Clause de déchéance du terme abusive et saisie immobilière : quand le débiteur ouvre le débat en appel, le créancier peut riposter (Cass. 2e civ., 11 juin 2026, n° 25-11.291)

La saisie immobilière repose sur une contrainte de calendrier connue de tout praticien : l’audience d’orientation purge le débat. Passé ce rendez-vous, l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution ferme la porte à toute contestation ou demande incidente nouvelle, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office (livre III du code des procédures civiles d’exécution, Légifrance). Cette règle protège la célérité de la vente forcée. Elle crée aussi un risque : le débiteur qui découvre tardivement une clause abusive dans son prêt pourrait se voir opposer la forclusion.

Un arrêt publié au Bulletin, rendu le 11 juin 2026 par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 25-11.291), tranche une difficulté restée jusque-là dans l’ombre. Le débiteur avait soulevé, pour la première fois en cause d’appel du jugement d’orientation, le caractère abusif de la clause de déchéance du terme du prêt notarié. La banque avait alors demandé, elle aussi pour la première fois en appel, que la saisie se poursuive sur les seules échéances impayées. Le débiteur objectait la forclusion. La Cour rejette le pourvoi et valide la riposte du créancier (Cass. 2e civ., 11 juin 2026, n° 25-11.291, publié au Bulletin, courdecassation.fr).

La solution mérite l’attention des pairs pour une raison précise. Elle ne se contente pas d’admettre le contrôle des clauses abusives au stade de l’exécution forcée, ce qui était acquis. Elle règle la dissymétrie procédurale que ce contrôle engendre : dès lors que le débiteur ouvre le débat sur le caractère abusif, le créancier retrouve un espace pour reconstruire sa créance, par exception à la purge de l’audience d’orientation. Couplée à l’avis rendu trois semaines plus tôt sur l’office du juge (Cass. 2e civ., avis, 21 mai 2026, n° 25-70.025, publié au Bulletin), cette décision dessine un régime complet, que le présent article se propose de décrypter.

I. Le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, un moyen qui échappe à la purge de l’audience d’orientation

Deux acquis se combinent. Au fond, la clause de déchéance du terme mal calibrée est abusive et réputée non écrite. Au plan procédural, son examen relève de l’office du juge, ce qui le soustrait à la forclusion de principe.

A. La clause de déchéance du terme sans préavis raisonnable, une clause abusive réputée non écrite

Le fondement textuel est l’article L. 212-1 du code de la consommation, aux termes duquel « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat » (code de la consommation, Légifrance). La clause réputée abusive est réputée non écrite.

La première chambre civile a précisé la ligne de partage pour la clause de déchéance du terme. Par un arrêt publié au Bulletin du 29 mai 2024, elle juge que « la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement » (Cass. 1re civ., 29 mai 2024, n° 23-12.904, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Le critère n’est donc pas l’absence de mise en demeure, mais l’absence d’un préavis d’une durée raisonnable laissé au débiteur pour faire obstacle à la déchéance.

Cette appréciation s’inscrit dans le sillage de la Cour de justice de l’Union européenne. La première chambre civile rappelle que, par arrêt du 26 janvier 2017 (Banco Primus, C-421/14), la Cour de justice a dit pour droit que le juge national doit vérifier notamment « si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt ». Elle ajoute, citant l’arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), que les critères d’appréciation du déséquilibre significatif ne sont « ni cumulatifs ni alternatifs », mais participent de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat.

La deuxième chambre civile a tiré les conséquences de cette exigence en matière de saisie immobilière. Elle a jugé que la clause d’exigibilité immédiate stipulant une déchéance du terme sans mise en demeure préalable comportant un délai raisonnable est réputée non écrite, ce dont il résulte que la déchéance ne peut être valablement prononcée sur son fondement (Cass. 2e civ., 3 octobre 2024, n° 21-25.823, publié au Bulletin). Dans le même sens, elle a censuré, pour un prêt notarié, l’appréciation d’une cour d’appel sur la validité de la déchéance du terme prononcée sur le fondement d’une clause résolutoire de plein droit (Cass. 2e civ., 11 décembre 2025, n° 23-12.860). L’enjeu pratique est considérable : si la clause tombe, la déchéance du terme s’effondre, et le créancier ne peut plus poursuivre le recouvrement du capital restant dû, mais seulement des échéances effectivement échues et impayées.

