Par une ordonnance de référé en date du 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a été saisi par une société acquéreuse d’un studio afin d’obtenir une expertise judiciaire portant sur le métrage du bien et une provision de 3 000 euros à valoir sur son préjudice. La société requérante exposait avoir acquis un studio d’une superficie annoncée de 18,20 m² selon l’acte de vente du 24 octobre 2024, tandis qu’un métrage réalisé à sa demande le 11 décembre 2024 par un cabinet de géomètre faisait apparaître une superficie de 16,59 m². Les vendeurs, le cabinet de diagnostiqueurs ayant réalisé l’attestation lors de la vente et son assureur ont formulé des protestations et réserves quant à la demande d’expertise, et se sont opposés à la demande de provision en invoquant le caractère non contradictoire de l’attestation produite par l’acquéreur.
La question de droit soumise au juge des référés était double. D’une part, il s’agissait de déterminer si l’existence d’une divergence entre deux attestations de superficie, l’une réalisée pour la vente et l’autre à la demande de l’acquéreur après la vente, constituait un motif légitime justifiant le prononcé d’une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. D’autre part, il convenait d’apprécier si la seule production d’une attestation non contradictoire permettait de caractériser une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 835 du même code, ouvrant droit à une provision.
Le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise, considérant que la société requérante justifiait d’un motif légitime à voir établir contradictoirement le métrage réel du bien par un expert impartial. En revanche, il a rejeté la demande de provision, estimant qu’en l’état des pièces produites, l’existence d’une obligation à remboursement n’était pas sérieusement contestable, dès lors que les deux attestations de superficie divergeaient et que seule l’expertise ordonnée permettrait de trancher ce point. Les demandes accessoires ont été rejetées, et les dépens laissés à la charge de la société requérante, sous réserve d’une décision ultérieure du juge du fond.
I. L’admission d’une mesure d’instruction préventive fondée sur un motif légitime
A. La caractérisation du motif légitime par l’existence d’une contestation sérieuse sur la superficie
Le juge des référés a constaté que la société requérante produisait un acte de vente mentionnant une superficie de 18,20 m² et un métrage privé faisant apparaître 16,59 m², établi par un cabinet de géomètre peu après l’acquisition. Ces éléments suffisaient à caractériser un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. La Cour d’appel de Montpellier rappelle que la mesure doit correspondre à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec (Cour d’appel de Montpellier, 23 janvier 2025, n°24/02760). En l’espèce, l’écart de superficie de près de 1,6 m² constitue une contestation sérieuse sur la conformité du bien vendu, ouvrant potentiellement droit à une action en réduction de prix sur le fondement de la loi Carrez. Le juge a donc légitimement considéré que l’expertise était nécessaire pour établir contradictoirement la surface réelle, préalable indispensable à toute action au fond.
B. L’office du juge des référés face à la divergence des attestations
Le tribunal a pris acte des protestations et réserves des vendeurs et du diagnostiqueur, mais a refusé de leur conférer une force exécutoire, rappelant qu’elles ne constituent pas des prétentions. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante selon laquelle le juge des référés ne peut, au stade de l’article 145, trancher une contestation sérieuse relative au fond du droit. Il doit seulement vérifier que la mesure sollicitée est légalement admissible et qu’il existe un motif légitime. La divergence entre deux attestations de superficie ne saurait faire obstacle à l’expertise, car elle révèle précisément le besoin d’une mesure contradictoire. Le juge a donc écarté l’argument tiré du caractère non contradictoire de l’attestation produite par l’acquéreur, retenant que seule une expertise judiciaire, confiée à un expert impartial, permettra de lever toute incertitude. Cette décision s’inscrit dans une logique équilibrée : elle ne préjuge pas du résultat de l’expertise ni des droits des parties au fond, mais garantit l’accès à la preuve dans un litige où la superficie est déterminante.
II. Le refus de la provision au stade du référé en l’absence d’obligation non contestable
A. L’exigence d’une obligation non sérieusement contestable comme condition de la provision
Le juge des référés a rappelé que l’article 835 du code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, la société acquéreuse sollicitait 3 000 euros à valoir sur son préjudice, estimant que les vendeurs ne pouvaient ignorer la non-conformité du bien. Cependant, le tribunal a relevé que chaque partie produisait une attestation de superficie aux conclusions divergentes : celle des vendeurs, réalisée par le cabinet de diagnostiqueurs pour la vente, et celle de l’acquéreur, établie après la vente. Cette divergence rendait impossible, au stade du référé, de considérer que l’obligation de remboursement était non sérieusement contestable. La jurisprudence exige en effet que le juge des référés s’assure que l’obligation invoquée ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En présence de deux documents contradictoires, le juge ne pouvait, sans trancher une question de fond, retenir l’existence d’une telle obligation.
B. Le renvoi au juge du fond pour l’appréciation définitive des droits
En rejetant la demande de provision, le juge des référés a clairement renvoyé les parties à se pourvoir au fond après le dépôt du rapport d’expertise. Cette solution est logique : l’expertise judiciaire ordonnée a précisément pour objet de déterminer la superficie réelle du bien. Ce n’est qu’à l’issue de cette mesure que le juge du fond pourra, le cas échéant, constater une inexactitude de superficie et ouvrir droit à une réduction de prix sur le fondement de la loi Carrez. Le refus de provision n’est donc pas un rejet au fond des prétentions de l’acquéreur, mais une simple conséquence de l’absence de preuve certaine de l’obligation au stade du référé. Le juge a également rejeté les demandes de garantie formées par les vendeurs, les considérant comme prématurées en l’absence d’obligation principale établie. Cette décision illustre la prudence du juge des référés, qui ne peut allouer une provision que lorsque l’obligation est évidente, et qui préfère attendre les résultats de l’expertise pour ne pas préjuger des droits des parties.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 145 du Code de procédure civile En vigueur
S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.
Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
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