Par une ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 7 avril 2026 (n° 26/00516), le Tribunal judiciaire de Blois a été saisi par une société bailleresse afin de voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail professionnel conclu le 31 décembre 2018, et obtenir subséquemment l’expulsion du preneur, ainsi que le paiement de provisions. Le locataire, qui n’avait plus réglé les loyers depuis juillet 2025, s’est vu délivrer un commandement de payer le 22 octobre 2025, demeuré infructueux dans le délai d’un mois. Devant le juge des référés, le preneur n’a pas comparu. La question de droit centrale était de savoir si le juge des référés peut, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, constater la résiliation de plein droit d’un bail professionnel par le jeu d’une clause résolutoire, ordonner l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre et allouer des provisions au titre des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation majorée. Le juge a répondu par l’affirmative, renvoyant les parties à se pourvoir au fond, mais statuant par provision. Il a » constat[é] par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail professionnel « , ordonné la libération immédiate des lieux sous astreinte de la force publique, condamné le locataire à verser 2 083 euros à titre de provision sur les loyers impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 833,20 euros à compter du 1er décembre 2025. Il apparaît dès lors nécessaire d’examiner comment le juge des référés a pu, en l’espèce, se reconnaître compétent pour constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion (I), avant d’apprécier le régime des provisions accordées et la portée de la solution (II).
I. La compétence du juge des référés pour constater la résiliation du bail professionnel et ordonner l’expulsion
A. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile
Le juge des référés a fondé sa compétence pour constater la résiliation de plein droit sur l’article 834 du code de procédure civile, qui autorise le président du tribunal judiciaire à ordonner en référé » toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend « , à condition d’établir l’urgence. En l’espèce, le tribunal a relevé que le locataire » ne paye plus le loyer depuis le mois de juillet 2025 « et que le commandement de payer du 22 octobre 2025, visant la clause résolutoire, était resté infructueux. Il a ainsi considéré que l’urgence était caractérisée par l’absence de paiement des loyers, créant une situation de péril financier pour le bailleur. La clause résolutoire, dont les termes figuraient au contrat, stipulait une résiliation de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux. Le juge a constaté que le locataire ne rapportait pas la preuve du paiement dans le délai imparti, conformément à l’article 1353 du code civil. Il en a déduit que » le bail commercial [professionnel] a été résilié de plein droit le 22 novembre 2025 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail « . Cette solution rejoint la jurisprudence de la Cour d’appel de Douai, qui a jugé que » dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ; qu’entre dans ce cadre le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire incluse dans un bail d’habitation « (Cour d’appel de Douai, 27 février 2025, n°24/02594). Le juge des référés de Blois étend ici ce raisonnement au bail professionnel, faisant œuvre de clarification.
B. L’expulsion comme mesure destinée à faire cesser un trouble manifestement illicite
Pour ordonner l’expulsion, le juge s’est placé sur le terrain de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, qui lui permet, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires nécessaires » pour faire cesser un trouble manifestement illicite « . Il a estimé que l’occupation sans droit ni titre du locataire, depuis la résiliation intervenue le 22 novembre 2025, constituait un tel trouble. Le tribunal a rappelé que » l’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés « , dès lors que l’obligation de libérer les lieux est » non sérieusement contestable « . Cette position est conforme à l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 6 mars 2025, qui énonce que l’occupation sans droit après résiliation » caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile « (Cour d’appel de Montpellier, 6 mars 2025, n°24/02842). Le juge a donc logiquement ordonné la libération immédiate des lieux, assortie de la possibilité de recourir à la force publique après un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux.
II. Le régime des provisions accordées et la portée de la solution
A. La distinction entre provision sur loyers et indemnité d’occupation : deux obligations non sérieusement contestables
Le juge des référés a accordé au bailleur une provision de 2 083 euros au titre des loyers impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 833,20 euros à compter du 1er décembre 2025. Il s’est fondé sur l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, qui permet d’accorder une provision au créancier sans condition d’urgence lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En ce qui concerne les loyers impayés, le tribunal a constaté que le locataire » tenu d’une obligation de payer le prix du bail, n’a pas répondu à son obligation « . Il a retenu que le décompte actualisé faisait apparaître une dette de 3 648,26 euros, mais a limité la provision à la somme demandée par le bailleur dans l’assignation (2 083 euros), conformément au principe selon lequel le juge ne peut accorder plus que ce qui est demandé. Pour l’indemnité d’occupation, le juge a relevé que le bail, résilié depuis le 22 novembre 2025, prévoyait contractuellement une majoration au double du loyer en cas de maintien dans les lieux. Il a considéré que l’obligation de payer cette indemnité n’était pas sérieusement contestable, le locataire ne démontrant pas avoir libéré les lieux. Il a toutefois ramené le montant à 833,20 euros par mois, soit un montant inférieur au double du loyer contractuel (qui serait de 1 666,40 euros), sans s’expliquer sur ce calcul. Cette distorsion suggère que le juge a opéré une modération, peut-être en écartant une clause qu’il jugeait excessive, mais sans motiver ce point.
B. La portée de la décision : l’affirmation d’un régime propre au bail professionnel en référé
Cette ordonnance présente un intérêt certain pour le droit des baux professionnels. D’une part, elle confirme que le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail professionnel, alors même que le texte applicable aux baux commerciaux (L.145-41 du code de commerce) n’est pas directement invocable. Le tribunal a pourtant cité l’article L.145-41, ce qui révèle une confusion entre bail commercial et bail professionnel. Ce dernier, régi par les articles 1714 et suivants du code civil, ne bénéficie pas du régime protecteur des baux commerciaux. La décision suggère que le juge a implicitement écarté ce texte, mais la référence maladroite nuit à la rigueur juridique. D’autre part, la solution admet que l’indemnité d’occupation provisionnelle peut être fixée contractuellement, même en référé, pourvu qu’elle ne soit pas sérieusement contestable. Toutefois, en réduisant le montant sans justification, le juge s’écarte de la force obligatoire du contrat. La portée de cette décision est donc ambivalente : elle consacre un outil efficace pour le bailleur professionnel, mais révèle les limites du référé lorsqu’il s’agit d’apprécier le caractère sérieusement contestable d’une clause pénale ou d’une indemnité majorée. Les praticiens devront être vigilants sur la qualification exacte du bail et sur la rédaction des clauses résolutoires pour éviter tout aléa judiciaire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
