Le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 7, section 3) a rendu un jugement réputé contradictoire dans une affaire opposant un syndicat de copropriétaires à deux copropriétaires défaillants. Ceux-ci, propriétaires de plusieurs lots jusqu’au 4 octobre 2022, n’avaient pas comparu. Le syndicat réclamait le paiement d’un arriéré de charges de copropriété, ainsi que des dommages-intérêts pour résistance abusive. Le tribunal a partiellement accueilli la demande en condamnant les copropriétaires à verser la somme de 1 804,68 euros au titre des charges, limitée aux appels des trois derniers trimestres 2020, et 3 000 euros de dommages-intérêts.
Le problème de droit soumis au tribunal était le suivant : dans quelle mesure le syndicat des copropriétaires doit-il prouver l’exigibilité des charges de copropriété pour obtenir leur paiement, et quelles sont les conditions d’octroi de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires ? La solution retenue est double : d’une part, le syndicat n’a rapporté la preuve de sa créance que pour une période limitée, faute d’établir l’approbation des comptes et de produire des justificatifs suffisants pour le surplus ; d’autre part, le comportement des copropriétaires, qui ont laissé s’installer un passif conséquent malgré des condamnations antérieures, caractérise une mauvaise foi justifiant des dommages-intérêts.
I. L’exigence d’une preuve rigoureuse de la créance de charges
A. La nécessité de justifier de l’approbation des comptes et des appels de fonds
Le tribunal rappelle que, selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges communes. Il souligne que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que leur nullité n’a pas été prononcée. En l’espèce, le syndicat devait donc prouver que les charges réclamées correspondent à des budgets votés et approuvés. Le juge examine les pièces produites : procès-verbaux d’assemblée générale, appels de fonds, décompte de répartition. Il constate que seuls les comptes des années 2018 et 2020 ont été approuvés, tandis que ceux de 2017, 2019, 2021 et 2022 ne le sont pas. De plus, le syndicat ne produit pas les appels de fonds antérieurs au 20 mars 2020, alors que l’appel de cette date fait apparaître un solde débiteur non justifié. Cette carence probatoire est déterminante : « le syndicat des copropriétaires est défaillant dans l’administration de la preuve du quantum de sa créance ». Le tribunal rappelle ainsi qu’il incombe au syndicat d’établir que chaque somme réclamée a été approuvée par l’assemblée générale, conformément à la jurisprudence constante selon laquelle « le syndicat est tenu de prouver que sa créance est liquide et exigible en produisant les procès-verbaux d’assemblée générale, toutes les charges appelées devant avoir été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires » (Cour d’appel d’Orléans, 11 mars 2025, n°22/01652).
B. Les conséquences de la carence probatoire : la limitation de la condamnation
Faute de justifier de l’approbation des comptes et de l’existence des appels de fonds pour la quasi-totalité de la période, le tribunal ne retient que les seuls appels des trois derniers trimestres 2020, pour lesquels les preuves sont réunies. Il écarte également les frais non assimilables à des charges de copropriété, comme ceux engagés par le syndic et relevés dans le décompte. Il refuse de prendre en compte les appels postérieurs au transfert de propriété (octobre 2022), conformément au principe selon lequel « le vendeur s’engage à rembourser à l’acquéreur les provisions, avances, appels de fonds et dépenses non comprises dans le budget prévisionnel et afférentes à des travaux de copropriété décidés avant le jour des présentes, exécutés ou non ou en cours d’exécution, et qui seront exigibles postérieurement à la constatation du transfert de propriété » (Cour d’appel de Douai, 20 mars 2025, n°22/02146). Cette limitation illustre la rigueur du juge dans l’appréciation de la preuve et rappelle que le syndicat ne peut pas se contenter d’un décompte global dépourvu de justifications annuelles. La condamnation est donc réduite à 1 804,68 euros, et le surplus des demandes est rejeté.
