Le 7 avril 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a été saisi par un bailleur commercial afin de voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail et d’obtenir l’expulsion du preneur. Un commandement de payer visant cette clause avait été délivré le 27 mai 2025, mais la société locataire n’avait pas régularisé sa situation dans le délai d’un mois. Le preneur sollicitait reconventionnellement des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. La question de droit soumise au juge des référés était double : d’une part, celui-ci pouvait-il constater la résiliation de plein droit du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion ; d’autre part, pouvait-il accorder au preneur des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, combiné à l’article L. 145-41 du code de commerce. Par son ordonnance, le juge a constaté la résiliation du bail à la date du 28 juin 2025, ordonné l’expulsion, rejeté la demande de délais de paiement et condamné le preneur à verser une provision de 9 038,61 euros au titre de l’arriéré locatif, ainsi qu’une indemnité d’occupation majorée de 50 %.
I. La constatation régulière de la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire
A. La vérification des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire par le juge des référés
Le juge des référés a rappelé le principe posé à l’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce, selon lequel la clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement de payer du 27 mai 2025 mentionnait ce délai et visait expressément la clause résolutoire. Le preneur n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le mois, la résiliation était acquise de plein droit au 28 juin 2025. Le juge a relevé que « les défaillances contractuelles de la SAS API FACTORY durant l’exécution du contrat de bail s’agissant du paiement du loyer courant ne sont dès lors pas sérieusement contestables ». Il a ainsi constaté la résiliation sans avoir à la prononcer, conformément à une jurisprudence constante selon laquelle « il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit » (Cour d’appel de Chambéry, 1er avril 2025, n°24/00509). La régularité du commandement et l’absence de contestation sérieuse sur le principe de la dette justifiaient cette constatation, le juge des référés n’ayant pas à apprécier le bien-fondé de la créance mais seulement son caractère non sérieusement contestable.
B. L’étendue des pouvoirs du juge des référés pour ordonner l’expulsion et les mesures accessoires
Une fois la résiliation constatée, le juge des référés a ordonné l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, avec le concours de la force publique si nécessaire. Il a rejeté la demande d’astreinte, estimant qu’elle n’était pas fondée. Le juge a également condamné le preneur à verser une indemnité d’occupation provisionnelle sur la base du loyer majoré de 50 %, conformément à la clause contractuelle prévue à l’article 10.4 du bail. Cette indemnité court à compter de la date de résiliation, soit le 28 juin 2025, jusqu’à libération effective des lieux. En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Or, le montant de l’indemnité d’occupation, fixé contractuellement et non contesté sur son principe, relevait bien de cette compétence. La majoration de 50 % prévue par le contrat n’était pas sérieusement discutable, le bail ayant été résilié par la faute du preneur. Le juge a ainsi fait usage de ses pouvoirs pour garantir au bailleur le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
II. Le rejet des demandes reconventionnelles et la condamnation provisionnelle du preneur
A. L’application restrictive des dispositions relatives aux délais de paiement en référé
Le preneur sollicitait des délais de paiement sur le fondement de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, qui permet au juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Le juge des référés a rejeté cette demande en relevant que le preneur « n’a plus régulièrement honoré son obligation de paiement des loyers et charges depuis plusieurs mois, et ce malgré le commandement de payer et l’assignation devant le juge des référés ». Il a également constaté l’absence de paiement, même partiel, depuis mai 2025, et a estimé que le preneur ne justifiait pas de capacités financières suffisantes pour apurer la dette tout en payant le loyer courant. L’octroi de délais de paiement est une faculté et non une obligation pour le juge, qui doit apprécier souverainement la situation du débiteur et les besoins du créancier. En l’espèce, le comportement du preneur, qui ne s’est acquitté d’aucune somme durant plusieurs mois, même après l’assignation, ne justifiait pas une mesure de faveur. Le juge a donc fait une application stricte des conditions légales, conformément à une jurisprudence constante selon laquelle « il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement » (Cour d’appel de Grenoble, 17 avril 2025, n°24/02651), et a refusé de suspendre les effets de la clause résolutoire faute d’effort sérieux de régularisation.
B. La condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif et l’exclusion du préjudice financier
Le bailleur sollicitait une provision de 19 359,82 euros au titre des loyers et charges impayés. Le juge des référés a limité cette provision à 9 038,61 euros, correspondant à la dette locative arrêtée à la date de résiliation du bail, soit le 28 juin 2025. Il s’est fondé sur le décompte produit par le bailleur et a vérifié que les sommes réclamées n’étaient pas sérieusement contestables, excluant notamment les loyers postérieurs à la résiliation qui relèvent de l’indemnité d’occupation. Le juge a également rejeté la demande d’indemnité provisionnelle pour préjudice financier d’un montant de 5 000 euros, estimant que le bailleur n’apportait pas la preuve « de l’existence évidente d’un préjudice financier particulier distinct du non-paiement des loyers ». Une telle demande, qui relevait de l’appréciation souveraine des juges du fond, ne pouvait être tranchée en référé, le juge des référés n’étant pas compétent pour statuer sur le fond du litige. En revanche, il a condamné le preneur aux dépens et à verser 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’ancienneté de la créance. Cette décision illustre la prudence du juge des référés qui, s’il peut accorder des provisions pour les obligations non sérieusement contestables, refuse d’étendre sa compétence aux demandes indemnitaires nécessitant un débat au fond.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
