Le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Marseille a rendu un jugement sur les responsabilités encourues à la suite de pannes répétées d’installations de climatisation et de chauffage dans une résidence hôtelière. Un syndicat de copropriétaires et une société exploitante recherchaient la condamnation du promoteur immobilier, de son assureur, de la société de maintenance et de l’assureur de cette dernière. L’expert judiciaire avait établi que les casses de compresseurs résultaient d’un encrassement des filtres et d’un redémarrage intempestif des installations par coupure et réenclenchement du courant. Le rapport soulignait que la société exploitante n’avait souscrit un contrat d’entretien qu’en janvier 2017, soit quatorze mois après la mise en service, et qu’elle gérait elle-même les alarmes en coupant le courant.
Le syndicat des copropriétaires et la société exploitante ont assigné le promoteur et son assureur sur le fondement de la garantie décennale, et la société de maintenance sur le fondement contractuel. Le promoteur et son assureur ont contesté toute imputabilité, faisant valoir que les désordres provenaient d’un défaut d’entretien. La société de maintenance a nié tout manquement, soutenant que le contrat ne prévoyait pas la gestion des alarmes et que les nettoyages étaient réalisés selon la fréquence convenue.
La question de droit centrale était de savoir si les désordres affectant des équipements techniques démontables pouvaient engager la responsabilité décennale du constructeur, ou s’ils relevaient de la seule responsabilité contractuelle du maintenance pour inexécution de son obligation de conseil. Le tribunal a écarté la garantie décennale au motif que les dommages provenaient d’un défaut d’entretien et d’utilisation. Il a retenu la responsabilité de la société de maintenance pour manquement à son devoir de conseil, mais a limité son obligation à 50 % du préjudice matériel, en raison de la faute de l’exploitant dans la gestion des alarmes et le défaut d’entretien initial.
I. La distinction opérée par le tribunal entre le champ de la responsabilité décennale et celui de la responsabilité contractuelle
A. L’exclusion de la garantie décennale faute d’imputabilité des désordres à un vice de construction
Le tribunal rappelle que la responsabilité décennale des constructeurs, fondée sur l’article 1792 du code civil, suppose que les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et qu’ils soient imputables à un vice de construction ou à un défaut d’adaptation à la destination. En l’espèce, l’expert a clairement indiqué que les pannes de compresseurs étaient dues à un encrassement des filtres et à des redémarrages intempestifs par coupure de courant, et non à un défaut de conception ou de réalisation. Le tribunal en déduit que » les dommages résultent d’un défaut d’entretien et d’utilisation des installations de climatisation et de chauffage. Ils ne sauraient donc être imputés au promoteur ou relever de la responsabilité des constructeurs « . Cette solution est conforme à la jurisprudence constante qui réserve la garantie décennale aux vices inhérents à l’ouvrage, à l’exclusion des désordres nés de l’usage ou du défaut d’entretien. Elle évite d’étendre indûment la responsabilité des constructeurs à des faits qui relèvent de la gestion et de l’exploitation.
B. La reconnaissance d’un manquement contractuel de la société de maintenance à son obligation de conseil
Le tribunal examine les obligations de la société de maintenance à la lumière des articles 1217 et 1231-1 du code civil, ainsi que de l’article 1194 qui étend le contrat aux suites que l’équité donne à l’engagement. Il relève que la société de maintenance avait l’obligation contractuelle de signaler toute nécessité d’augmenter la fréquence d’entretien, et qu’elle ne justifie pas avoir procédé au nettoyage des filtres en janvier 2017. Surtout, » la société SMBTR n’a pas conseillé son co-contractant quant à la manière de gérer les alarmes « , alors qu’elle était un professionnel spécialisé. Le tribunal affirme qu’ » il importe peu qu’elle soit intervenue au titre d’un contrat d’entretien ou d’un contrat de maintenance « car le contrat l’obligeait à signaler toute anomalie constatée. Cette décision illustre l’importance du devoir de conseil dans les contrats de maintenance : le professionnel ne peut se retrancher derrière les limites formelles de sa prestation lorsqu’il a connaissance d’un risque pour l’installation. Elle s’inscrit dans le courant jurisprudentiel qui impose au prestataire de services techniques une obligation proactive d’information, afin de prévenir les dommages.
II. La détermination d’un partage de responsabilité entre le maintenance et l’exploitant professionnel
A. La reconnaissance d’une cause étrangère partielle imputable à l’exploitant
Le tribunal ne retient pas la responsabilité exclusive de la société de maintenance. Il constate que » la société ODALYS CITY, professionnel de l’hôtellerie, n’a mis en place un véritable entretien des installations qu’au mois de janvier 2017 « et qu’elle » a traité le déclenchement des alarmes en coupant, puis en redémarrant le courant électrique « . Il ajoute qu’elle ne justifie pas avoir sollicité la société de maintenance pour gérer les alarmes. Ces éléments caractérisent une faute de l’exploitant qui a contribué à la réalisation du dommage, en violation de son obligation d’entretenir et d’utiliser les installations conformément à leur destination. Le tribunal applique ainsi un partage de responsabilité, imputant 50 % du préjudice à la société de maintenance et 50 % à l’exploitant. Cette solution est conforme au droit commun de la responsabilité contractuelle, qui permet de réduire l’indemnisation en fonction de la faute du créancier (article 1231-1 du code civil). Elle évite de faire peser sur le seul maintenance les conséquences d’une négligence pourtant manifeste de l’exploitant.
B. L’évaluation du préjudice et la condamnation in solidum du maintenance et de son assureur
Le tribunal chiffre le préjudice matériel à 35 849,59 euros, correspondant aux factures de réparation des compresseurs, et condamne in solidum la société de maintenance et son assureur à payer la moitié, soit 17 925 euros. Il rejette les demandes de la société exploitante au titre des pertes d’exploitation et du préjudice d’image, faute de justificatifs suffisants. Il estime que les seules conclusions de l’expert sur l’impossibilité de produire du chaud et du froid ne démontrent pas que les logements n’ont pas été loués. Cette appréciation stricte de la preuve du préjudice indirect est classique en matière contractuelle, où le juge exige des éléments concrets (baisse de chiffre d’affaires, avis clients, etc.). La condamnation in solidum du maintenance et de son assureur sur le fondement de l’article L124-3 du code des assurances permet à la victime d’obtenir une indemnisation rapide, sans avoir à discuter les limites de garantie. Le tribunal écarte ainsi les appels en garantie du maintenance contre les autres constructeurs, confirmant que la cause du dommage est étrangère à leur intervention. Cette décision rappelle que dans les litiges complexes de la construction, le juge doit trancher avec rigueur les questions d’imputabilité et partager les responsabilités selon les fautes respectives.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1217 du Code civil En vigueur
La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.
Article 1231-1 du Code civil En vigueur
Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Article 1792 du Code civil En vigueur
Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.
