Le tribunal judiciaire de Marseille, par un jugement du 7 avril 2026, était saisi d’une demande d’annulation de deux résolutions adoptées par l’assemblée générale d’une association foncière urbaine libre (AFUL) le 18 juillet 2023. La société demanderesse, propriétaire d’un lot de volume grevé de servitudes, contestait la résolution n°14 approuvant la reddition des charges de l’exercice 2022, incluant des frais de vérinage du parking, et la résolution n°15 donnant quitus au président de l’association. En première instance, le tribunal avait été saisi par assignation. Les défenderesses, l’association syndicale et plusieurs sociétés liées, soutenaient la validité des résolutions. La question de droit centrale portait sur l’interprétation des statuts de l’association et du cahier des charges : les frais de vérinage du parking constituent-ils des charges d’entretien courantes à la charge de l’AFUL, ou relèvent-ils de grosses réparations incombant au seul propriétaire du lot ? La seconde question concernait l’abus de majorité dans le vote du quitus. Le tribunal a rejeté les deux demandes d’annulation, considérant que les frais litigieux entraient dans le champ des charges statutaires et qu’aucun abus n’était caractérisé.
I. La confirmation de la légalité des résolutions contestées
A. L’interprétation extensive des statuts justifiant l’inclusion des frais de vérinage dans les charges courantes
Le tribunal a procédé à une lecture large de l’article 3 des statuts de l’AFUL. Il rappelle que l’association a pour objet « la gestion, l’entretien et la réparation des emplacements de parking ainsi que de leurs accès et de tous éléments d’équipement nécessaires à leur fonctionnement » et « la gestion, le contrôle du bon état de fonctionnement, la réparation, l’entretien et l’administration des éléments d’intérêt général du centre commercial et notamment les fondations ». Le juge en déduit que les frais de vérinage, opération régulière de levage des poteaux pour compenser le tassement des fondations, constituent bien des charges courantes d’entretien. Il écarte l’argument selon lequel ces travaux seraient des grosses réparations relevant du propriétaire du lot. La motivation souligne que les textes « ne distinguent pas les travaux usuels d’entretien ou de réparation des charges propres à la structure du lot constitutives de frais de grosses réparations ». Cette interprétation extensive s’appuie sur la nature récurrente des opérations de vérinage, prévues dès l’origine de l’ouvrage. Elle s’inscrit dans une logique d’intérêt collectif : les parkings bénéficient à l’ensemble des covolumiers, justifiant leur mise à la charge de l’association. Le tribunal ajoute que le protocole d’indemnisation pour sinistre, distinct de l’entretien courant, n’a pas d’incidence. Il retient que « l’indemnisation perçue par le propriétaire du parking et les dépenses d’entretien du parking à la charge de l’AFUL ne visent pas à prendre en charge les mêmes travaux ». Cette solution est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation, qui exige le respect strict des statuts pour l’annulation des résolutions. Dans un arrêt récent, la troisième chambre civile a rappelé que « Pour rejeter la demande en annulation de la résolution […] approuvant les comptes […] l’arrêt retient que […] les copropriétaires ont pu exprimer leur vote en connaissance de cause » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n°23-21.877). Ici, aucun grief n’est exigé dès lors que la résolution respecte les statuts.
B. L’absence d’abus de majorité dans le vote du quitus
Le tribunal rejette également la demande d’annulation de la résolution n°15 donnant quitus au président. Il rappelle la définition de l’abus de majorité : une décision contraire à l’intérêt collectif, prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires. Le juge constate que la société demanderesse ne démontre pas en quoi le quitus serait fautif. Il relève que le président a suivi les décisions antérieures de l’assemblée, non annulées, intégrant les frais de vérinage dans les charges courantes. Le quitus ne fait pas obstacle aux actions en justice déjà engagées. Il n’est pas établi de préjudice causé à la minorité. Cette appréciation rejoint la position de la cour d’appel de Rennes, qui a jugé que des propos imputant des comportements délictuels constituent un trouble manifestement illicite (CA Rennes, 14 janv. 2025, n°22/07268). En l’espèce, aucun trouble de cette nature n’est caractérisé. Le tribunal se garde de substituer son appréciation à celle de la majorité, conformément au principe selon lequel le juge ne peut apprécier l’opportunité d’une décision régulièrement adoptée.
II. La portée de la décision dans le contentieux des charges de copropriété
A. Une solution conforme à la jurisprudence récente sur l’interprétation des statuts
Le jugement confirme la tendance jurisprudentielle à interpréter largement les statuts des associations syndicales pour inclure les dépenses récurrentes de structure dans les charges d’entretien. Il écarte la distinction entre entretien courant et grosses réparations lorsque les textes ne l’opèrent pas. Cette position est cohérente avec la finalité statutaire : l’intérêt général des membres de l’association justifie la mutualisation des coûts de maintien en état des équipements communs. Le refus d’opposer un droit acquis tiré d’une pratique antérieure – le propriétaire du parking prenant seul en charge les vérinages jusqu’en 2019 – s’inscrit dans la rigueur de l’analyse. Le tribunal affirme qu’« il ne saurait être déduit de cet article […] que la notion d’intérêt général se limite aux éléments dont l’AFUL est propriétaire ». Il consacre ainsi une conception fonctionnelle des charges, liée à l’utilité procurée aux membres, plutôt qu’à la titularité des biens. Cette solution offre une sécurité juridique aux assemblées qui modifient la répartition des charges dans le respect des statuts.
B. Les limites de la théorie des droits acquis face aux décisions d’assemblée
Le tribunal marque une réserve importante quant à la portée des décisions antérieures. Il écarte l’argument selon lequel l’assemblée générale du 10 novembre 2015, ayant autorisé le propriétaire à réaliser des travaux de stabilisation à ses frais exclusifs, aurait créé un droit acquis pour les années postérieures. Il interprète cette résolution comme un engagement provisoire en vue d’une réparation définitive, non comme une renonciation définitive à mettre les frais d’entretien à la charge de l’AFUL. Cette analyse restreint la théorie des droits acquis dans les associations syndicales : seule une décision ayant fait acquérir un droit subjectif à un bénéficiaire déterminé peut être opposée à une modification ultérieure. En l’espèce, la résolution de 2015 ne conférait pas un tel droit. Cette position protège la capacité de l’assemblée à adapter la répartition des charges aux nécessités de l’entretien. Le jugement précise qu’« une résolution adoptée au cours d’une assemblée générale, non contestée, même irrégulière, fait partie de l’ordonnancement juridique et s’impose à tous ses membres tant qu’elle n’a pas été annulée ». Le rejet de l’abus de majorité confirme que le quitus ne paralyse pas les actions en cours, limitant ainsi son effet liberatoire. Le tribunal assure une conciliation entre stabilité des décisions passées et possibilité de les remettre en cause par la voie contentieuse.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
