Justice de Paix Luxembourg – Bail, 13 mai 2026

Répertoire No.1882/26 L-BAIL-782/25 Audience publiqueextraordinairedu13 mai2026 Le tribunal depaix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeanten matière debailcommercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e la société anonymeSOCIETE1.)SA, établie et ayant son siège social àL- ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions partie demanderesse comparant par MaîtreCécile MEYER, avocat, en remplacement de MaîtreJerry MOSAR, avocat à la Cour,les deuxdemeurant à Luxembourg e t 1)la société à responsabilité limitéeSOCIETE2.)SARL, établie et ayant son siège social àL-ADRESSE2.),inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO2.)représentée parson/ses gérant(s)actuellement en fonctions 2)PERSONNE1.), demeurant àL-ADRESSE3.) partiesdéfenderesses

2 sub 1) et sub 2),étant présentslors de l’audience du16 avril2026,PERSONNE1.), étant le gérant deSOCIETE2.)SARL ————————————————————————————————– F a i t s Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs d’un jugement du29 janvier2026 (406/26) rendu par le tribunal de paix. Suite au dernier jugement,l’affaire avait été refixée au16 avril 2026. Lors de la prédite audience,Maître Cécile MEYER, en remplacement deMaître Jerry MOSARetPERSONNE1.),furent entendusenleursmoyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendità l’audience publique extraordinairede ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, l e j u g e m e n t q u i s u i t: Par un jugement numéro406/26 rendu entre parties en date du 29 janvier 2026, il a été décidé ce qui suit: «déclarela demande recevable en la forme; donne acteàla sociétéSOCIETE1.)SA de l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges; dit non-fondéela demande de la sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)en réduction du loyer; ditque l’engament solidaire dePERSONNE1.)ensemble avec la société SOCIETE2.)SARL est applicable en cause; déclare fondéela demande de la sociétéSOCIETE1.)SA à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges dans son principe; fait droità la demande dela sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)quant à laproduction des décomptes et des pièces justificatives relatives aux décomptes pour charges pour les exercices 2019 à 2024; partant,enjointà la sociétéSOCIETE1.)SAde produire les décomptes pour charges et les pièces justificatives relatives auxdits décomptes pour charges pour les exercices 2019 à 2024 ;

3 accordeàla sociétéSOCIETE1.)SAjusqu’au 1 er avril 2026 pour justifier au greffe du Tribunal de céans de la production des pièces susvisées ; refixel’affaire à l’audience du jeudi 16 avril 2026, à 9.00 heures, salle JP 0.15. aux fins de conclusions des parties quant à la fixation pour plaidoiries à une audience ultérieure ; réserveles demandes dela sociétéSOCIETE1.)SA tendant à la résiliation du contrat de bail, au déguerpissement des lieux, à la condamnation à l’indemnité de relocation, à la condamnation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile et la question des frais; ordonnel’exécution provisoire du présent jugement.» La sociétéSOCIETE1.)SAa versé les décomptes en question sollicités par le premier jugement ensemble avec les pièces justificatives. A l’audience du 16 avril 2026, la sociétéSOCIETE1.)SAa conclu à l’entérinement de ses demandes tendant à la condamnation solidaire dela société SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)au paiement de la somme augmentée de 227.710,23 euros (voir le décompte versé en tant que pièce 22), à la résiliation du contrat de bail ainsi qu’au déguerpissement et au paiement de l’indemnité de relocation contractuelle équivalente à 6 mois de loyers. Il échet de lui donner acte de l’augmentation de sa demande. La sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.) A l’audience du Tribunal,la sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)ont réitéré leurs demandes tendant à l’«ajustement» (lire: réduction) du loyer lesquels ont été résumées comme suit: «(fichier)» Ensuite,la sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)ont souligné à nouveau le déséquilibre contractuel entre parties et les difficultés de financement en raison de la situation économique précaire. Hormis le quantum du loyer redû,la sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.) n’ont pas émis de contestations quant aux arriérés réclamés parla société SOCIETE1.)SA.

4 Appréciation En l’occurrence, la sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)concluent à une réduction du loyer redû en raison des importants investissements fournis de leur part en vue de l’aménagement des lieux lesquels auraient été pris en bail en état brut. La sociétéSOCIETE1.)SA s’oppose à cette demande. Le Tribunal constate que le contrat de sous-bail conclu entre parties en date du 28 mai 2008 contient la clause suivante relativement à l’objet pris en bail: «(…) Cette cellule est louée à l’état neuf, «brut de décoffrage», à agencer par le preneur et à ses frais, suivant les normes actuellement en vigueur en matière de débit de boissons.» Cette clause n’a pas été modifiée par les avenants audit contrat de sous-bail. Il s’ensuit que les parties avaient expressément prévu un investissement des locataires pour aménager des lieux, de sorte à ce que la sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)ne sauraient actuellement prétendre à une réduction du loyer à payer justement du fait de cet investissement. La demande de la sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)tendant à la réduction du loyer est partant à déclarernon-fondée. Il ressort partant du décompte final versé en tant que pièce 22 parla société SOCIETE1.)SAquela sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)accusent un impayéde227.710,23 euros. Les paiements invoqués parla sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)lors de l’audience précédente concernaient finalement deux autres contrats de sous- location pour des établissements différents (SOCIETE3.)etSOCIETE4.)). Quant aux arriérés de loyers et decharges Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Il ressort du jugement rendu entre parties le 29 janvier 2026 quela société SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)sont tenus solidairement de leurs engagements en vertu du contrat de sous-bail et d’approvisionnement en boissons signé le 28 mai 2008.