II. La reconnaissance d’un préjudice distinct ouvrant droit à des dommages-intérêts
A. Les conditions de la mauvaise foi du copropriétaire défaillant
Le tribunal se fonde sur l’article 1231-6 du code civil pour accorder des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. Il relève que les copropriétaires ne règlent pas spontanément leurs charges, qu’ils ont laissé s’installer un passif conséquent et qu’ils sont « coutumiers du fait ayant déjà été condamnés sans qu’ils ne modifient leurs pratiques ». Cette réitération caractérise une mauvaise foi certaine. Le juge estime que leur carence oblige les autres copropriétaires à suppléer leur défaillance, ce qui cause un préjudice distinct, lié aux difficultés de trésorerie et aux diligences judiciaires supplémentaires. La mauvaise foi n’est pas seulement le simple retard de paiement, mais l’attitude persistante et délibérée d’ignorer les obligations de la copropriété. En cela, le tribunal rejoint une jurisprudence établie selon laquelle le défaut de paiement chronique constitue un préjudice autonome.
B. L’évaluation souveraine du préjudice et la portée de la décision
Le tribunal fixe les dommages-intérêts à 3 000 euros, sans détailler le mode de calcul. Cette somme est relativement élevée au regard de la condamnation principale (1 804,68 euros), ce qui montre une volonté de sanctionner fermement le comportement des copropriétaires. La décision souligne que le préjudice tient à la privation de sommes nécessaires à la gestion de l’immeuble et au déséquilibre qu’elle crée entre les copropriétaires. Cette approche s’inscrit dans la tendance jurisprudentielle à indemniser le préjudice collectif subi par le syndicat, au-delà du simple intérêt moratoire. Le jugement, rendu en premier ressort, rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Il condamne également les défendeurs aux dépens. En limitant strictement la preuve des charges, tout en accordant des dommages-intérêts substantiels, le tribunal cherche à responsabiliser à la fois le syndicat dans la gestion de ses preuves et les copropriétaires dans le respect de leurs obligations. Cette solution pourrait inciter les syndicats à mieux archiver les procès-verbaux d’assemblée et les appels de fonds, sous peine de voir leurs demandes réduites, tout en dissuadant les copropriétaires de laisser perdurer des impayés.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 673 du Code de procédure civile En vigueur
La notification directe s’opère par la remise de l’acte en double exemplaire à l’avocat destinataire, lequel restitue aussitôt à son confrère l’un des exemplaires après l’avoir daté et visé.
Article 678 du Code de procédure civile En vigueur
Lorsque la représentation est obligatoire, le jugement doit en outre être préalablement porté à la connaissance des représentants des parties :
a) Par remise d’une copie de la décision par le greffe, lorsque le jugement est notifié aux parties à sa diligence ;
b) Dans la forme des notifications entre avocats dans les autres cas, à peine de nullité de la notification à partie ; mention de l’accomplissement de cette formalité doit être portée dans l’acte de notification destiné à la partie.
Ces dispositions ne s’appliquent pas si le représentant est décédé ou a cessé d’exercer ses fonctions. Dans ce cas, la notification est faite à la partie avec l’indication du décès ou de la cessation de fonctions.
Le délai pour exercer le recours part de la notification à la partie elle-même.
Article 748-1 du Code de procédure civile En vigueur
Les envois, remises et notifications des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles peuvent être effectués par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées par le présent titre, sans préjudice des dispositions spéciales imposant l’usage de ce mode de communication.
Article 748-3 du Code de procédure civile En vigueur
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Ces avis électroniques de réception ou de mise à disposition tiennent lieu de visa, cachet et signature ou autre mention de réception qui sont apposés sur l’acte ou sa copie lorsque ces formalités sont prévues par le présent code.
En cas de transmission par voie électronique, il n’est pas fait application des dispositions du présent code prévoyant la transmission en plusieurs exemplaires et la restitution matérielle des actes et pièces remis ou notifiés.
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
