Le sort du logement familial dans le divorce : ce que la jurisprudence des années 2023-2026 impose aux époux
Par Hassan KOHEN, avocat au barreau de Paris
Le logement constitue, dans la quasi-totalité des procédures de divorce, le premier poste de préoccupation patrimoniale des époux. Au-delà de sa dimension affective, il représente souvent l’actif le plus important du patrimoine commun ou indivis. Or le droit positif organise sa protection de manière paradoxale : absolue pendant le mariage, cette protection cesse brutalement au jour du divorce, laissant place aux mécanismes de l’indivision et de l’indemnité d’occupation dont la jurisprudence des trois dernières années a considérablement précisé les contours. L’analyse des arrêts rendus par la première chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 révèle une ligne directrice constante : le juge ne peut ni présumer l’occupation privative, ni ignorer la réalité économique de la jouissance du bien, ni méconnaître les droits de l’indivisaire évincé.
I. La protection impérative du logement familial pendant le mariage : un rempart qui cesse au divorce
A. L’article 215 alinéa 3 du Code civil : une cogestion imposée
Aux termes de l’article 215, alinéa 3, du Code civil : « Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous » Article 215, alinéa 3, du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006422766.
Ce texte institue une règle de cogestion impérative. Il interdit à un époux de disposer seul des droits par lesquels le logement familial est assuré, qu’il s’agisse du droit de propriété, d’un droit au bail ou d’un usufruit. La sanction est lourde : l’acte accompli sans le consentement du conjoint est frappé de nullité relative, que l’époux évincé peut invoquer dans le double délai d’un an à compter de la connaissance de l’acte et de la dissolution du régime matrimonial.
La jurisprudence a précisé que cette protection est d’ordre public et s’applique indépendamment du régime matrimonial des époux. Elle couvre aussi bien la vente du bien que la constitution d’une hypothèque ou la résiliation du bail. La Cour de cassation a ainsi jugé que la donation portant sur le logement familial consentie par un époux sans l’accord de l’autre est nulle, même lorsque le disposant s’est réservé un usufruit Cass. 1re civ., 22 mai 2019, n° 18-16.666, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca6f0018f8555a58f47562.
Cette protection connaît cependant une limite temporelle essentielle : elle est intrinsèquement liée à l’existence du mariage. Comme l’ont rappelé les notaires dans leur rapport du 116e Congrès, « l’article 215, alinéa 3 du Code civil ne protège le logement de la famille que pendant la durée du mariage » Rapport du 116e Congrès des notaires de France, 2020, https://www.rapport-congresdesnotaires.fr/2020-rapport-du-116e-congres/larticle-215-alinea-3-du-code-civil-la-protection-des-epoux. La dissolution du mariage fait donc disparaître ce rempart, exposant le logement familial aux règles du partage et de l’indivision.
B. La fin brutale de la protection au prononcé du divorce
Le basculement intervient au jour où le jugement de divorce acquiert force de chose jugée quant au principe de la rupture. À compter de cette date, l’article 215, alinéa 3, cesse de produire ses effets et le logement familial entre dans la sphère de l’indivision post-communautaire ou post-divorce. Ce passage est souvent mal anticipé par les époux, qui découvrent que leur conjoint peut désormais provoquer le partage et réclamer une indemnité d’occupation.
Aux termes de l’article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention » Article 815 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006432351. Ce principe, qui irrigue tout le droit du partage, permet à l’époux qui n’occupe plus le logement d’exiger la sortie de l’indivision et de solliciter une indemnité au titre de la jouissance privative exercée par l’autre.
L’article 267 du Code civil donne compétence au juge du divorce pour statuer, dès le prononcé de la rupture, sur les demandes de maintien dans l’indivision et d’attribution préférentielle Article 267 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031345288. Cette disposition permet au juge de conserver une emprise sur le sort du logement, mais dans un cadre qui n’a plus rien de protecteur : il s’agit désormais d’arbitrer entre les droits concurrents d’indivisaires.
L’arrêt rendu par la première chambre civile le 14 janvier 2026 (n° 24-16.630, Publié au Bulletin) est venu préciser que la date de la jouissance divise, qui détermine le point de départ de l’indemnité d’occupation, doit être fixée par le juge en fonction de la date des effets du divorce dans les rapports patrimoniaux entre époux Cass. 1re civ., 14 janv. 2026, n° 24-16.630, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea0a1cdc6046d47669626. La cour d’appel qui omet de fixer cette date commet une erreur de droit justifiant la cassation.