5 Ils n’ont encore pas émis la moindre contestation quant au quantum des arriérés de loyers et de charges réclamées par la sociétéSOCIETE1.)SA. La sociétéSOCIETE1.)SA est fondée à réclamer à l’égard dela société SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)le montant total de227.710,23 euros. LasociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)sont ainsi condamnés solidairement à payer à la sociétéSOCIETE1.)SA le montant de227.710,23 euros, à majorer des intérêts légaux prévus par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard à partir du2 septembre 2025, date du dépôt de la requête, sur le montant de141.645,22euros, et à partir du16 avril 2026, date de la demande en justice, sur le montant de86.065,01euros jusqu’à solde. Quant à la résiliation du contrat de bail Dans le cas d’espèce, il y a lieu detenir compte de l’ancienneté du bail, conclu le 28 mai 2008 et ayant couru sur une durée de 18 ans. L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative tel que cela résulte de l'article 1728 du Code civil. Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail. La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est partant également à déclarer fondée. Il y a dès lors lieu de déclarerrésiliéle bail conclu entre parties aux torts exclusifs des parties défenderesses. Au vu des circonstances de l’espèce, il convient de les condamner à déguerpir des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard4mois après la notification du présent jugement. Au besoin,la sociétéSOCIETE1.)SAest autorisée à faire expulser les parties défenderesses dans la forme légale et aux frais de celle-ci, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés. Quant à l’indemnité de relocation L’indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur subit pendant le temps normal requis pour trouver un autre preneur. En l’espèce, les parties ont convenu aux termes de l’article 18 des conditions générales du contrat de bail acceptées par les parties défenderesses qu’en cas de

6 résiliation du contrat par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer à la bailleresse une indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges. Il est de principe qu’en cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de relocation, celle-ci n’est pas tributaire de la remise à disposition dubien au bailleur et elle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. En optant pour une fixation forfaitaire, les parties ont en effet implicitement, mais nécessairement, retenu une indemnité qui est indépendante du temps effectivement nécessaire à la relocation de l’immeuble. Une telle clause est valable et sort ses effets conformément à l’article 1134 du Code civil. Elle dispense donc le bailleur de prouver la durée de la période s’écoulant entre la fin du bail et la relocation, son but étant précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage en vue d’éviter toute discussion en cas de manquement. Au vu de la résiliation du contrat de bail intervenue en raison du fait imputable aux parties défenderesses, la demande de la sociétéSOCIETE1.)SAà titre d’indemnité de relocation est à déclarer fondée à concurrence de la somme réclamée de 56.985,48euros (6 mois x9.497,58euros), avec les intérêts légaux à partir de la date du prononcé du présent jugement jusqu’à solde. La sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)sont ainsi condamnés solidairement à payer à la sociétéSOCIETE1.)SA le montant de56.985,48euros, à majorer des intérêts légaux prévus par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard à partir du2 septembre 2025,jusqu’à solde. Quant aux demandes accessoires Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société SOCIETE1.)SA l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de1.000eurossur base de l’article 240 duNouveau code de procédure civile. Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. En l’espèce, il paraît justifié d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire au vu de l’absence de contestations.

7 Parcesmotifs: letribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuantcontradictoirement à l’égard dela sociétéSOCIETE2.)SARLet PERSONNE1.), statuanten continuation du jugement numéro 406/26 rendu en date du 29 janvier 2026 par le Tribunal de céans; donne acteà la sociétéSOCIETE1.)SA de l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés de loyers et charges; déclarela demande recevable; déclarela demande à titre d’arriérés de loyers et charges fondée pour la somme de 227.710,23euros; partantcondamnela sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)solidairement à payer àla sociétéSOCIETE1.)SAla somme de227.710,23 euros, à majorer des intérêts légaux prévus par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard à partir du 2 septembre 2025, date du dépôt de la requête, sur le montant de 141.645,22 euros, et à partir du 16 avril 2026, date de la demande en justice, sur le montant de 86.065,01 euros jusqu’à solde; déclarela demande à titre d’indemnité de relocation fondée pour la somme de 56.985,48euros; condamnela sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)solidairement à payer à la sociétéSOCIETE1.)SA la somme de56.985,48 euros, à majorer des intérêts légaux prévus par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard à partir du 2 septembre 2025, jusqu’à solde; déclarela demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée; résiliele bail existant entre parties aux torts exclusifs dela sociétéSOCIETE2.) SARL etPERSONNE1.); condamnela sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de4 moisà partir de la notification du présent jugement; au besoin,autorisela sociétéSOCIETE1.)SA à faire expulserla société SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)dans la forme légale et aux frais de ces derniers, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés;

8 condamnela sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)solidairement à payer à la sociétéSOCIETE1.)SA une indemnité de procédure de1.000eurossur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile; ordonnel’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire uniquement; condamnela sociétéSOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)solidairement aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publiqueextraordinairepar Nous, Paul LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête. Paul LAMBERT, juge de paix Natascha CASULLI, greffière