Le Tribunal judiciaire de Marseille, par un jugement contradictoire rendu le 7 avril 2026 (n°23/03519), était saisi d’un litige opposant le syndicat des copropriétaires d’un ensemble immobilier et un copropriétaire voisin au propriétaire d’un lot à l’origine d’infiltrations. Des fuites provenant de l’appartement d’un copropriétaire, consécutives à des malfaçons lors de travaux réalisés par son locataire en 2015 et par un plombier en 2017, ont endommagé la façade de l’immeuble et le logement voisin. Une expertise judiciaire a constaté deux fuites et une aggravation des désordres. Le syndicat des copropriétaires a assigné le copropriétaire responsable en référé expertise en 2019, puis au fond. Le copropriétaire voisin a également agi. Le copropriétaire responsable a appelé en garantie son assureur habitation. Le tribunal a condamné le copropriétaire à réaliser les travaux sous astreinte et à payer 15 587 € au syndicat pour le préjudice matériel, rejetant les demandes de préjudice esthétique et moral. Il a condamné in solidum le copropriétaire et son assureur à payer au voisin 15 620 € pour son préjudice matériel et 43 651 € pour perte de revenus locatifs. Il a rejeté la demande de garantie de l’assuré contre l’assureur, mais a accueilli l’action directe du voisin contre l’assureur. La question de droit centrale est de déterminer le fondement de la responsabilité du copropriétaire pour les désordres issus de ses parties privatives affectant les parties communes et un lot voisin, et dans quelles conditions l’assureur de responsabilité peut être tenu à garantie envers la victime nonobstant les manquements de l’assuré.
I. L’affirmation de la responsabilité du copropriétaire pour trouble anormal du voisinage
A. L’engagement de la responsabilité sans faute sur le fondement du droit de propriété
Le tribunal fonde la responsabilité du copropriétaire sur l’article 544 du code civil et le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Il écarte toute recherche de faute et retient une responsabilité objective du propriétaire. En l’espèce, il énonce que « la survenance d’un dégât des eaux dont la cause se situe au sein de la propriété voisine cause nécessairement au propriétaire du fonds affecté un trouble anormal du voisinage ». Cette solution est conforme à la jurisprudence constante qui fait peser sur le propriétaire une obligation de garantie des troubles excédant les inconvénients ordinaires de voisinage. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 29 janvier 2025, a ainsi affirmé que « en sa qualité de propriétaire de l’appartement à l’origine des infiltrations, [le propriétaire] est responsable de plein droit pour l’intégralité des préjudices subis par [la locataire] » (Cour d’appel de Paris, 29 janvier 2025, n°21/02409). Le tribunal n’opère aucun partage de responsabilité, bien que les travaux aient été réalisés par le locataire et un plombier, ce qui témoigne d’une conception extensive de la responsabilité du propriétaire, garant des actes de ses préposés ou occupants.
B. L’indemnisation intégrale des préjudices subis
Le tribunal distingue les préjudices indemnisables selon leur nature et leur preuve. Pour le syndicat des copropriétaires, il accorde 15 587 € au titre du préjudice matériel, correspondant au coût de reprise de la façade, mais rejette les demandes de préjudice esthétique et moral faute de justificatif. Pour le copropriétaire voisin, il accorde 15 620 € sur la base d’un devis détaillé et des constatations d’un commissaire de justice, incluant la réfection complète de l’appartement. Surtout, il reconnaît un préjudice locatif de 43 651 € pour la période de novembre 2020 à décembre 2024, résultant de l’impossibilité de louer le logement en raison des infiltrations. Cette évaluation prend en compte l’aggravation des désordres après le rapport d’expertise, conformément à l’exigence de réparation intégrale. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 3 avril 2025, avait ordonné un partage de responsabilité en retenant que « les travaux effectués par le locataire ont aggravé la situation » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3 avril 2025, n°21/15439). Ici, le tribunal impute l’intégralité des conséquences au propriétaire, ce qui renforce la protection de la victime mais pourrait être critiqué si une action récursoire contre le locataire ou le plombier était envisagée.
II. Le traitement distinct de la garantie d’assurance et de l’action directe
A. Le rejet de la garantie à l’égard de l’assuré pour manquement à l’obligation de subrogation
Le tribunal rejette la demande de garantie du copropriétaire assuré contre son assureur. Il constate que la déclaration de sinistre a été effectuée dans le délai contractuel de cinq jours ouvrés à compter de la réclamation de la victime, mais retient que l’assuré n’a pas mis en cause les tiers responsables des malfaçons (locataire, plombier), empêchant ainsi la subrogation de l’assureur. Sur le fondement de l’article L121-12 du code des assurances, il décide que « l’assureur doit être déchargé de sa responsabilité envers son assuré ». Cette solution est classique : l’assuré qui prive l’assureur de son recours subrogatoire par son inaction peut se voir opposer une déchéance de garantie. Le tribunal écarte l’application de la déchéance pour déclaration tardive, mais utilise l’impossibilité de subrogation comme motif de décharge, ce qui illustre une application rigoureuse des obligations de l’assuré. Cette approche incite les assurés à coopérer activement avec leur assureur en identifiant et en poursuivant les tiers responsables.
B. L’admission de l’action directe du voisin contre l’assureur
Malgré le rejet de la garantie envers l’assuré, le tribunal accueille l’action directe du copropriétaire voisin contre l’assureur, sur le fondement de l’article L124-3 du code des assurances. Il juge que les manquements de l’assuré postérieurs au sinistre (absence de mise en cause des tiers, déclaration tardive) sont inopposables à la victime en vertu de l’article R124-1 du même code. Il écarte l’exception de faute dolosive, estimant que l’assuré n’avait pas conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables. Il retient ainsi que « la société SURAVENIR ASSURANCES sera condamnée in solidum avec M. [V] à réparer le préjudice causé à M. [B] ». Cette solution est protectrice des tiers lésés, conformément à la jurisprudence constante. L’assureur ne peut opposer à la victime les exceptions personnelles à son assuré. Le tribunal fait une application stricte de la notion de faute dolosive, exigeant une conscience du caractère inéluctable du dommage, et non une simple négligence. La portée de cette décision est notable : elle rappelle que l’assureur doit garantir la victime même si son assuré a commis des fautes postérieures au sinistre, sauf dol caractérisé. Le tribunal opère ainsi une dissociation claire entre le sort de l’assuré et celui de la victime, renforçant l’efficacité de l’action directe.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
Article 544 du Code civil En vigueur
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
