Le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant selon la procédure accélérée au fond, a rendu le 7 avril 2026 une décision qui précise les contours du recouvrement des charges de copropriété sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Des copropriétaires, propriétaires de trois lots dans un immeuble, n’avaient pas réglé leurs provisions après une mise en demeure du 12 mars 2025 visant l’exercice en cours allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025. Le syndicat des copropriétaires les a assignés par la voie accélérée au fond afin d’obtenir le paiement des sommes exigibles. Les défendeurs n’ont pas comparu. Le juge a accueilli partiellement la demande, déclarant irrecevable celle portant sur une somme de 597,92 euros correspondant à un exercice postérieur à celui visé par la mise en demeure, écartant la plupart des frais de recouvrement réclamés et rejetant tant la solidarité entre copropriétaires que la demande de dommages et intérêts. La question de droit centrale était de déterminer le périmètre exact des sommes que le syndicat peut réclamer sur le fondement de l’article 19-2, notamment quant à l’exercice antérieur ou postérieur à la mise en demeure, ainsi que les frais nécessaires au recouvrement. Le tribunal a fait une application stricte de ce texte, en limitant la condamnation aux provisions de l’exercice en cours ayant fait l’objet de la mise en demeure, et en retranchant les frais non nécessaires.
I. Une application rigoureuse du mécanisme de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
A. La condition de la mise en demeure et l’exigibilité des provisions
Le tribunal rappelle que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues à une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. En l’espèce, le syndicat justifie d’une mise en demeure du 12 mars 2025, régulière car visant les provisions dues au titre de l’article 14-1 du budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025. Les défendeurs n’ayant pas payé dans ce délai, les provisions de cet exercice sont devenues immédiatement exigibles. Le tribunal valide ainsi le mécanisme traditionnel de l’exigibilité anticipée. Il se conforme à la solution de la Cour de cassation selon laquelle le syndicat ne peut demander que les provisions ayant fait l’objet d’une mise en demeure préalable, comme le précise : « le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n°23-23.534). La décision commentée applique donc strictement cette condition en exigeant que la mise en demeure soit antérieure et qu’elle vise précisément l’exercice concerné.
B. L’irrecevabilité des provisions d’un exercice postérieur non visé par la mise en demeure
Le tribunal déclare irrecevable la demande en paiement de la somme de 597,92 euros, correspondant à des provisions d’un exercice postérieur à celui visé par la mise en demeure du 12 mars 2025. Il motive cette irrecevabilité par les termes mêmes de l’article 19-2, qui n’autorise le syndicat à demander que les provisions non encore échues « en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2-1 », c’est-à-dire celles de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure. En effet, la loi ne prévoit pas que des provisions d’un exercice ultérieur puissent être rendues exigibles par une mise en demeure antérieure, sauf à justifier d’une nouvelle mise en demeure. La Cour de cassation confirme cette lecture : « il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n°23-23.534). Le juge aixois se montre donc particulièrement rigoureux en traçant une limite temporelle nette, évitant que le syndicat ne puisse, par une seule mise en demeure, réclamer des charges à venir sans nouvelle procédure.
II. Un encadrement strict des accessoires de la créance et des demandes connexes
A. Le rejet des frais non nécessaires au recouvrement
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure. Le tribunal opère un contrôle minutieux des frais listés par le syndicat. Il écarte la quasi-totalité d’entre eux, soit 3.570,11 euros, au motif qu’ils correspondent soit à des frais irrépétibles, soit à des dépens, soit à des actes de gestion normale, soit à des relances multiples inutiles. Seule est conservée la somme de 45,60 euros correspondant au coût de deux mises en demeure, jugées nécessaires. Cette solution rejoint la jurisprudence de la Cour d’appel de Chambéry, qui considère que la régularité de la mise en demeure suffit à enclencher la procédure, sans qu’il soit besoin de multiplier les relances : « au regard de la régularité de la mise en demeure du 9 janvier 2023, visant les provisions non échues du mois de décembre 2022, et de l’absence de paiement de celles-ci dans le délai de 30 jours, la procédure apparaît régulière » (CA Chambéry, 18 février 2025, n°24/00031). Le juge applique ainsi une conception restrictive des frais nécessaires, protégeant les copropriétaires contre des frais excessifs.
B. Le refus d’étendre la solidarité et de caractériser un abus
Le tribunal écarte la solidarité entre les défendeurs au motif que le syndicat ne produit pas le règlement de copropriété démontrant qu’elle est prévue en cas d’indivision. Il s’agit d’une application classique du principe selon lequel la solidarité ne se présume pas. En l’absence de clause expresse, chaque copropriétaire indivisaire n’est tenu que pour sa part dans la dette de charges. Par ailleurs, le juge rejette la demande de dommages et intérêts, faute de preuve d’un préjudice distinct du simple retard de paiement ou d’une intention de nuire. Cette solution est conforme à l’exigence de l’article 1231-1 du code civil qui conditionne la réparation à un préjudice certain. Le tribunal veille ainsi à ce que le droit de gage du syndicat ne devienne pas un instrument de sanction sans fondement. La décision s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle à limiter les demandes accessoires abusives, en ne retenant que les frais strictement nécessaires et en refusant d’étendre les condamnations au-delà de ce que prévoit la loi.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1231-1 du Code civil En vigueur
Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
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