Le 7 avril 2026, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Marseille a rendu une décision relative à la fixation du loyer d’un bail renouvelé portant sur un hôtel. Un bail commercial avait été conclu le 6 juillet 2011 pour une durée de neuf ans à effet du 1er avril 2011. Le bailleur a signifié un congé avec offre de renouvellement le 16 mai 2019, proposant un loyer annuel de 100 000 euros hors taxes. Faute d’accord, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux. Par jugement du 2 mai 2023, une expertise a été ordonnée. L’expert a déposé son rapport le 4 novembre 2024, fixant la valeur locative à 72 000 euros par an après un abattement de 10 % pour travaux et charges. Le bailleur contestait la méthode de calcul de la recette théorique, tandis que le preneur critiquait le taux de fréquentation retenu.
La question de droit portait sur la méthode de fixation du loyer d’un bail renouvelé pour des locaux monovalents affectés à une activité hôtelière. Le tribunal a retenu la méthode dite » hôtelière actualisée « et a fixé le loyer à 72 000 euros par an, conformément aux conclusions de l’expert. Il a également dit que les intérêts capitalisés couraient sur la différence entre le loyer renouvelé et le loyer payé à compter de l’assignation.
La solution invite à examiner d’abord le choix de la méthode dérogatoire pour les locaux monovalents, puis la mise en œuvre concrète de la fixation du loyer.
I. L’affirmation de la méthode hôtelière pour les locaux monovalents
A. La qualification de monovalence comme fondement d’une évaluation dérogatoire
L’article R. 145-10 du code de commerce définit les locaux monovalents comme ceux qui, en raison de leur construction, ne peuvent recevoir qu’une seule affectation sans travaux importants et coûteux. Cette qualification emporte un régime particulier de fixation du loyer. En l’espèce, les parties s’accordaient sur la monovalence des lieux, destinés exclusivement à une exploitation hôtelière. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que » sont monovalents les locaux qui ne peuvent avoir qu’une seule utilisation, en raison de leur construction et qui ne peuvent être affectés à un autre usage sans travaux importants et coûteux « (2 avril 2025, n°19/02390). Le tribunal n’a pas eu à statuer sur ce point, mais cette qualification commandait l’application de la méthode prévue à l’article L. 145-36 du code de commerce.
Dès lors que les locaux sont monovalents, le prix du bail peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, par dérogation aux règles de droit commun. Le juge des loyers commerciaux devait donc recourir à la méthode dite » hôtelière « . Cette méthode, fondée sur les recettes d’exploitation, permet de fixer la valeur locative en fonction de la capacité bénéficiaire de l’activité. Le tribunal a ainsi légitimement écarté une approche fondée sur la seule valeur locative de droit commun au profit d’une approche sectorielle.
B. L’application de la méthode hôtelière actualisée par l’expert
L’expert a mis en œuvre la méthode hôtelière en trois étapes : détermination de la recette annuelle théorique, application d’un taux de fréquentation, puis application d’un coefficient de rémunération du bailleur. Il a retenu une recette annuelle théorique intégrant un abattement forfaitaire de 15 % pour tenir compte des réservations directes et de l’évolution des politiques tarifaires. Le bailleur contestait cet abattement, mais la cour d’appel de Paris a précisé que » la discussion des parties porte sur les modalités d’application de la méthode d’appréciation de la valeur locative des locaux à usage d’hôtel dite méthode hôtelière actualisée mais ne portent pas sur l’application même de cette méthode qui est admise par les deux parties « (27 mars 2025, n°23/08685).
Le tribunal a entériné le choix de l’expert, estimant que l’abattement de 15 % était justifié par l’évolution des pratiques de réservation. Il a également validé le taux de fréquentation de 75 %, motivé par les caractéristiques de l’hôtel, son emplacement et sa catégorie. En revanche, il n’a pas suivi les contestations du preneur sur ce taux, le jugeant étayé. La somme de 72 000 euros, après abattement de 10 % pour travaux et charges exorbitantes, a été retenue comme valeur locative. Le tribunal a ainsi fait sienne l’appréciation de l’expert, sans y ajouter ni retrancher.
