Par une décision rendue le 7 avril 2026, le président du Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence statuant selon la procédure accélérée au fond a partiellement fait droit à la demande en paiement de charges de copropriété formée par un syndicat des copropriétaires à l’encontre d’une société civile immobilière propriétaire de plusieurs lots. La question de droit porte sur les conditions de mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 instaurant une procédure dérogatoire pour le recouvrement des charges, et sur la détermination des sommes pouvant être réclamées dans ce cadre.
Un syndicat des copropriétaires a assigné une SCI copropriétaire défaillante devant le juge des référés du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir la condamnation de cette dernière au paiement d’une somme de 18.468,89 euros au titre des charges impayées arrêtées au 14 octobre 2025. La SCI n’a pas comparu, de sorte que le juge a statué par jugement réputé contradictoire. Le syndicat justifiait de l’envoi d’une mise en demeure le 22 janvier 2025, présentée le 25 janvier 2025. Il produisait également plusieurs procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et adopté les budgets prévisionnels, ainsi que les appels de fonds correspondants.
Le juge a fait droit partiellement à la demande. Il a condamné la SCI à payer la somme de 12.595,68 euros, après avoir retranché 5.873,21 euros de frais jugés irrecevables ou inutiles, et après avoir déclaré irrecevable la demande portant sur une somme de 748,82 euros correspondant à un exercice postérieur à celui visé par la mise en demeure. Il a par ailleurs débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts et condamné la SCI aux dépens ainsi qu’à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. Une application rigoureuse de la procédure dérogatoire de l’article 19-2
A. L’étendue de l’exigibilité conditionnée par la mise en demeure
Le juge a rappelé le mécanisme prévu à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ». Ce texte instaure une procédure dérogatoire au droit commun, comme l’a souligné la Cour d’appel de Grenoble : « L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d’avoir à payer à sa date d’exigibilité une provision due au titre de l’article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes » (Cour d’appel de Grenoble, 25 février 2025, n°24/00863).
En l’espèce, le juge a constaté que la mise en demeure du 22 janvier 2025 visait les charges de l’exercice en cours allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025. Il en a déduit que le syndicat n’était recevable à solliciter la condamnation qu’au titre des charges et provisions de cet exercice. En conséquence, il a déclaré irrecevable la demande de recouvrement de la somme de 748,82 euros échue au 1er octobre 2025, correspondant à un exercice postérieur à la mise en demeure. Cette solution traduit une lecture stricte de l’article 19-2 : la mise en demeure cristallise le périmètre des sommes exigibles, et le syndicat ne peut étendre sa demande à des provisions d’exercices non encore échus à la date de cette mise en demeure.
B. Une distinction opérée quant aux prestations recouvrables
Le juge a également procédé à un examen minutieux des frais réclamés par le syndicat. Se fondant sur l’article 10-1 de la loi de 1965, il a rappelé que seuls les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant, et qu’aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances. Il a ainsi retranché de la créance une série de sommes figurant au débit du copropriétaire, pour un total de 5.873,21 euros, estimant qu’il s’agissait soit de frais irrépétibles soit de dépens, soit de sommes ne pouvant être recouvrées par la voie de la procédure accélérée. N’a été conservée que la somme de 45,60 euros correspondant au coût d’une mise en demeure.
Cette appréciation s’inscrit dans le contrôle strict opéré par les juges sur les frais de recouvrement. La Cour d’appel de Grenoble a d’ailleurs précisé que « le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait » (Cour d’appel de Grenoble, 14 janvier 2025, n°24/01183). Par analogie, le juge a exigé que chaque frais soit justifié comme nécessaire au recouvrement, écartant les sommes non justifiées par des diligences réelles.
II. Une appréciation restrictive des demandes accessoires
A. Le rejet des dommages-intérêts pour défaut de préjudice
Le syndicat des copropriétaires sollicitait des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges. Le juge a rejeté cette demande, estimant qu’il n’était pas justifié « que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire » et que le syndicat ne rapportait pas la preuve d’avoir subi un préjudice. Cette solution est conforme au droit commun de la responsabilité civile, qui exige la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Le simple retard de paiement ne suffit pas à caractériser un abus, surtout lorsque le débiteur ne comparaît pas et que la procédure est engagée sur le fondement de l’article 19-2. Le juge a ainsi rappelé que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir une condamnation rapide sans que le syndicat ait à prouver un préjudice autre que celui réparé par les intérêts moratoires.
B. L’encadrement judiciaire des frais et dépens
Enfin, le juge a condamné la SCI défaillante aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et l’a condamnée à payer au syndicat la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du même code. Ce faisant, il a fait usage de son pouvoir souverain d’appréciation pour fixer le montant de l’indemnité, en tenant compte de l’équité et de la situation respective des parties. Il a également rappelé que le jugement était exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile. Cette décision illustre l’encadrement strict des frais de justice par le juge, qui retranche les sommes non justifiées tout en allouant une indemnité raisonnable au syndicat pour les frais exposés, et en mettant les dépens à la charge du copropriétaire défaillant.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 696 du Code de procédure civile En vigueur
La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.
Article 481-1 du Code de procédure civile En vigueur
A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.
Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