La date des effets du divorce dans les rapports entre époux est elle-même régie par l’article 262-1 du Code civil, aux termes duquel, dans les rapports entre époux en ce qui concerne leurs biens, le jugement de divorce prend effet à la date de l’assignation en divorce, sauf convention contraire ou décision du juge fixant une autre date. Cette date détermine le moment à partir duquel les biens des époux doivent être évalués pour la liquidation du régime matrimonial. Elle ne se confond pas avec la date d’opposabilité du divorce aux tiers, qui suppose l’accomplissement des formalités de publicité à l’état civil.
Dans la pratique, il est fréquent que l’un des époux se maintienne dans le logement familial après l’assignation en divorce, parfois pendant plusieurs années avant que le jugement ne soit rendu. Pendant cette période intermédiaire, la situation juridique du logement est hybride : l’article 215, alinéa 3, continue de produire ses effets jusqu’au prononcé du divorce, mais les mesures provisoires ordonnées par le juge aux affaires familiales sur le fondement de l’article 255 du Code civil peuvent déjà organiser la jouissance du bien et la prise en charge des crédits. L’anticipation de cette période transitoire est déterminante pour éviter les contentieux ultérieurs.
II. L’après-divorce : l’indemnité d’occupation, mécanisme central de l’indivision post-conjugale
A. Les conditions de l’indemnité d’occupation : une construction jurisprudentielle exigeante
L’indemnité d’occupation est la contrepartie financière due par l’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis au détriment des autres. Son fondement réside dans l’article 815-9 du Code civil, qui dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires. La jurisprudence de la Cour de cassation a, depuis 2023, considérablement renforcé l’exigence probatoire pesant sur celui qui réclame cette indemnité.
Dans un arrêt du 12 juin 2025 publié au Bulletin (n° 23-22.003), la première chambre civile a posé un principe fondamental : l’indemnité d’occupation ne se présume pas. La Cour énonce que « l’indemnité, qui a pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par l’occupation privative d’un bien indivis », suppose la démonstration d’une utilisation privative réelle du bien. Elle ajoute que cette indemnité « cesse dès que le bien est matériellement remis à l’indivision, sans attendre la date d’un éventuel partage judiciaire » Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 23-22.003, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/684a6c2a3ec57bb95fcfd59f.
Cette décision revêt une importance pratique capitale. Elle signifie que l’époux qui quitte le logement familial ne peut se contenter d’alléguer que l’autre l’occupe encore pour réclamer une indemnité. Il lui incombe de prouver le caractère privatif de cette occupation, c’est-à-dire une jouissance exclusive excluant la possibilité pour l’autre indivisaire d’user également du bien. La Haute juridiction censure ainsi les cours d’appel qui déduisent automatiquement l’existence d’une occupation privative du seul constat que l’un des ex-époux est resté dans les lieux.
Dans le même sens, l’arrêt du 2 octobre 2024 (n° 22-20.990) a précisé un point décisif : « l’occupation privative d’un bien postérieurement à la date de la jouissance divise ne donne lieu à aucune indemnité d’occupation ». La jouissance divise marque le moment à partir duquel chaque indivisaire est réputé avoir la disposition de sa part. Avant cette date, l’occupation du bien indivis par un seul des époux ne constitue pas une jouissance privative ouvrant droit à indemnité, car les deux époux sont réputés jouir ensemble du logement familial Cass. 1re civ., 2 oct. 2024, n° 22-20.990, https://www.courdecassation.fr/decision/66fce2c08d6ea26f688da3f7.
L’arrêt du 7 février 2024 (n° 22-13.749) renforce cette exigence probatoire en rappelant que le demandeur à l’indemnité d’occupation doit démontrer que l’occupant a empêché l’autre indivisaire d’user du bien. La cour d’appel qui rejette une demande d’indemnité au motif que l’exposante n’établissait pas avoir été empêchée d’occuper les lieux ne commet pas d’erreur de droit Cass. 1re civ., 7 fév. 2024, n° 22-13.749, https://www.courdecassation.fr/decision/65c32b0e11f78b0008e3e171.
Concernant l’assiette et le calcul de l’indemnité, la jurisprudence est constante : l’indemnité d’occupation est égale à la valeur locative du bien, dont il convient de déduire les frais exposés par l’occupant pour l’entretien et la conservation de l’immeuble. L’arrêt du 1er octobre 2025 (n° 23-16.501) rappelle que la cour d’appel doit fixer précisément la date de la jouissance divise pour déterminer si l’indemnité est due et à compter de quelle date Cass. 1re civ., 1er oct. 2025, n° 23-16.501, https://www.courdecassation.fr/decision/68dce240bc55f2c6aba501df.
