Par un jugement rendu le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Marseille a statué sur les multiples demandes d’acquéreurs d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement. Les faits sont les suivants : les demandeurs ont acquis un appartement avec jardin et terrasse auprès d’une société promotrice. Après la livraison intervenue le 2 mars 2023, ils ont signalé diverses malfaçons et non-finitions. Ils ont également invoqué un retard de livraison et un défaut de superficie du jardin. Saisi de ces prétentions, le tribunal a appliqué les règles propres à la vente en l’état futur d’achèvement.
La procédure a été initiée par les acquéreurs qui ont assigné le vendeur devant le tribunal judiciaire. Ils fondaient leur action sur la responsabilité contractuelle de droit commun pour le préjudice matériel, sur le retard de livraison pour le préjudice de jouissance, et sur la différence de superficie pour obtenir une réduction du prix. Le vendeur soutenait que le régime des vices apparents de l’article 1642-1 du code civil était exclusif de toute autre action, et que le retard était justifié par des causes légitimes. Il contestait également le quantum de la réclamation sur la superficie.
La question de droit centrale est double. D’une part, il s’agit de déterminer si, en matière de vente en l’état futur d’achèvement, les actions fondées sur des vices apparents doivent nécessairement emprunter la voie de la garantie spécifique de l’article 1642-1 du code civil, à l’exclusion de la responsabilité contractuelle de droit commun. D’autre part, il convient de préciser comment s’apprécie le respect des obligations contractuelles du vendeur s’agissant du délai de livraison et de la superficie des annexes, lorsque le contrat prévoit des tolérances.
Le tribunal a rejeté la demande de réparation du préjudice matériel, faute pour les acquéreurs d’avoir invoqué le fondement légal approprié. Il a également écarté le préjudice de jouissance, estimant que le retard était couvert par les clauses contractuelles autorisant des reports pour causes légitimes. En revanche, il a fait droit à la demande de réduction proportionnelle du prix en raison d’un déficit de superficie du jardin excédant la tolérance contractuelle. Enfin, il a condamné le vendeur aux dépens et au titre des frais irrépétibles.
Ce jugement clarifie les rapports entre garantie spéciale et droit commun, et fixe les limites de l’engagement du vendeur en VEFA.
I. L’affirmation de l’exclusivité du régime des vices apparents en matière de VEFA
A. Un fondement impératif et exclusif
Le tribunal rappelle avec netteté que les désordres apparents à la livraison affectant un immeuble vendu en état futur d’achèvement ne peuvent être réparés que sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil. Cette disposition institue une garantie propre au vendeur d’immeuble à construire, qui ne peut être écartée par les parties. Le jugement énonce expressément que » les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d’achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de la garantie de l’article 1642-1 du code civil, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur n’est pas applicable, même à titre subsidiaire « . Cette solution rejoint la position de la Cour de cassation, qui a jugé que » l’action en indemnisation des acquéreurs relevant de la garantie prévue à l’article 1642-1 code civil, exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun, elle était irrecevable pour forclusion « (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n°23-15.846). Le tribunal en tire la conséquence logique : les acquéreurs n’ayant pas invoqué l’article 1642-1, leur demande en réparation du préjudice matériel est rejetée.
B. Des conséquences processuelles déterminantes pour l’acquéreur
L’exclusivité de la garantie spéciale emporte des incidences procédurales importantes. L’article 1642-1 est assorti d’un délai de forclusion : l’action doit être introduite dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, soit un mois après la prise de possession. En l’espèce, les acquéreurs avaient signalé les désordres dans ce délai, mais ils ont choisi une qualification juridique erronée. Le tribunal ne prononce pas la forclusion, mais il écarte la demande pour défaut de fondement. Il souligne que l’acte de vente et le procès-verbal de livraison mentionnaient expressément l’article 1642-1. Dès lors, l’acquéreur qui entend agir pour des vices apparents doit impérativement invoquer ce texte, sous peine de voir son action rejetée. Cette exigence de qualification juridique impose au demandeur de connaître les régimes spéciaux propres à la vente immobilière. Elle confère au vendeur un moyen de défense efficace, mais elle peut aussi conduire à une injustice si l’acquéreur, mal informé, se voit privé de toute réparation.
II. La délimitation des obligations contractuelles du vendeur en VEFA
A. L’appréciation stricte du retard de livraison
Le tribunal examine la demande de préjudice de jouissance sous l’angle des clauses du contrat relatives au délai de livraison. L’acte de vente prévoyait une livraison au plus tard à la fin du premier trimestre 2022, mais autorisait des reports pour causes légitimes, notamment les intempéries attestées par le maître d’œuvre. Les acquéreurs ont accepté plusieurs reports. Le vendeur a proposé une livraison en décembre 2022, mais les demandeurs n’ont pas pris possession. Le tribunal retient que le bien était achevé au sens de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation, et que les malfaçons alléguées ne rendaient pas l’ouvrage impropre à son utilisation. Il en déduit que » la livraison du bien n’a souffert d’aucun retard qui ne soit pas conforme aux stipulations contractuelles « . Cette solution est conforme à la jurisprudence qui apprécie le préjudice de jouissance en fonction de la date effective de mise à disposition. Ainsi, une cour d’appel a pu fixer un préjudice de jouissance à 4000 euros lorsque » les acquéreurs ont vu leur projet avorté alors qu’ils pensaient légitimement emménager dans le bien qu’ils avaient acquis à la date qui avait été convenue « (CA Bordeaux, 20 mars 2025, n°21/06400). En l’espèce, faute de retard fautif, aucune indemnité n’est due.
B. La sanction contractuelle du défaut de superficie par la réduction proportionnelle du prix
Le contrat de vente stipulait une tolérance de 10 % pour les annexes, dont le jardin. Or, le jardin réel mesurait 67,84 m² pour 85 m² contractuels, soit un écart de 8,66 m², supérieur à la tolérance de 8,5 m². Le tribunal constate que si l’enrochement figurait sur les plans, la barrière rigide rendait cette partie inaccessible et impropre à la jouissance. Il écarte l’argument du vendeur tiré de la présence d’un talus, et considère que la surface utile est inférieure. Pour fixer la réduction du prix, il utilise une méthode de calcul fondée sur un prix au mètre carré pondéré : la surface habitable (77 m²) est affectée d’un coefficient 5 par rapport à la surface non habitable (124 m²). Le prix total de 414 000 € est divisé par (77×5 + 124), soit 1 526 € le m² de référence, puis multiplié par 8,66 m², aboutissant à 7 044 €. Cette approche, non contestée sur son principe, permet d’indemniser l’acquéreur sans remettre en cause la vente. Le tribunal accorde ainsi une réduction proportionnelle du prix pour le défaut de superficie du jardin, au titre des articles 1616 et suivants du code civil. Cette solution illustre la souplesse contractuelle possible dans les VEFA, tout en protégeant l’acquéreur contre des écarts substantiels non tolérés.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
Article 1642-1 du Code civil En vigueur
Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.