II. La portée de la fixation judiciaire du loyer
A. L’arbitrage entre les prétentions des parties sur les éléments de calcul
Le bailleur demandait un loyer de 98 921 euros, le preneur offrait 68 233 euros. L’expert proposait 72 000 euros. Le tribunal a adopté ce dernier montant, rejetant à la fois la contestation du bailleur sur l’abattement de 15 % et celle du preneur sur le taux de fréquentation. Cette solution révèle une forme de délégation au technicien : le juge ne s’est pas livré à une évaluation personnelle, mais a entériné les conclusions motivées de l’expert.
La décision illustre le rôle central de l’expertise dans les litiges complexes de loyers commerciaux, notamment pour les établissements hôteliers où la méthode de calcul est technique. Le tribunal a rappelé qu’il n’y avait pas matière à condamnation, la fixation du loyer n’étant pas une action en paiement. Cette distinction procédurale est classique : le juge des loyers commerciaux fixe un prix, il ne condamne pas à payer. La décision précise que les intérêts courent à compter de l’assignation et peuvent être capitalisés.
B. Les conséquences pratiques et jurisprudentielles de la décision
Sur le plan pratique, le loyer fixé constitue une référence pour les parties jusqu’au prochain renouvellement. La méthode hôtelière actualisée, validée par le tribunal, s’impose comme la méthode de référence pour les hôtels dans le ressort. Le partage des dépens à parts égales entre les parties témoigne d’une absence de succès complet de l’une ou l’autre.
Sur le plan jurisprudentiel, cette décision s’inscrit dans la continuité des solutions antérieures. Les cours d’appel de Paris et d’Aix-en-Provence ont déjà rappelé les principes applicables. Le tribunal de Marseille n’innove pas, mais applique une méthode désormais bien établie. Il reste à savoir si les juges du fond continueront de suivre strictement les conclusions des experts ou s’ils s’arrogeront un pouvoir d’appréciation plus large sur les coefficients. La décision du 7 avril 2026 confirme la tendance à une standardisation de la méthode hôtelière, au détriment d’une évaluation au cas par cas.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 4121-1 du Code du travail En vigueur
L’employeur prend les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale des travailleurs.
Ces mesures comprennent :
1° Des actions de prévention des risques professionnels, y compris ceux mentionnés à l’article L. 4161-1 ;
2° Des actions d’information et de formation ;
3° La mise en place d’une organisation et de moyens adaptés.
L’employeur veille à l’adaptation de ces mesures pour tenir compte du changement des circonstances et tendre à l’amélioration des situations existantes.
Article L. 4121-2 du Code du travail En vigueur
L’employeur met en oeuvre les mesures prévues à l’article L. 4121-1 sur le fondement des principes généraux de prévention suivants :
1° Eviter les risques ;
2° Evaluer les risques qui ne peuvent pas être évités ;
3° Combattre les risques à la source ;
4° Adapter le travail à l’homme, en particulier en ce qui concerne la conception des postes de travail ainsi que le choix des équipements de travail et des méthodes de travail et de production, en vue notamment de limiter le travail monotone et le travail cadencé et de réduire les effets de ceux-ci sur la santé ;
5° Tenir compte de l’état d’évolution de la technique ;
6° Remplacer ce qui est dangereux par ce qui n’est pas dangereux ou par ce qui est moins dangereux ;
7° Planifier la prévention en y intégrant, dans un ensemble cohérent, la technique, l’organisation du travail, les conditions de travail, les relations sociales et l’influence des facteurs ambiants, notamment les risques liés au harcèlement moral et au harcèlement sexuel, tels qu’ils sont définis aux articles L. 1152-1 et L. 1153-1, ainsi que ceux liés aux agissements sexistes définis à l’article L. 1142-2-1 ;
8° Prendre des mesures de protection collective en leur donnant la priorité sur les mesures de protection individuelle ;
9° Donner les instructions appropriées aux travailleurs.
Article 1147 du Code civil En vigueur
Article R. 145-10 du Code de commerce En vigueur
Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.
Article L. 145-36 du Code de commerce En vigueur
Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.
Le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d’une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l’article L. 212-2 du code du cinéma et de l’image animée est, par dérogation aux articles L. 145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d’activité considérée.