En matière de prescription, l’arrêt du 22 novembre 2023 (n° 22-10.269) a rappelé que l’indemnité d’occupation due par un indivisaire se prescrit par cinq ans conformément à l’article 2224 du Code civil, le point de départ du délai étant la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action Cass. 1re civ., 22 nov. 2023, n° 22-10.269, https://www.courdecassation.fr/decision/655dad2161e1628318b37ab6.
S’agissant de l’indemnité d’occupation en présence d’un démembrement de propriété, l’arrêt du 1er juin 2023 publié au Bulletin (n° 21-14.924) a jugé qu’un indivisaire peut être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision portant sur la nue-propriété, dès lors que sa jouissance privative du bien cause un préjudice à l’indivision en nue-propriété Cass. 1re civ., 1er juin 2023, n° 21-14.924, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6478383abf7113d0f86f7035. Cette solution, qui distingue la nue-propriété de l’usufruit dans l’évaluation du préjudice, témoigne de la technicité croissante de la matière.
B. L’attribution préférentielle, la prestation compensatoire en capital et le sort des crédits
Au-delà de l’indemnité d’occupation, le juge du divorce dispose de plusieurs leviers pour régler le sort du logement familial. Le premier est l’attribution préférentielle, prévue à l’article 267 du Code civil et régie par les articles 831 et suivants du même code. Ce mécanisme permet à un époux de demander que le logement lui soit attribué en propriété dans le cadre du partage, à charge de verser une soulte à l’autre. Le juge apprécie cette demande en fonction des intérêts en présence, notamment la présence d’enfants et les capacités financières du demandeur.
Le second levier, souvent méconnu, est le versement de la prestation compensatoire sous forme d’attribution d’un droit sur le logement. L’article 274 du Code civil prévoit que « le juge décide des modalités selon lesquelles s’exécutera la prestation compensatoire en capital parmi les formes suivantes : 1° Versement d’une somme d’argent ; 2° Attribution de biens en propriété ou d’un droit temporaire ou viager d’usage, d’habitation ou d’usufruit, le jugement opérant cession forcée en faveur du créancier » Article 274 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006423982.
Cette disposition permet au juge d’attribuer au conjoint créancier de la prestation compensatoire un droit d’usage ou d’habitation sur le logement familial, voire la propriété du bien elle-même, à titre de paiement de la prestation compensatoire. L’accord de l’époux débiteur est toutefois exigé pour l’attribution en propriété de biens qu’il a reçus par succession ou donation. Ce mécanisme hybride, à la croisée des conséquences alimentaires et patrimoniales du divorce, constitue un outil puissant de règlement global du dossier.
L’arrêt du 15 janvier 2025 (n° 22-24.672) a rappelé que chaque indivisaire peut demander le partage en vertu de l’article 815 du Code civil, y compris dans le cadre d’une indivision portant sur la nue-propriété entre héritiers. « Ce principe reste applicable même lorsque certains droits sont différés, sous réserve du respect des conditions prévues par la loi » Cass. 1re civ., 15 janv. 2025, n° 22-24.672, https://www.courdecassation.fr/decision/678787dc012a55caa6d16731. Par analogie, cette solution s’étend aux indivisions post-divorce entre ex-époux.
Le sort du crédit immobilier grevant le logement familial constitue une difficulté supplémentaire. En principe, les emprunts contractés pour l’acquisition ou l’amélioration du logement familial constituent des dettes communes ou solidaires selon le régime matrimonial. Après divorce, l’époux qui conserve la jouissance du bien doit en principe assumer seul les échéances du prêt, sous réserve d’une clause contraire dans la convention de divorce ou le jugement. La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 5 janvier 2023 (n° 21-14.408) que le paiement des échéances du prêt par l’occupant ne le dispense pas du versement de l’indemnité d’occupation, mais que ces sommes peuvent venir en déduction de celle-ci dans le cadre des comptes d’indivision Cass. 1re civ., 5 janv. 2023, n° 21-14.408, https://www.courdecassation.fr/decision/63b7cada6b63637c907b7750.
En toute hypothèse, le juge aux affaires familiales peut prendre, au titre des mesures provisoires prévues à l’article 255 du Code civil, toute disposition relative à la jouissance du logement familial pendant la durée de l’instance en divorce. Il peut notamment attribuer la jouissance du logement à l’un des époux à titre gratuit ou onéreux, et statuer sur la prise en charge des crédits en cours. Ces mesures provisoires, bien que par nature temporaires, orientent fréquemment le règlement définitif du sort du logement.