B. Un contrôle d’office que la forclusion de l’article R. 311-5 ne peut neutraliser

L’audience d’orientation constitue le point de bascule de la procédure. Selon l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution y vérifie les conditions de la saisie, statue sur les contestations et demandes incidentes, puis détermine les modalités de poursuite (section « L’audience d’orientation », Légifrance). Une fois cette audience passée, la barrière tombe : « à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci » (article R. 311-5, cité verbatim par Cass. 2e civ., 11 juin 2026, n° 25-11.291).

La rigueur de cette forclusion n’est pas théorique. La deuxième chambre civile en a récemment fait application stricte : le moyen tiré de la prescription soulevé après l’audience d’orientation est irrecevable, et le jugement qui le constate ne commet aucun excès de pouvoir, de sorte que le pourvoi dirigé contre lui n’est pas recevable (Cass. 2e civ., 12 juin 2025, n° 22-23.005, publié au Bulletin). La Cour y rappelle que « à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation ». La purge est donc bien réelle pour les moyens dont les parties ont la libre disposition.

Le caractère abusif d’une clause échappe pourtant à cette logique, parce qu’il ne relève pas seulement de l’initiative des parties, mais de l’office du juge. La deuxième chambre civile a jugé, dès 2023, que « lorsqu’il est saisi d’une contestation relative à la créance, le juge de l’exécution est tenu, même en présence d’une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée sur le montant de la créance, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non-professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, pour autant qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet » (2e Civ., 13 avril 2023, n° 21-14.540, publié, cité par l’avis du 21 mai 2026). La chambre commerciale a retenu une solution voisine en présence d’une créance admise au passif d’une procédure collective (Com., 8 février 2023, n° 21-17.763, publié).

La conséquence de ce contrôle est encadrée par le principe de proportionnalité, principe général du droit de l’Union que l’avis du 21 mai 2026 met en exergue en citant l’arrêt de la Cour de justice du 15 juin 2023 (Bank M., C-520/21). L’exigence est que la réglementation nationale mettant en œuvre le droit de l’Union « n’aille pas au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre les objectifs poursuivis ». Il en résulte que le juge qui répute non écrite la clause abusive ne prive pas le titre exécutoire de toute portée : celui-ci est privé d’effet en tant seulement qu’il applique la clause écartée, et le juge doit recalculer la créance sans anéantir la mesure d’exécution. La sanction est ciblée, non expiatoire.

Ce pouvoir-devoir d’office trouve son ancrage dans le droit de l’Union. L’avis du 21 mai 2026 rappelle que la Cour de justice « a dit pour droit que l’autorité de la chose jugée ne fait pas obstacle, en soi, à ce que le juge national soit tenu d’apprécier, sur la demande des parties ou d’office, le caractère éventuellement abusif d’une clause, même au stade d’une mesure d’exécution forcée, dès lors que cet examen n’a pas déjà été effectué à l’occasion du précédent contrôle juridictionnel » (CJUE, 26 janvier 2017, Banco Primus, C-421/14). Parce qu’il incombe au juge, l’examen du caractère abusif n’est pas un simple moyen que la forclusion de l’article R. 311-5 pourrait éteindre.

II. La riposte du créancier et l’office du juge : le rééquilibrage opéré en 2026

De cette double prémisse naît une difficulté. Si le débiteur peut soulever la clause abusive tardivement, faut-il condamner le créancier à subir la chute de sa créance sans pouvoir la reconstruire ? L’arrêt du 11 juin 2026 répond par la négative. L’avis du 21 mai 2026 précise, en amont, comment le juge fixe alors la créance.

