Le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant selon la procédure accélérée au fond le 7 avril 2026 (n° 25/01438), était saisi d’une demande en paiement de charges de copropriété fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Des copropriétaires n’avaient pas réglé la provision exigible au titre de l’exercice en cours, malgré une mise en demeure du 12 mars 2025 restée infructueuse. Le syndicat des copropriétaires a alors assigné les débiteurs devant le président du tribunal judiciaire pour obtenir la condamnation au paiement des charges impayées, des frais de recouvrement et des dommages-intérêts. Les défendeurs n’ont pas comparu. Le tribunal, constatant la défaillance, a accueilli partiellement la demande. Il a déclaré irrecevable la réclamation portant sur les provisions d’un exercice postérieur à celui visé par la mise en demeure, écarté divers frais jugés inutiles, et rejeté la solidarité passive ainsi que la demande indemnitaire. La question centrale était de déterminer l’étendue des sommes recouvrables par la voie dérogatoire de l’article 19-2 et les conditions de mise à la charge du copropriétaire des frais et accessoires. En statuant ainsi, le tribunal a précisé les limites temporelles de cette procédure et le contrôle des frais de recouvrement.
I. Un recadrage procédural strict des pouvoirs du juge dans la procédure accélérée au fond
A. La délimitation temporelle de l’exigibilité des provisions : l’exercice visé par la mise en demeure
Le juge a rappelé que l’article 19-2 de la loi de 1965 permet au syndicat, trente jours après une mise en demeure restée infructueuse, de recouvrer par procédure accélérée au fond les provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours ainsi que les sommes dues des exercices antérieurs approuvés. En l’espèce, la mise en demeure du 12 mars 2025 visait l’exercice allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025. Le syndicat a également demandé le paiement d’une somme échue au 1er octobre 2025, correspondant à l’exercice suivant. Le tribunal a jugé cette demande irrecevable en relevant que » le syndicat des copropriétaires n’est recevable à solliciter la condamnation au titre des charges et provisions que concernant celle de l’exercice en cours ayant fait l’objet de la mise en demeure « . Cette solution s’inscrit dans la logique de l’article 19-2, qui ne permet d’actionner la procédure accélérée que pour les seules provisions devenues exigibles en raison de la défaillance constatée. Comme l’a souligné la Cour d’appel de Reims, » le syndicat des copropriétaires demande en outre le paiement de provisions sur charges votées au titre des budgets prévisionnels pour les exercices 2024 et 2025, qui ne constituent pas des sommes recouvrables selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 précité dès lors qu’il s’agit d’exercices postérieurs à celui au titre duquel la sommation de payer précitée a été émise « (Cour d’appel de Reims, 29 avril 2025, n°24/00655). Le tribunal a donc strictement cantonné le champ de la procédure à l’exercice de la mise en demeure.
B. L’exclusion des frais non nécessaires au recouvrement : une application restrictive de l’article 10-1
Le tribunal a ensuite examiné les frais de recouvrement réclamés par le syndicat. Il a retranché une série de sommes correspondant à des relances multiples, des frais de mise en demeure répétés et des honoraires de gestion courante, au motif qu’ » aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure « . Seule une mise en demeure de 45,60 euros a été conservée. Cette appréciation sévère repose sur l’article 10-1 de la loi de 1965, qui n’autorise le syndicat à imputer au copropriétaire défaillant que les » frais nécessaires « exposés à compter de la mise en demeure. Le juge a ainsi opéré un contrôle concret de la nécessité de chaque frais, écartant ceux qui relevaient de la gestion normale ou qui étaient disproportionnés. Cette approche est conforme à la jurisprudence constante qui exige que les frais soient en lien direct avec le recouvrement et qu’ils ne constituent pas un supplément de charges ordinaires. Le tribunal a refusé de faire supporter aux copropriétaires des dépenses qui, tout en étant facturées par le syndic, ne correspondaient pas à des diligences réelles et utiles.
II. Une protection mesurée du copropriétaire défaillant
A. Le rejet de la solidarité passive en l’absence de clause contractuelle
Les deux copropriétaires étaient indivisaires du lot litigieux. Le syndicat sollicitait leur condamnation solidaire. Le tribunal a écarté cette demande en relevant que le syndicat » ne justifiant pas, par la production du règlement de copropriété, que la solidarité est prévue dans le cas où un lot est détenu en indivision, celle-ci sera également écartée « . En droit civil, la solidarité ne se présume pas ; elle doit être expressément stipulée ou résulter d’une disposition légale. L’article 1310 du Code civil impose cette règle. La copropriété étant une situation d’indivision forcée, chaque indivisaire n’est tenu que de sa part dans la dette de charges, sauf clause contraire du règlement de copropriété. En l’absence de production de ce règlement, le tribunal a logiquement refusé de prononcer la solidarité. Il a condamné chacun des copropriétaires à payer 1 739,50 euros, soit la moitié du montant dû. Cette solution protège l’indivisaire contre un engagement au-delà de sa quote-part et rappelle que le syndicat doit prouver l’existence d’une clause de solidarité.
B. L’encadrement des demandes accessoires et indemnitaires
Le tribunal a également débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts. Il a jugé qu’il n’était pas établi que le défaut de paiement fût abusif ou révélât une intention de nuire, et que le syndicat ne rapportait pas la preuve d’un préjudice distinct du simple retard. Cette appréciation est conforme au droit commun de la responsabilité civile : le seul impayé de charges ne caractérise pas un abus, et le préjudice doit être démontré. En matière de copropriété, la demande de dommages-intérêts est souvent rejetée faute de preuve d’un préjudice moral ou financier individualisé. En revanche, le tribunal a fait application de l’article 700 du Code de procédure civile en condamnant chaque copropriétaire à verser 1 000 euros au syndicat, et les a condamnés aux dépens par moitié. Ces condamnations accessoires sont habituelles et permettent d’indemniser partiellement le syndicat pour ses frais irrépétibles. La décision illustre ainsi un équilibre entre le droit du syndicat à recouvrer sa créance et la protection des copropriétaires contre des demandes excessives ou non justifiées.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1310 du Code civil En vigueur
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