Il convient également d’évoquer le cas particulier du logement familial détenu par une société civile immobilière (SCI) constituée entre les époux. Dans cette hypothèse, le logement n’appartient pas directement aux époux mais à la société, ce qui modifie sensiblement l’analyse. La protection de l’article 215, alinéa 3, ne s’applique que si les époux disposent des droits par lesquels le logement est assuré. Lorsque le bien est détenu par une SCI, ce sont les parts sociales qui constituent l’actif à partager dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que la cession de parts sociales portant indirectement sur le logement familial peut être soumise à la cogestion de l’article 215, alinéa 3, si elle aboutit à priver la famille de son logement.
En pratique, plusieurs stratégies s’offrent aux époux pour régler le sort du logement familial. La première consiste à vendre le bien et à partager le prix de vente, solution la plus simple mais qui suppose l’accord des deux parties ou une décision judiciaire. La deuxième est l’attribution du bien à l’un des époux dans le cadre du partage, avec versement d’une soulte à l’autre. La troisième est le maintien dans l’indivision, qui peut être ordonné par le juge pour une durée déterminée, notamment pour permettre aux enfants d’achever leur scolarité. La quatrième, applicable lorsque les ressources de l’époux attributaire sont insuffisantes pour payer la soulte, consiste à assortir l’attribution préférentielle d’un droit d’usage et d’habitation viager, le conjoint évincé conservant la nue-propriété de sa part.
Le contentieux de l’indemnité d’occupation donne lieu à un abondant arriéré judiciaire. L’arrêt du 9 avril 2026 (n° 24-11.077) a rappelé que le préjudice de jouissance subi par l’indivisaire évincé peut se cumuler avec l’indemnité d’occupation due par l’occupant à l’indivision, dès lors qu’il est distinctement caractérisé Cass. 1re civ., 15 avr. 2026, n° 24-11.077, https://www.courdecassation.fr/decision/69df2abacdc6046d4748ff81. Cette décision illustre la complexité des comptes entre indivisaires post-divorce, où plusieurs créances peuvent se superposer.
L’analyse de la jurisprudence des trois dernières années révèle ainsi une double tendance. D’une part, la Cour de cassation exige des juges du fond qu’ils motivent précisément leurs décisions relatives au logement familial, qu’il s’agisse de la date de la jouissance divise, de la preuve de l’occupation privative ou du calcul de l’indemnité. D’autre part, elle rappelle constamment que le logement familial, une fois le divorce prononcé, n’est plus qu’un bien indivis comme un autre, soumis aux règles de droit commun de l’indivision et du partage.
Pour les praticiens, cette évolution impose une rigueur accrue dans la rédaction des conventions de divorce et des conclusions. La date de la jouissance divise, le sort des crédits, les modalités de l’indemnité d’occupation et l’éventuelle attribution préférentielle doivent être anticipés et formalisés avec précision. À défaut, le contentieux post-divorce sur le logement familial est une source majeure de nouveaux litiges entre ex-époux, que la Cour de cassation s’emploie à encadrer par un contrôle de motivation renforcé.
Conclusion et recommandations pratiques
Le logement familial cristallise aujourd’hui, dans le divorce, la tension entre la protection impérative que le Code civil organise pendant le mariage et la réalité économique de l’indivision post-conjugale. L’article 215, alinéa 3, cesse de produire ses effets au jour du divorce ; à compter de cette date, les mécanismes de l’indemnité d’occupation, de l’attribution préférentielle et du partage prennent le relais. La jurisprudence de la première chambre civile entre 2023 et 2026 a posé des garde-fous essentiels : l’indemnité d’occupation ne se présume pas, elle suppose la preuve d’une jouissance privative exclusive, et elle cesse dès la remise matérielle du bien à l’indivision. Ces règles, dont la technicité ne doit pas masquer l’importance pratique, imposent aux époux et à leurs conseils une anticipation rigoureuse du sort du logement dès l’introduction de la procédure de divorce.
Le cabinet Kohen Avocats accompagne les époux dans toutes les procédures de droit de la famille, qu’il s’agisse de divorce contentieux, de divorce par consentement mutuel ou de séparation de corps. Nous intervenons également dans les opérations de liquidation-partage et les contentieux relatifs à l’indemnité d’occupation et à l’attribution préférentielle du logement familial.
Sur les conséquences patrimoniales du divorce, nous vous invitons à consulter notre article consacré aux évolutions jurisprudentielles 2023-2026 ainsi que notre analyse de la reconstruction judiciaire des ressources réelles en cas de dissimulation de revenus.
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