Par un jugement contradictoire rendu le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Draguignan, chambre 3 – construction, a condamné solidairement deux copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 38 996,95 euros au titre des charges de copropriété impayées. Le tribunal a par ailleurs accordé à l’un des codébiteurs un délai de vingt-quatre mois pour se libérer de cette dette, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat.
Les faits sont les suivants. Le syndicat des copropriétaires a assigné les copropriétaires en paiement de charges le 12 décembre 2022. L’un d’eux a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission compétente le 27 janvier 2023, lequel a été déclaré recevable le 11 mai 2023. La commission a ensuite notifié des mesures imposées le 26 octobre 2023, prévoyant une suspension d’exigibilité de vingt-quatre mois afin de permettre la vente du bien immobilier. Le syndicat a déclaré sa créance dans le cadre de cette procédure. Le copropriétaire a soutenu que le syndicat ne pouvait solliciter la fixation de sa créance en raison de la procédure de surendettement en cours.
Le problème de droit soulevé était le suivant : l’action en paiement des charges de copropriété engagée par le syndicat est-elle recevable et fondée alors qu’une procédure de surendettement a été ouverte à l’encontre du copropriétaire débiteur après l’assignation, et que la commission a imposé une suspension d’exigibilité ? Le tribunal a répondu par l’affirmative. Il a jugé que la suspension ou l’interdiction des procédures d’exécution prévue par les articles L. 722-2 et suivants du code de la consommation n’empêche pas le créancier d’obtenir un titre exécutoire. Il a également relevé que l’assignation était antérieure au dépôt du dossier de surendettement. En conséquence, il a condamné solidairement les deux copropriétaires au paiement des charges.
I. La recevabilité maintenue de l’action en paiement malgré la procédure de surendettement
A. L’absence d’effet suspensif de la procédure de surendettement sur l’action en justice
Le tribunal a écarté l’argument tiré de la recevabilité du dossier de surendettement. Il a rappelé que les dispositions des articles L. 722-2 et suivants du code de la consommation emportent » suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur « , et non pas interdiction d’engager ou de poursuivre une action en justice tendant à la fixation d’une créance. Cette distinction est fondamentale. L’action en paiement, qui vise à obtenir un titre exécutoire, n’est pas une mesure d’exécution forcée. Elle relève de la phase judiciaire de reconnaissance du droit, antérieure à toute voie d’exécution. Le tribunal en déduit que la suspension des procédures d’exécution ne fait pas obstacle à ce que le syndicat obtienne un jugement de condamnation. Cette solution est conforme à la lettre des textes, qui ne mentionnent que les » procédures d’exécution « . Elle répond également à la nécessité de préserver les droits du créancier, qui peut ainsi disposer d’un titre pour le cas où la situation du débiteur s’améliorerait ou si le plan de redressement échouait.
B. La distinction opérée entre l’obtention du titre et son exécution forcée
Le tribunal a précisé que » le seul effet de la suspension des procédures d’exécution est que le créancier ne pourra pas utiliser ce titre jusqu’au terme de la procédure de surendettement « . Cette affirmation souligne la séparation entre la phase de reconnaissance judiciaire de la créance et celle du recouvrement forcé. Elle est d’autant plus importante que la commission de surendettement avait imposé une suspension d’exigibilité de vingt-quatre mois. Le tribunal n’a pas méconnu cette mesure : il a accordé au copropriétaire un délai de paiement de deux ans, alignant ainsi sa décision sur le moratoire décidé par la commission. En condamnant le débiteur tout en lui accordant un délai, le tribunal concilie les intérêts du syndicat – obtenir un titre certain – et la protection du débiteur surendetté contre les voies d’exécution immédiates. Cette approche prudente évite que le créancier ne se trouve privé de tout recours en cas d’échec du plan de surendettement. Elle s’inscrit dans la logique des textes, qui n’interdisent pas l’action en justice mais seulement les poursuites individuelles.
II. L’appréciation équilibrée des demandes accessoires et des délais de paiement
A. Le rejet de la demande de dommages et intérêts pour absence de préjudice distinct
Le syndicat sollicitait des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de paiement des charges. Le tribunal a rejeté cette demande au motif que le syndicat » ne justifie pas en revanche d’un préjudice distinct autre que celui découlant des multiples diligences et débours mis en œuvre pour tenter de recouvrer les sommes dues « . En droit commun de la responsabilité, le préjudice doit être personnel, certain et distinct de celui causé par le seul retard de paiement, lequel est déjà réparé par les intérêts moratoires. En copropriété, l’article 36 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les sommes dues portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Le tribunal a donc logiquement considéré que les frais de recouvrement ne constituaient pas un préjudice indemnisable supplémentaire. Cette solution est constante et évite une double réparation. Elle incite le syndicat à se contenter des intérêts légaux et des frais irrépétibles, sans pouvoir réclamer une indemnité forfaitaire autonome.
B. L’octroi d’un délai de paiement de vingt-quatre mois au débiteur surendetté
Le tribunal a accordé au copropriétaire un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de sa dette, en application de l’article 1343‑5 du code civil. Il a motivé sa décision par la situation » particulièrement difficile « du débiteur, telle qu’elle ressort du tableau annexé à la décision de la commission de surendettement, et par le fait que la vente du bien immobilier ne permettrait pas d’apurer la situation. Ce délai est conforme à la limite légale de deux ans. Le tribunal a ainsi harmonisé sa décision avec les mesures imposées par la commission, qui prévoyaient également une suspension d’exigibilité de vingt-quatre mois. En accordant un délai de paiement, il permet au débiteur de se libérer progressivement ou de trouver une solution de règlement, tout en maintenant la condamnation qui servira de titre exécutoire à l’issue du moratoire. Cette solution témoigne d’une recherche d’équilibre entre l’efficacité du recouvrement des charges de copropriété – indispensable au fonctionnement de la copropriété – et la protection du débiteur en situation de surendettement. Elle s’inscrit dans la tendance jurisprudentielle à faire preuve de souplesse lorsqu’un plan de surendettement est en cours, sans priver le créancier de son droit d’agir en justice.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
