En 2024, l’Institut national de la statistique et des études économiques recensait plus de trois millions de couples vivant en concubinage en France métropolitaine. Cette union de fait est définie par l’article 515-8 du code civil. Elle se caractérise par une vie commune stable et continue. Elle ne crée aucun lien juridique de solidarité patrimoniale entre les partenaires. La rupture soudaine du concubinage place pourtant nombre de justiciables dans une situation d’urgence logement et patrimoniale. L’ex-concubin qui quitte le domicile se retrouve sans droit au logement. Celui qui reste dans l’appartement acheté en commun ignore s’il doit une indemnité à l’autre. Les dettes contractées ensemble restent impayées. Le juge aux affaires familiales peut désormais attribuer provisoirement le logement, mais cette mesure reste encadrée et limitée dans le temps. Le partage du bien immobilier acquis en indivision obéit à des règles strictes. La jurisprudence récente de la Cour de cassation a précisé les conditions de l’indemnité d’occupation et le sort des créances entre anciens concubins.
Le concubinage, une union sans protection légale
L’article 515-8 du code civil (texte officiel) définit le concubinage. Le texte dispose :
« une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ».
Cette définition ne confère aucun statut patrimonial aux partenaires. L’article 515-9 du même code (texte officiel) ajoute que :
« le concubinage n’entraîne aucune obligation légale de secours, de contribution aux charges du ménage ou de solidarité entre les concubins ».
La rupture du concubinage est donc libre. Elle ne peut donner lieu à dommages et intérêts que si elle revêt un caractère fautif. La Cour de cassation l’a affirmé dans un arrêt du 30 juin 1992 (décision) :
« la rupture du concubinage ne peut ouvrir droit à indemnité que si elle revêt un caractère fautif ».
La première chambre civile a précisé le 3 janvier 2006 (décision) :
« si la rupture du concubinage ne peut en principe donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts, il en est autrement lorsqu’il existe des circonstances de nature à établir une faute de son auteur ».
La faute doit être prouvée selon les règles de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil.
Cette absence de protection légale signifie qu’à la séparation, chaque concubin reprend sa liberté patrimoniale. Les biens acquis ensemble ne bénéficient d’aucun régime légal spécifique. Ils tombent sous le coup du droit commun de l’indivision ou demeurent la propriété exclusive de celui qui les a acquis à son nom. Le cabinet intervient régulièrement sur ces contentieux. Notre page droit de la famille et divorce à Paris présente l’ensemble de notre approche patrimoniale.
Le logement en location après la rupture
La situation du logement loué diffère radicalement selon que les deux concubins figurent sur le bail ou qu’un seul en est titulaire. Lorsque le contrat de bail est signé par les deux partenaires, ils sont redevables solidairement des loyers et des charges jusqu’à la cessation de la vie commune. Le concubin qui quitte le domicile doit notifier son départ au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Il reste toutefois tenu des dettes nées avant son départ. Le concubin qui demeure dans les lieux peut demander au propriétaire la reprise du bail à son nom. Le propriétaire n’est pas tenu d’accepter cette reprise. Il peut exiger la résiliation du bail initial et la signature d’un nouveau contrat, sous réserve de ses propres critères de solvabilité.
Si le bail n’est au nom que d’un seul concubin, l’autre n’a aucun droit au logement, même s’il a contribué au paiement des loyers pendant des années. Il doit quitter les lieux au plus tard à l’expiration du préavis donné par le titulaire du bail. Toutefois, si le titulaire du bail quitte le domicile, l’autre concubin peut se maintenir dans le logement et demander la reprise du bail à son nom. Cette reprise est subordonnée à la preuve qu’il y réside depuis au moins un an. Cette condition vise à éviter les abus et à garantir la stabilité du lien locatif.
Le bien immobilier acquis en commun : l’indivision s’applique
Lorsque les concubins ont acheté un bien immobilier ensemble, ils deviennent indivisaires selon les proportions indiquées dans l’acte notarié. L’indivision est régie par les articles 815 et suivants du code civil. L’article 815-9 alinéa 2 du code civil (texte officiel) prévoit :
« l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ».
