Le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant selon la procédure accélérée au fond, a rendu une décision relative au recouvrement de charges de copropriété. Un syndicat des copropriétaires avait assigné une société civile immobilière propriétaire de cinq lots dans un immeuble, en paiement d’arriérés de charges et de provisions, ainsi que de dommages et intérêts. Les assemblées générales des 21 mars 2024 et 20 mars 2025 avaient approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, incluant des travaux d’étanchéité. Une mise en demeure avait été adressée le 11 avril 2025 et remise le 14 avril 2025, restée infructueuse. La débitrice n’ayant pas comparu, le tribunal a statué par jugement réputé contradictoire. La question de droit portait sur les conditions de recevabilité et de bien-fondé de l’action en paiement fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que sur le droit à des dommages et intérêts pour résistance abusive. Le tribunal a condamné la société débitrice à payer la somme de 6 654,38 euros au titre des charges impayées, frais et provisions, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025, mais l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, faute de preuve d’un préjudice distinct. Il a également condamné la débitrice aux dépens et au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision illustre l’application stricte du mécanisme légal de recouvrement des charges de copropriété et la rigueur avec laquelle les juges apprécient la demande de dommages et intérêts complémentaires.
I. L’application rigoureuse du dispositif de recouvrement des charges de copropriété
A. Les conditions de la mise en demeure et de l’exigibilité des provisions
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne l’exigibilité des provisions non échues et des sommes restant dues à l’envoi d’une mise en demeure respectant trois conditions cumulatives. La décision commentée rappelle que la mise en demeure du 11 avril 2025 était » régulière au regard des exigences imposée par la loi du 10 juillet 1965 « . La jurisprudence d’appui précise que » la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir : l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ainsi que le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues … deviennent immédiatement exigibles « (Cour d’appel de Grenoble, 25 février 2025, n°24/00863). Le tribunal a justement vérifié que ces conditions étaient remplies, en s’appuyant sur les procès-verbaux d’assemblée générale et les appels de fonds produits. En l’absence de contestation et de comparution du débiteur, il a pu constater la défaillance et prononcer la condamnation, conformément à l’article 472 du code de procédure civile.
B. Le quantum de la condamnation et les frais de recouvrement
Le tribunal a évalué la dette à 6 654,38 euros, correspondant aux sommes échues au 1er octobre 2025, aux provisions de l’exercice 2025 et aux frais de mise en demeure. Il a retenu que la seule mise en demeure, facturée 30 euros, constituait une formalité nécessaire pour remplir la condition préalable à la saisine et a donc maintenu cette somme à la charge du débiteur. Il a précisé qu’ » aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure « . Cette solution est conforme à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet d’imputer au copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure. La condamnation est assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de remise de la mise en demeure, application classique de l’article 1231-6 du code civil. Le tribunal fait ainsi une application stricte et équilibrée des textes.
II. Le rejet de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
A. L’absence de preuve d’une intention de nuire ou d’un préjudice distinct
Le syndicat des copropriétaires sollicitait des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement. Le tribunal a relevé qu’ » il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire « et que » le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice « . Cette appréciation est conforme au droit commun de la responsabilité civile. L’article 1231-6 du code civil permet d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires en cas de mauvaise foi du débiteur causant un préjudice indépendant du retard. La jurisprudence d’appui rappelle que » le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts « mais que » faute de justifier tant de la mauvaise foi des copropriétaires que de l’existence et de l’étendue d’un préjudice en lien de causalité … le syndicat des copropriétaires sera débouté « (Cour d’appel de Grenoble, 25 février 2025, n°24/01935). En l’espèce, le simple retard de paiement, même persistant, ne constitue pas en soi un abus.
B. La distinction entre intérêts moratoires et dommages et intérêts complémentaires
Le tribunal a opéré une nette distinction entre le paiement des charges et des intérêts moratoires, d’une part, et la réparation d’un préjudice distinct, d’autre part. En rejetant la demande de dommages et intérêts, il a rappelé que la condamnation principale assortie d’intérêts au taux légal répare déjà le préjudice lié au retard de paiement. Pour obtenir des dommages et intérêts supplémentaires, le créancier doit établir une faute intentionnelle ou une négligence grave du débiteur, ainsi qu’un préjudice spécifique, tel qu’une mise en péril de la trésorerie de la copropriété. Or, le syndicat n’a produit aucun élément établissant que la carence de la débitrice avait seule compromis sa situation financière. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante et évite de confondre l’indemnisation forfaitaire du retard avec une réparation punitive. La décision s’inscrit ainsi dans une logique de proportionnalité et de protection des droits du débiteur.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
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