A. La demande incidente du créancier recevable en appel du jugement d’orientation

C’est l’apport central de l’arrêt du 11 juin 2026. Après avoir rappelé la forclusion de l’article R. 311-5, la Cour énonce que, « lorsque le juge de l’exécution répute non écrite une clause abusive, le titre exécutoire est privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite et que le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi » (Avis de la Cour de cassation, 11 juillet 2024, n° 24-70.001, publié, repris par l’arrêt).

Elle en déduit la règle nouvelle : « lorsque le débiteur a soulevé, pour la première fois en appel du jugement d’orientation, le caractère abusif de la clause de déchéance du terme du prêt notarié fondant les poursuites de saisie immobilière, le créancier est recevable, au regard de l’article R. 311-5 précité, à former une demande incidente tendant à tirer les conséquences sur le montant de sa créance de l’éventuel caractère non écrit de cette clause » (Cass. 2e civ., 11 juin 2026, n° 25-11.291, publié au Bulletin). La demande de la banque tendant à poursuivre la saisie sur les seules échéances impayées à la date du commandement n’est donc pas un moyen nouveau prohibé.

La logique est celle de l’indivisibilité du débat. Dès lors que le débiteur met dans la discussion le caractère abusif de la clause, « que le juge lui-même doit examiner », il ouvre nécessairement la question du montant recouvrable. La riposte du créancier n’est pas une contestation autonome soumise à la purge, mais la conséquence directe du moyen adverse. La position est cohérente avec la lettre de l’article 4 du code de procédure civile, qui admet que « l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant » (article 4 du code de procédure civile, Légifrance).

La solution ne dispense pas le créancier de respecter les formes. La deuxième chambre civile veille au canal procédural : la demande incidente en saisie immobilière doit être formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, une assignation ne suffisant pas (Cass. 2e civ., 5 mars 2026, n° 23-16.398, publié au Bulletin). De même, l’appel du jugement d’orientation obéit à la procédure à jour fixe, dont la Cour a précisé qu’à défaut de remise des pièces au moment du dépôt de la requête, l’appel n’est pas irrecevable, la cour pouvant écarter ces pièces des débats (Cass. 2e civ., 20 novembre 2025, n° 22-19.710, publié au Bulletin). La recevabilité retrouvée du créancier reste donc encadrée par un formalisme exigeant.

L’espèce jugée le 11 juin 2026 illustre l’ampleur de l’enjeu financier. Le commandement de payer valant saisie immobilière avait été délivré pour le recouvrement d’une somme de 256 169,12 euros, correspondant au capital restant dû après une déchéance du terme contestée. Après que la débitrice eut soulevé le caractère abusif de la clause, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a validé le commandement, mais fixé la créance de la banque à la somme totale de 65 285,39 euros, correspondant à trente-six échéances impayées outre les intérêts échus. La saisie s’est ainsi poursuivie sur un montant divisé par près de quatre, sans pour autant disparaître. C’est cette recomposition de la dette, et non l’anéantissement de la poursuite, que la Cour de cassation consacre en rejetant le pourvoi de la débitrice qui invoquait la forclusion.

B. L’office du juge de l’exécution dans la refixation de la créance

Reste la question du montant. L’avis du 21 mai 2026 en fixe la méthode, à partir des principes directeurs du procès civil. Premier temps, la contradiction : « lorsque le juge envisage de relever d’office le caractère abusif d’une clause de déchéance du terme, il doit, en application de l’article 16 du code de procédure civile, solliciter les observations préalables des parties sur ce moyen » (article 16 du code de procédure civile, Légifrance). Le juge ne peut donc écarter la clause par surprise.

Second temps, la mesure de la créance dans la limite du litige : « il fixe la créance dans la limite des demandes des parties, conformément à l’article 4 du code de procédure civile. Il peut les inviter à actualiser le montant de la créance en considération du caractère non écrit de la clause abusive » (Cass. 2e civ., avis, 21 mai 2026, n° 25-70.025, publié au Bulletin). Le juge ne substitue pas sa propre créance à celle du poursuivant ; il invite ce dernier à produire un décompte actualisé.