La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 10 janvier 2018, n° 16-25.190 (décision) :
« ceux qui achètent un bien en indivision en acquierent la propriété selon les proportions prévues par le titre de propriété, sans égard pour les modalités de financement de cette acquisition ». Cette jurisprudence constante distingue le titre de propriété et le financement. L’indivisaire qui a payé plus que sa quote-part ne peut revendiquer une propriété supérieure. Il dispose toutefois d’une créance de remboursement sur l’indivision lors du partage. Cette créance distincte est remboursable par une soulte ou une compensation sur le prix de vente.
L’article 815-13 du code civil (texte officiel) dispose :
« les dépenses de conservation, de réparation locative et d’administration du bien indivis sont à la charge des indivisaires en proportion de leurs droits ; celles qui excèdent ces dépenses sont considérées comme des avances remboursables sur le prix du partage ». Le concubin qui a assumé seul le remboursement de l’emprunt ou les charges de copropriété peut donc revendiquer le remboursement de ces avances lors du partage.
L’indemnité d’occupation due à l’ex-concubin évincé
L’indemnité d’occupation compense l’exclusion de la jouissance dont souffre l’indivisaire qui ne peut plus occuper le bien. Elle n’est due que si l’occupation est effectivement privative et exclut l’autre indivisaire. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 26 mars 2025, n° 23-19.685 (décision). Elle a cassé un arrêt d’appel qui avait accordé une indemnité sans rechercher :
« si l’occupation du bien indivis par Monsieur O.B. excluait un sage concurrent de Madame W. »
La Cour a ensuite jugé :
« la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ».
Le montant de l’indemnité d’occupation est généralement fixé en référence à la valeur locative du bien. Il tient compte de la quote-part de propriété de chaque indivisaire. L’indemnité court à compter de la séparation effective et de l’exclusion du logement. Elle cesse si le bien est remis à la disposition de l’indivision ou si un partage intervient. La prescription de cette indemnité est de cinq ans à compter de chaque échéance mensuelle.
Sortir de l’indivision : partage amiable ou judiciaire
La dissolution de l’indivision s’effectue par un partage amiable ou judiciaire. Le partage amiable peut être réalisé par un acte notarié si les concubins s’accordent sur la valorisation du bien et sur les modalités de rachat. Le concubin qui souhaite conserver le logement peut racheter la quote-part de l’autre moyennant le paiement d’une soulte. Cette opération nécessite une estimation du bien par un expert ou un notaire. Elle suppose également le désendettement de l’emprunt commun par un avenant bancaire ou un nouveau crédit.
À défaut d’accord, l’un des indivisaires peut saisir le tribunal judiciaire d’une demande de licitation ou de partage. Le juge désigne un notaire pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage. Ce notaire établit l’état des créances et des dettes de l’indivision. Il propose un projet de partage. Si le partage en nature est impossible, le bien est vendu aux enchères. Le prix de vente est réparti entre les indivisaires selon leurs droits, sous déduction des soultes et créances.
La Cour de cassation a précisé dans deux arrêts du 10 septembre 2025, n° 24-10.157 et n° 24-12.672 (décisions). Elle a jugé que le concubinage ne suspend pas la prescription des créances entre anciens concubins. Selon la Cour :
« le concubinage ne peut en soi caractériser une impossibilité d’agir pour un concubin, faute de remplir les conditions d’imprévisibilité, d’irrésistibilité et d’extériorité de la force majeure ». Les créances d’apport ou de conservation doivent donc être invoquées dans les délais légaux, sous peine de forclusion.
Attribution provisoire du logement par le juge aux affaires familiales
La loi du 23 mars 2019 a ouvert l’attribution provisoire du logement familial aux parents séparés vivant en concubinage. L’article 373-2-9-1 du code civil (texte officiel) dispose :
« lorsqu’il est saisi d’une requête relative aux modalités d’exercice de l’autorité parentale, le juge aux affaires familiales peut attribuer provisoirement la jouissance du logement de la famille à l’un des deux parents, le cas échéant en constatant l’accord des parties sur le montant d’une indemnité d’occupation ».
Cette mesure ne peut excéder six mois. Elle est réservée aux couples ayant des enfants mineurs en commun. Le juge peut la proroger si une demande de partage a été introduite devant le tribunal judiciaire pendant ce délai. L’attribution provisoire vise à protéger l’intérêt de l’enfant en préservant sa stabilité résidentielle. Elle ne préjuge pas du sort définitif du bien. L’indemnité d’occupation constatée par le juge est due à l’autre parent et s’impute éventuellement sur sa quote-part lors du partage.
