soumise à la condition de l’urgence. En effet, l’urgence est la condition première et déterminante de la saisine du juge des référés sur base de l’article 932, alinéa 1 er du Nouveau Code de procédure civile et une condition implicite de recevabilité de celle basée sur l’article 933, deuxième phrase du même code. L’urgence est impliquée par la nécessité qu’il doit y avoir pour empêcher un dépérissement des preuves qui risquerait de se produire, si d’ores et déjà le juge des référés n’ordonnait pas la mesure d’instruction sollicitée. La matière de l’expertise sollicitée en référé sur le fondement de l’urgence se confond avec le caractère imminent de la disparition de traces matérielles qu’il s’agit de constater, le caractère proche de l’évanouissement d’un état de fait dont il y a lieude conserver ou d’établir la preuve, l’imminence de la perte d’une preuve tangible résultant de la nature intrinsèque de la chose ou du fait à prouver. Le SYNDICATne justifiant d’aucune circonstance particulière d’urgence rendant nécessaire, dès à présent et avant tout procès, la mise en œuvre d’une expertise,sa demande est également irrecevable sur base de l’article 932, alinéa 1 er du Nouveau Code de procédure civile. Elle est de même irrecevable sur base de l’article 933, alinéa 1 er du Nouveau Code de procédure civile, le rapport d’expertisePERSONNE1.)du 10 juillet 2024pouvant être utilisé comme pièce à l’appui d’une demande au fond, de sorte que tout risque de dépérissement des preuves est exclu. La mesure d’instruction peut parfaitement et sans risque pour les droits des parties être ordonnée par le juge du fond s’ill’estime utile. Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que la demande d’expertise est irrecevablesur toutes les bases légales invoquées.

En conséquence, la demande en intervention est devenue sans objet. P A R C E S M O T I FS Nous Philippe WADLÉ, premier juge au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de laPrésidentedu Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement, ordonnons la jonction des affaires inscrites sous les numérosTAL-2025-03671etTAL- 2025-04342du rôle ; recevons les demandes principale et en intervention en la forme; Nous déclarons compétent pour en connaître; au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par provision, déclaronsla demande principaleirrecevable; constatons que la demande en intervention est devenue sans objet; ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de recours et sans caution; condamnons lesyndicat des copropriétaires de la résidenceALIAS1.)aux frais et dépens de l’instance.