Le jugement rendu le 7 avril 2026 par le Tribunal judiciaire de Marseille (3ème chambre, cabinet A1, n°23/05082) intervient dans un litige opposant une copropriétaire à son syndicat des copropriétaires. Une copropriétaire, occupant le troisième étage d’un immeuble, contestait la régularité et le bien-fondé de plusieurs résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 15 mars 2023. Ces résolutions portaient sur des travaux de sécurisation et de confortement d’un plancher séparant son appartement de celui du quatrième étage. Le procès-verbal de cette assemblée lui avait été notifié le 22 mars 2023. Par acte du 15 mai 2023, elle a introduit une action en annulation devant le tribunal judiciaire, invoquant un abus de majorité. Elle soutenait que les travaux votés, consistant notamment en un étaiement et un renforcement par le bas, étaient contraires aux intérêts collectifs et ne visaient qu’à favoriser les copropriétaires majoritaires, car ils empiétaient sur son lot privatif alors que la cause principale des désordres provenait des revêtements de sol chez les propriétaires du quatrième étage. Le syndicat des copropriétaires concluait au rejet, arguant de la nécessité technique et sécuritaire des travaux, fondée sur plusieurs rapports d’expertise. Le tribunal a rejeté l’intégralité des demandes de la copropriétaire, jugeant que l’abus de majorité n’était pas caractérisé. Cette décision pose la question délicate de l’étendue du contrôle judiciaire sur les délibérations d’assemblée générale de copropriété, spécialement lorsqu’une minorité se plaint d’un abus de majorité. Il conviendra d’analyser d’abord la consécration d’un contrôle restreint de l’abus de majorité (I), puis l’appréciation de cette solution à l’aune de la jurisprudence et des principes généraux (II).
I. La consécration d’un contrôle restreint de l’abus de majorité
A. Le rappel des critères jurisprudentiels de l’abus de majorité
Le tribunal rappelle que « une résolution d’assemblée générale de copropriété, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, est susceptible d’annulation lorsqu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. » Cette formulation reprend la définition classique de l’abus de majorité, qui suppose la réunion de deux éléments : un détournement du pouvoir majoritaire et un préjudice subi par la minorité. Le juge souligne que la charge de la preuve incombe au copropriétaire contestataire. Il ajoute qu’il ne lui appartient pas de se prononcer sur le bien-fondé des décisions votées dès lors qu’elles respectent le règlement de copropriété et ne constituent pas un abus de majorité : « le juge ne peut apprécier l’opportunité de la position adoptée par la majorité en se substituant à elle. » Cette affirmation constitue un principe cardinal du droit de la copropriété, garant de l’autonomie de l’assemblée générale dans la gestion des parties communes. Elle s’inscrit dans une tradition jurisprudentielle constante qui limite le contrôle du juge à la légalité et à l’absence de détournement de pouvoir.
B. L’application mesurée de ces critères aux résolutions litigieuses
En l’espèce, le tribunal examine minutieusement les circonstances de fait pour déterminer si l’abus de majorité est constitué. Il relève plusieurs rapports d’expertise, dont ceux du bureau d’études AXIOLIS et de l’expert judiciaire, qui s’accordent sur la nécessité impérieuse de travaux de sécurisation immédiate en raison d’une solidité compromise du plancher. La circonstance que le bureau d’études AXIOLIS ait surestimé les charges du plancher ne suffit pas à rendre les résolutions contraires aux intérêts collectifs, dès lors que l’urgence et la nécessité des travaux étaient établies. Le juge constate que les deux solutions techniques de confortement (par le bas ou par le haut) étaient toutes deux préconisées par les experts au jour du vote, le 15 mars 2023. Le choix de la solution par le bas, passant par l’appartement de la demanderesse, n’apparaît pas comme une mesure discriminatoire. Le tribunal estime que les informations fournies aux copropriétaires étaient suffisantes pour éclairer leur vote. Il écarte ainsi l’argument selon lequel la majorité aurait agi dans son seul intérêt personnel. Le rejet de la demande d’annulation confirme que le juge ne s’estime pas compétent pour substituer son appréciation technique à celle de l’assemblée, tant que celle-ci n’excède pas les limites de l’abus.
II. L’appréciation de la solution retenue
A. La rigueur du raisonnement face aux exigences de la preuve
La solution adoptée par le tribunal judiciaire de Marseille se distingue par une application rigoureuse du régime probatoire de l’abus de majorité. En exigeant du copropriétaire contestataire qu’il rapporte la preuve d’un préjudice injustement infligé et d’un détournement de pouvoir, le juge fait peser une charge lourde sur la minorité. En l’espèce, la demanderesse n’a pas démontré que la majorité avait agi dans son seul intérêt. Le tribunal souligne que l’existence d’une solution alternative moins contraignante pour elle, révélée par un second bureau d’études postérieur au vote, ne constitue pas en soi un abus. Cette position est conforme à la logique de l’assemblée générale, qui est un organe délibérant souverain dans les limites de la loi et du règlement de copropriété. La Cour de cassation a d’ailleurs affirmé, dans un contexte voisin, que « la recevabilité d’une action en nullité d’une délibération sociale pour abus de majorité n’est pas, en l’absence de demande indemnitaire dirigée contre les associés majoritaires, subordonnée à la mise en cause de ces derniers. » (Cass. ch. com., 9 juillet 2025, n°23-23.484). Si cette décision concerne les sociétés, elle témoigne d’une approche similaire en matière probatoire : l’abus de majorité ne se présume pas et doit être établi avec précision. Le jugement commenté s’inscrit dans cette même exigence de preuve stricte.
B. La portée incitative de la décision pour les copropriétaires
Ce jugement aura une portée certaine pour les relations entre copropriétaires majoritaires et minoritaires. En rappelant que le juge ne peut se substituer à l’assemblée sur l’opportunité des travaux, il encourage les copropriétaires contestant une décision à rapporter des éléments probants d’un détournement de pouvoir, et non à se limiter à une simple divergence d’appréciation technique. La décision souligne également l’importance de l’information préalable des copropriétaires : le tribunal a vérifié que la convocation à l’assemblée générale « comportait les conclusions du bureau d’études AXIOLIS ainsi que le premier dire de l’expert judiciaire », ce qui a permis un vote éclairé. Sur un plan plus prospectif, le juge, en constatant que les conclusions les plus récentes du bureau d’études JC CONSULTING préconisent une solution depuis l’appartement du quatrième étage, invite implicitement les parties à reconsidérer le mode opératoire des travaux de confortement. Il ouvre ainsi la voie à une nouvelle délibération, sans pour autant remettre en cause la validité des résolutions déjà adoptées. Le tribunal témoigne ainsi d’une volonté d’apaisement du litige, tout en maintenant la force exécutoire des décisions de l’assemblée.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