La méthode de calcul est graduée. Si un décompte actualisé est produit, le juge retient les échéances impayées devenues exigibles par l’écoulement du temps, portées par l’acte notarié valant titre exécutoire : les mensualités échues avant la déchéance irrégulièrement prononcée, celles échues entre cette déchéance et la mesure d’exécution, puis celles échues jusqu’au jugement d’orientation. En revanche, « si aucun décompte actualisé n’est produit, le juge de l’exécution ne peut retenir que les mensualités impayées échues avant la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée, qui figurent en tant que telles dans le décompte du commandement de payer valant saisie » (avis précité). La sanction de l’inertie probatoire du créancier est nette : sans décompte, sa créance se réduit aux seules échéances antérieures à la déchéance.

Cet office s’inscrit dans un devoir plus général de vérification. La Cour affirme que le juge de l’exécution est tenu, à l’audience d’orientation, de contrôler que le montant de la créance est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, que le débiteur conteste ou non ce montant (Avis de la Cour de cassation, 12 avril 2018, n° 18-70.004, publié), sans être lié par le montant de la créance mentionnée dans le commandement de payer valant saisie (2e Civ., 24 septembre 2015, n° 14-20.009, publié). Il n’est pas tenu, en revanche, en l’absence de demande en ce sens, d’actualiser d’office ce montant dans le jugement d’orientation. La refixation de la créance suppose donc une initiative des parties, ce qui rejoint exactement la logique de l’arrêt du 11 juin 2026 : c’est la demande incidente du créancier, et non un pouvoir d’office illimité du juge, qui autorise la reconstruction de la dette exigible une fois la clause écartée.

La deuxième chambre civile prend soin de préserver l’efficacité du commandement. Elle juge de longue date que, si le prêteur a délivré un commandement portant sur les mensualités échues et le capital restant dû alors que la déchéance n’a pas été régulièrement prononcée, le commandement demeure valable à concurrence du montant de ces mensualités. La saisie ne s’effondre donc pas : elle se recentre sur ce qui est réellement dû. Là est le point d’équilibre : la protection du consommateur contre une clause abusive n’emporte pas l’anéantissement automatique de la poursuite, mais sa réduction au périmètre exact de la dette exigible.

Conclusion

L’arrêt du 11 juin 2026 et l’avis du 21 mai 2026 forment un ensemble cohérent qui clôt une incertitude tenace de la pratique des saisies immobilières. Le message est double. Pour le débiteur, la découverte tardive d’une clause de déchéance du terme abusive reste une arme utilisable en appel du jugement d’orientation, malgré la forclusion de principe de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution. Pour le créancier, cette ouverture n’est pas un piège : elle rend recevable la demande incidente tendant à recalculer la créance sur les seules échéances impayées, à condition de produire un décompte actualisé et de respecter le formalisme des conclusions d’avocat.

Le praticien retiendra une consigne opérationnelle. Le débiteur qui soulève le caractère abusif doit anticiper que la banque reconstruira sa créance sur les échéances échues, et calibrer son argumentation en conséquence. Le créancier, de son côté, ne doit jamais se présenter à l’audience d’orientation, ni en appel, sans un décompte actualisé prêt à être versé, sous peine de voir sa créance ramenée aux seules mensualités antérieures à la déchéance. La clause abusive ne fait pas tomber la saisie ; elle en redéfinit l’assiette. C’est désormais sur la qualité du décompte, et non sur la seule bataille de la clause, que se jouera l’issue de la procédure.

Le cabinet accompagne débiteurs et établissements de crédit dans le contentieux de la saisie immobilière, de l’audience d’orientation à l’appel du jugement d’orientation, notamment sur le terrain des clauses abusives et de la fixation de la créance. Sur des questions voisines, voir nos analyses de l’office du juge face à la déchéance du terme abusive et du double office du juge de l’exécution, ainsi que nos développements sur la désolidarisation d’un prêt immobilier et sur le sort du crédit immobilier en cas de séparation.

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