Marié, pacsé ou concubin : ce qui change à la séparation
| Critère | Couple marié | Couple pacsé | Couple en concubinage |
|---|---|---|---|
| Régime patrimonial | Communauté légale ou conventionnelle | Séparation de biens (depuis 2007) | Aucun régime légal |
| Logement en location | Attribution préférentielle au gardien des enfants | Mêmes règles que le concubin | Aucun droit au bail de l’autre |
| Bien immobilier acquis ensemble | Communauté ou indivision post-communautaire | Indivision si acquisition en commun | Indivision selon le titre |
| Indemnité d’occupation | Due en cas d’exclusion de jouissance | Due en cas d’exclusion de jouissance | Due en cas d’exclusion de jouissance |
| Dettes communes | Solidarité légale | Solidarité limitée aux dettes ménagères | Pas de solidarité légale |
| Pension alimentaire | Possible entre époux (prestation compensatoire) | Non applicable | Non applicable |
| Protection de l’enfant | Attribution du domicile familial | Attribution du domicile familial | Attribution provisoire 6 mois (art. 373-2-9-1) |
Ce tableau montre que le concubinage offre la protection la plus réduite en cas de rupture. L’absence de régime légal oblige chaque partenaire à prouver ses apports et ses droits. La préparation d’une convention d’indivision ou d’un contrat de concubinage avant l’acquisition permet d’anticiper ces difficultés. Le contentieux d’indivision relève aussi du droit des successions. Voir notre analyse de l’indivision successorale et du partage judiciaire.
Concubinage et séparation à Paris et en Île-de-France
La compétence territoriale du juge aux affaires familiales et du tribunal judiciaire dépend du lieu de résidence des parties ou du situs du bien immobilier. À Paris et en petite couronne, les délais d’audience devant le JAF peuvent atteindre six à dix mois pour une demande d’attribution provisoire du logement. Les tribunaux judiciaires de Nanterre, Bobigny, Créteil et Versailles connaissent des contentieux d’indivision selon l’emplacement de l’immeuble.
Les pièces à préparer pour une demande de partage ou d’attribution provisoire comprennent l’acte de propriété ou le contrat de bail. Il faut aussi rassembler les relevés bancaires justifiant des apports, les échéanciers de prêt, les quittances de charges de copropriété et tout écrit constatant l’accord des parties sur la répartition des droits. La constitution d’un dossier complet dès la séparation facilite la procédure et évite la prescription des créances.
Questions fréquentes
Puis-je rester dans l’appartement de mon ex-concubin après la rupture ?
Non, si le bail est au seul nom de votre ex-concubin. Vous n’avez aucun droit au logement, même si vous avez payé les loyers. Si le bail est au nom des deux concubins, vous pouvez demander au propriétaire la reprise du bail à votre nom. Cette reprise suppose de prouver que vous y résidez depuis plus d’un an.
Mon ex-concubin et moi avons acheté un appartement ensemble. Qui en est propriétaire après la séparation ?
Vous êtes propriétaires selon les proportions indiquées dans l’acte notarié. La Cour de cassation rappelle que le titre de propriété prime sur les apports financiers effectifs. Celui qui a payé plus que sa quote-part dispose d’une créance de remboursement, mais pas d’un droit de propriété supérieur.
Dois-je payer une indemnité d’occupation à mon ex-concubin si je reste seul dans l’appartement ?
Oui, si vous occupez le bien de manière privative et que cette occupation exclut votre ex-concubin de la jouissance. L’indemnité est généralement égale à la valeur locative du bien, affectée de la quote-part de propriété de chacun.
Quel délai ai-je pour réclamer le remboursement des dépenses que j’ai faites pour le bien immobilier ?
Les créances d’apport et les dépenses de conservation se prescrivent selon les règles du droit commun, soit en cinq ans. La Cour de cassation a jugé en septembre 2025 que le concubinage ne suspend pas cette prescription. Il est donc conseillé d’agir rapidement après la séparation.
Le juge aux affaires familiales peut-il m’attribuer le logement si nous avons des enfants ?
Oui, depuis la loi du 23 mars 2019, le JAF peut attribuer provisoirement la jouissance du logement à l’un des parents pendant six mois. Cette mesure est subordonnée à l’existence d’enfants mineurs en commun et à la saisine du juge dans le cadre d’une demande relative à l’autorité parentale.
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