Le 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant selon la procédure accélérée au fond, a rendu une décision (n°25/00723) dans un litige opposant un syndicat de copropriétaires à deux copropriétaires indivisaires. Ceux-ci ne s’étaient pas acquittés de leurs charges de copropriété malgré une mise en demeure du 26 mars 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat réclamait la somme de 12.153,42 euros. Le tribunal a réduit cette demande à 241,44 euros, après avoir écarté la quasi-totalité des frais présentés comme injustifiés. La question de droit centrale était celle de l’étendue du contrôle du juge sur les sommes réclamées dans le cadre de cette procédure accélérée au fond, notamment quant à la nature des frais de recouvrement. Le tribunal a estimé que seules les sommes correspondant à des diligences nécessaires et dûment justifiées pouvaient être retenues, et a prononcé une condamnation solidaire limitée.
I. L’exercice d’un contrôle précis des conditions de la demande en paiement
A. L’appréciation des conditions de la mise en demeure et de l’exigibilité des charges
Le juge a d’abord vérifié le respect des conditions posées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il a constaté la production des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les budgets prévisionnels et les comptes annuels. Le syndicat justifiait également de la délivrance d’une mise en demeure conforme aux exigences légales, adressée à la dernière adresse connue de chaque indivisaire. En application de cet article, » la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir : l’indication de la provision due, la mention du délai de trente jours, le rappel que passé ce délai les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles « (Cour d’appel de Grenoble, 25 mars 2025, n°24/02292). Le tribunal a estimé ces conditions remplies, les défendeurs n’ayant pas réglé dans le délai imparti ni postérieurement. Il a ainsi admis que les charges non échues étaient devenues exigibles. Toutefois, il a opéré une distinction entre les provisions exigibles par l’effet de l’article 19-2 et les sommes relevant d’exercices antérieurs déjà approuvés, conformément à la règle selon laquelle » la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échues du budget provisionnel de l’année en cours « , à l’exclusion des provisions des années suivantes (Cour d’appel de Douai, 13 mars 2025, n°24/00948). Cette analyse rigoureuse a conduit le juge à écarter d’office les sommes non justifiées par un appel de fonds correspondant.
B. La sélection rigoureuse des frais de recouvrement exigibles
Le tribunal a ensuite examiné en détail le décompte produit par le syndicat. Il a écarté la quasi-totalité des sommes réclamées, soit 11.911,98 euros, au motif qu’elles correspondaient soit à des frais irrépétibles ou des dépens, soit à des sommes ne pouvant être recouvrées par la voie de la présente procédure. Seule a été conservée la somme de 144 euros, correspondant au coût de deux mises en demeure. Le juge a rappelé que l’article 10-1 de la loi de 1965 permet d’imputer au copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, mais qu’ » aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure « . Ainsi, les frais relevant de la gestion normale de la copropriété ou constituant des diligences non réelles ont été retranchés. Cette appréciation concrète et limitative du quantum exigible démontre un contrôle approfondi du juge sur la nature et l’utilité des frais inclus dans la dette de charges.
II. Les limites apportées aux prétentions accessoires du syndicat
A. L’absence de fondement de la demande de dommages et intérêts
Le syndicat sollicitait des dommages et intérêts pour le préjudice résultant du défaut de paiement. Le tribunal a rejeté cette demande en relevant qu’il n’était » pas justifié que le défaut de paiement de leurs charges par les défendeurs soit abusif ou traduise une intention de nuire « . De même, le syndicat ne rapportait pas la preuve d’un préjudice spécifique distinct du simple retard de paiement. Cette solution s’inscrit dans le droit commun de la responsabilité civile, qui exige la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. En l’espèce, les copropriétaires indivisaires, bien que défaillants, n’avaient pas manifesté de mauvaise foi caractérisée. Le juge a donc fait une application stricte des conditions de la responsabilité, refusant d’octroyer une indemnisation automatique au syndicat. Cette position protège les copropriétaires contre des demandes punitives non démontrées, tout en rappelant au syndicat la nécessité de prouver un abus.
B. Le rejet de la demande de sursis à statuer
L’une des défenderesses avait sollicité un sursis à statuer jusqu’à la vente du bien, produisant une offre d’achat. Le tribunal a écarté cette demande, observant que le bien était en indivision et que l’offre n’avait été signée que par une seule des indivisaires. » Ce faisant, il n’est pas démontré que celle-ci aura lieu à coup sûr, l’autre indivisaire n’étant ni partie à la présente procédure, ni partie à l’offre de vente. « La dette étant justifiée, le sursis aurait retardé indûment le paiement des charges dues. Cette décision manifeste l’imperméabilité de la procédure accélérée au fond aux aléas d’une vente future non certaine. Elle rappelle que l’urgence et l’efficacité de cette procédure ne sauraient être paralysées par des perspectives hypothétiques. Le juge a ainsi protégé les intérêts du syndicat à obtenir rapidement les fonds nécessaires au fonctionnement de la copropriété, tout en subordonnant le paiement à une justification rigoureuse du quantum, comme cela a été fait en première partie.
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