Le Tribunal judiciaire d’Albi, dans son jugement du 7 avril 2026, n°24/01813, était confronté à un litige complexe né de désordres affectant un local commercial loué. Une locataire, subissant des infiltrations répétitives, a assigné son bailleur et l’entrepreneur qui avait réalisé des travaux de couverture. La question de droit centrale portait sur l’articulation des responsabilités contractuelle, décennale et délictuelle, ainsi que sur l’étendue des garanties de l’assureur du constructeur en présence de clauses d’exclusion.
Une locataire a donné à bail commercial des locaux appartenant à une société civile immobilière. En février 2022, cette dernière a confié des travaux de rénovation de la couverture à un entrepreneur. Dès avril 2022, des infiltrations sont apparues. Un incident de chantier, le 22 février 2022, avait déjà causé la chute d’une plaque dans le magasin, endommageant le mobilier et le faux-plafond. La locataire a saisi le tribunal pour obtenir réparation de ses préjudices matériels et immatériels. Le bailleur a également formulé des demandes à l’encontre de l’entrepreneur et de son assureur. La procédure a été marquée par une expertise judiciaire et une demande de réouverture des débats de la part de l’assureur, fondée sur de nouvelles infiltrations et une nouvelle expertise en cours.
Le tribunal a d’abord rejeté la demande de réouverture des débats. Sur le fond, il a retenu la responsabilité contractuelle du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible. La responsabilité décennale de l’entrepreneur a été engagée à l’égard du maître d’ouvrage, le bailleur, pour des désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination. La responsabilité délictuelle de l’entrepreneur a été retenue à l’égard de la locataire, qui était tiers au contrat de construction. Enfin, le tribunal a limité la garantie de l’assureur de l’entrepreneur : due pour les dommages relevant de la garantie décennale, elle a été écartée pour les préjudices subis par la locataire en raison d’exclusions contractuelles. Il convient d’analyser le sens de cette décision avant d’en apprécier la portée.
I. UNE ARTICULATION PRÉCISE DES RÉGIMES DE RESPONSABILITÉ PAR LE TRIBUNAL
Le tribunal a soigneusement distingué les fondements juridiques applicables à chaque relation contractuelle ou extracontractuelle. Il a ainsi refusé d’opérer un transfert automatique de la responsabilité du constructeur vers le bailleur, tout en préservant les droits du tiers à l’acte de construire.
A. Le fondement de la responsabilité contractuelle du bailleur
Le tribunal a rappelé que l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux est une obligation de résultat. Il a jugé que la locataire avait subi des infiltrations répétées l’empêchant de jouir paisiblement des lieux. Il a précisé que la responsabilité du bailleur n’est pas conditionnée à la démonstration d’une faute de sa part. Il a ainsi écarté l’argument tiré des diligences accomplies par le bailleur et a refusé de considérer l’intervention de l’entrepreneur comme un cas de force majeure l’exonérant. Le bailleur doit répondre de l’entrepreneur auquel il a fait appel. Le fondement de sa responsabilité est donc contractuel.
Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence récente. La Cour de cassation a en effet rappelé que « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. Troisième chambre civile, 10 juillet 2025, n°23-20.491). Le Tribunal d’Albi applique ici la même logique : l’obligation de jouissance paisible est continue et sa violation, même en l’absence de faute du bailleur, ouvre droit à réparation pour le locataire.
B. Le cumul des responsabilités du constructeur
Le tribunal a retenu deux fondements distincts à l’encontre de l’entrepreneur. D’une part, il a engagé sa responsabilité décennale sur le fondement de l’article 1792 du code civil à l’égard du maître de l’ouvrage, le bailleur. Il a caractérisé des désordres de nature décennale, affectant la destination de l’immeuble, le hors d’eau n’étant plus assuré. D’autre part, il a engagé sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil à l’égard de la locataire, qui est tiers au contrat de construction. Cette dernière ne peut se prévaloir du contrat, mais peut agir en responsabilité extracontractuelle à condition de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité. Le tribunal a relevé que l’expert avait constaté une mauvaise mise en œuvre, non conforme au DTU 40.37, constitutive d’une faute. Ce cumul permet à la fois de protéger le maître d’ouvrage via la garantie décennale et d’indemniser le tiers victime directe des fautes du constructeur.
II. UNE APPRÉCIATION CONTRASTÉE DE LA PORTÉE DE LA SOLUTION
Si la solution du tribunal est juridiquement solide dans son articulation des responsabilités, elle suscite une réflexion sur le rôle de l’assurance et sur l’étendue de l’obligation de jouissance paisible du bailleur.
A. La distinction opérée entre les régimes de garantie de l’assureur
Le tribunal a opéré une distinction importante entre les préjudices subis par le maître d’ouvrage et ceux subis par le tiers locataire. L’assureur doit sa garantie pour les dommages relevant de la responsabilité décennale de son assuré, à savoir les préjudices matériels subis par le bailleur. En revanche, il a refusé sa garantie pour les préjudices subis par la locataire. Il s’est fondé sur une clause d’exclusion contractuelle prévue à l’article 3.1 des conditions générales, qui exclut les dommages causés aux tiers par la faute du constructeur ou par ses travaux.
Le tribunal a justifié cette exclusion en relevant que les préjudices de la locataire entraient dans le champ de cette exclusion. Il a également rejeté l’application d’une autre clause d’exclusion relative à la violation délibérée des règles de l’art, en estimant que la seule non-conformité au DTU ne suffisait pas à caractériser une faute d’une gravité exceptionnelle. Cette position est conforme à l’exigence selon laquelle les clauses d’exclusion doivent être formelles et limitées. La Cour d’appel de Paris a jugé dans un contexte similaire qu’une clause d’exclusion doit être « formelle et limitée au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances » (Cour d’appel de Paris, 12 février 2025, n°21/16874). Le Tribunal d’Albi a bien vérifié le caractère précis de la clause litigieuse avant de l’appliquer.
B. La portée de la solution sur le régime de la responsabilité contractuelle du bailleur
La décision pose la question de la répartition finale de la charge des dommages. Le tribunal condamne le bailleur in solidum avec l’entrepreneur pour indemniser la locataire de ses pertes de marge brute. Or, l’assureur du constructeur ne garantit pas ces préjudices. Le bailleur, tenu à une obligation de résultat sur le fondement contractuel, se trouve ainsi exposé à supporter une part de l’indemnisation, alors même que la cause directe des dommages est la faute de l’entrepreneur. Le tribunal a cependant pris soin de ne pas mettre à la charge du bailleur l’indemnisation des dommages matériels de la locataire, en application des clauses du bail transférant cette charge au preneur en cas de faute d’un tiers. La solution préserve ainsi l’équilibre contractuel.
Elle illustre également la difficulté pour le bailleur de se prémunir contre les conséquences des fautes de l’entrepreneur qu’il a mandaté. Il ne peut s’exonérer en invoquant le fait d’un tiers et doit répondre contractuellement des troubles de jouissance subis par son locataire. Cette solution, protectrice du locataire, incite le bailleur à une vigilance accrue dans le choix de ses prestataires et dans la souscription de ses propres assurances. Le jugement du Tribunal judiciaire d’Albi constitue une illustration pédagogique de la superposition des régimes de responsabilité et de l’importance des clauses contractuelles dans la répartition des risques.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1792 du Code civil En vigueur
Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article L. 113-1 du Code des assurances En vigueur
Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.
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