Par un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a partiellement fait droit à la demande en paiement de charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de deux copropriétaires indivisaires. Un syndicat des copropriétaires avait assigné des propriétaires de lots en recouvrement d’un arriéré de charges. Après une mise en demeure du 26 mars 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et en l’absence de paiement, le syndicat réclamait une somme totale de 14 619,09 euros. Les défendeurs, non comparants, ont été condamnés in solidum à payer 198,92 euros seulement, le juge ayant écarté la quasi-totalité des sommes réclamées. La question de droit centrale était de déterminer, sur le fondement de l’article 19-2 précité, quelles provisions et sommes pouvaient être recouvrées par la voie accélérée, notamment s’agissant des provisions non encore échues d’un exercice postérieur et des frais de gestion. Le tribunal a jugé que seule la provision de l’exercice en cours ayant fait l’objet d’une mise en demeure pouvait être exigible, et que les frais de gestion normale devaient être exclus.
I. L’exigence renforcée de conditions procédurales pour la recevabilité de l’action en paiement
A. La nécessité d’une mise en demeure préalable et conforme pour les provisions de l’exercice en cours
Le tribunal rappelle que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne l’exigibilité des provisions à une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. En l’espèce, une mise en demeure a bien été adressée le 26 mars 2025, visant expressément ce texte. Cette formalité est considérée comme régulière. La Cour de cassation a récemment précisé que le syndicat des copropriétaires » n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure « (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n°23-23.534). Le juge aixois applique rigoureusement cette règle : il retient la provision de l’exercice 2025, seul exercice visé par la mise en demeure, et écarte les provisions de l’exercice 2026.
B. L’impossibilité de réclamer les provisions des exercices futurs en l’absence d’une nouvelle mise en demeure
Le jugement écarte expressément » les sommes produites dans le décompte actualisées, imputée au titre des provisions de l’exercice 2026 « . Le motif est que ces provisions ne sont pas encore échues et n’ont pas fait l’objet d’une mise en demeure distincte. Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle » il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée « (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n°23-23.534). La même haute juridiction avait auparavant jugé que le syndicat » ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés « (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n°23-23.315). Le tribunal applique ainsi strictement le caractère conditionnel de l’exigibilité immédiate des provisions non échues.
II. La détermination restrictive des sommes recouvrables dans le cadre de la procédure accélérée au fond
A. L’exclusion des frais de gestion relevant de la gestion normale de la copropriété
Après avoir vérifié la recevabilité de la demande, le juge opère un filtrage drastique des sommes réclamées. Il retranche notamment un solde à nouveau de 11 322,41 euros, au motif qu’il ne peut » examiner le bien fondé dans la mesure où tous les extraits des livres de comptes en font également mention, sans aucun détail précis « . Cette exigence de justification précise des dettes antérieures se rattache à l’obligation pour le syndicat de produire des comptes approuvés. Le tribunal écarte également des frais de relance multiples, estimant qu’ » aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure « . Seuls sont retenus les frais de deux mises en demeure, soit 144 euros, conformément à l’article 10-1 de la loi de 1965 qui permet d’imputer au copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure.
B. Le rejet des demandes non fondées et la condamnation aux frais irrépétibles
Le tribunal rejette la demande de dommages-intérêts faute de démonstration d’un préjudice distinct et d’une intention de nuire. Il refuse également le sursis à statuer sollicité par l’un des défendeurs, en relevant que l’offre d’achat présentée n’est pas ferme en raison de l’absence de signature de l’autre indivisaire. En définitive, la condamnation est limitée à 198,92 euros, soit la provision de l’exercice 2025 et les frais de deux mises en demeure. Les défendeurs sont également condamnés in solidum aux dépens et à une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette solution équilibrée rappelle que la procédure accélérée au fond, bien qu’efficace pour le recouvrement, ne saurait dispenser le syndicat de respecter scrupuleusement les conditions légales et de justifier avec précision les sommes réclamées.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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