Le 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence statuant en référé a été saisi par les acquéreurs d’un bien immobilier. Ceux-ci sollicitaient une expertise judiciaire afin d’établir l’existence de désordres affectant l’évacuation des eaux usées, qu’ils estimaient antérieurs à la vente, ainsi qu’une provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices. Les vendeurs contestaient la demande en invoquant l’absence de motif légitime, au motif qu’une attestation de conformité de l’installation avait été produite lors de la vente et qu’ils n’avaient jamais constaté de difficulté lorsqu’ils occupaient les lieux. Le juge a fait droit à la demande d’expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, estimant que les éléments produits démontraient un problème de raccordement préexistant à l’acquisition. En revanche, il a rejeté la demande de provision, faute pour les demandeurs de démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. Enfin, il a laissé les dépens à la charge des époux acquéreurs.
La question de droit centrale est celle de la caractérisation du motif légitime exigé par l’article 145 du Code de procédure civile pour ordonner une mesure d’instruction in futurum, en présence d’une contestation portant sur la connaissance du vice par le vendeur.
Il convient d’expliquer comment le juge des référés a fait application de ce texte dans le contexte d’une vente immobilière (I), avant d’apprécier la rigueur de la distinction opérée entre la mesure d’expertise et la demande de provision (II).
I. La caractérisation du motif légitime à l’épreuve des contestations
A. L’appréciation souple des éléments de preuve par le juge des référés
Le juge des référés a retenu que les acquéreurs justifiaient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise, en se fondant sur plusieurs éléments de preuve. Il relève dans ses motifs que les demandeurs produisent » l’acte de vente du bien dans lequel figure la mention « le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique » « , ainsi qu’un constat d’intervention d’une société et un constat de commissaire de justice. Ces éléments lui permettent de considérer qu’il est démontré » l’existence d’un problème de raccordement des réseaux d’eaux usées de leur maison, préexistant à l’acquisition du bien en 2023, constituant un motif légitime à la tenue d’une mesure d’expertise « . Le juge a donc estimé que la simple production de constats techniques, même s’ils n’étaient pas encore contradictoires, suffisait à caractériser un commencement de preuve de nature à justifier la mesure sollicitée. Cette approche est conforme à la finalité de l’article 145, qui n’exige pas une démonstration certaine du bien-fondé de l’action future, mais seulement un motif légitime. La Cour d’appel de Nancy a d’ailleurs rappelé que justifie d’un intérêt légitime » à ce qu’il soit établi au préalable par une mesure d’instruction, l’existence d’un vice caché, affectant la remorque vendue, au regard notamment de son état de corrosion au jour de la vente « (Cour d’appel de Nancy, 12 mars 2025, n°24/00574). Le juge aixois s’inscrit dans la même logique en admettant la recevabilité de la demande sur la base d’éléments techniques qui, bien que contestés, n’étaient pas dépourvus de sérieux.
B. L’absence d’incidence de la contestation du vendeur sur le motif légitime
Les vendeurs objectaient que les acquéreurs ne pouvaient avoir eu connaissance de la difficulté lors de la vente, en raison d’une attestation de conformité de la mairie datant de 2010 et de l’absence de travaux postérieurs. Le juge écarte cette contestation en relevant que » l’attestation de conformité de la mairie de 2010, soit 13 ans avant la vente, et alors que l’acte authentique fait mention du fait que le vendeur « déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé à l’assainissement communal » ne voue pas manifestement à l’échec toute action in futurum « . Le juge des référés ne se livre donc pas à un examen approfondi du bien-fondé de la contestation. Il se borne à vérifier que la demande n’est pas manifestement vouée à l’échec, ce qui est le degré d’exigence propre à l’article 145. En effet, la mesure sollicitée a précisément pour objet de permettre aux demandeurs d’établir les faits nécessaires à la solution d’un litige potentiel. À ce stade, il ne s’agit pas de trancher le fond du droit, mais de vérifier l’existence d’un intérêt légitime à la preuve. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a d’ailleurs précisé qu’une mesure d’expertise ne s’avère plus utile lorsque des travaux ont rendu impossible toute constatation ultérieure (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 20 mars 2025, n°24/06956). En l’espèce, rien n’indique que les lieux aient été modifiés, de sorte que la mesure conservait son utilité.
II. La rigueur de la distinction entre mesure d’instruction et demande de provision
A. Le rejet de la provision faute d’obligation non sérieusement contestable
Par contraste avec l’accueil favorable réservé à la demande d’expertise, le juge des référés a rejeté la demande de provision formée par les acquéreurs. Il rappelle que, sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés ne peut allouer une provision qu’en présence d’une obligation non sérieusement contestable. En l’espèce, il relève que » les époux [Z] ne démontre pas l’existence d’une obligation non sérieusement contestable d’indemnisation des préjudices évoqués « . La provision sollicitée de 6.347,72 euros comprenait le remplacement du micro-ondes, l’aménagement du jardin et un manque à gagner locatif. Le juge a estimé que le lien entre ces préjudices et la responsabilité des vendeurs n’était pas établi avec l’évidence requise en référé. Cette solution est cohérente avec la nature de la procédure, qui ne permet pas de trancher des contestations sérieuses. La demande de provision supposait en effet de déterminer si les vices étaient cachés et préexistants, ce qui relevait précisément de l’objet de l’expertise ordonnée. Le juge a donc logiquement sursis à statuer sur le quantum des préjudices dans l’attente des résultats de la mesure d’instruction.
B. La portée de la dissociation des régimes probatoires
La décision illustre la fonction distincte des deux voies offertes au juge des référés. Le motif légitime de l’article 145 est une condition d’accès à la preuve, appréciée de manière relativement souple, tandis que l’obligation non sérieusement contestable de l’article 835 suppose une certitude provisoire sur le droit invoqué. En retenant la première et en écartant la seconde, le juge fait preuve de rigueur et évite d’anticiper le débat sur le fond. Il laisse ainsi aux acquéreurs la possibilité d’établir, par l’expertise, l’étendue des désordres et leur antériorité, avant de pouvoir éventuellement obtenir une indemnisation. Cette dissociation est salutaire : elle évite que la provision ne soit accordée sur la base d’éléments encore contestés, ce qui aurait pu conduire à une injustice en cas de conclusions expertales défavorables. En outre, le juge a laissé les dépens à la charge des demandeurs, mesure qui s’explique par le fait que l’expertise bénéficie à ces derniers et que la procédure est engagée à leur initiative. La décision du 7 avril 2026 s’inscrit donc dans une application rigoureuse et équilibrée des pouvoirs du juge des référés.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 145 du Code de procédure civile En vigueur
S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.
Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.
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