Par un jugement rendu le 7 avril 2026, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Marseille a déclaré irrecevable la demande en fixation du loyer formée par la société bailleresse. Un bail commercial avait été conclu le 1er juin 1996 entre un précédent bailleur et un précédent preneur, aux droits desquels sont venues la société bailleresse et la société locataire. Le bail avait été renouvelé à plusieurs reprises. Par courrier recommandé du 17 avril 2023, la société locataire a notifié à la bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juin 2023. Ce courrier ne reproduisait pas les mentions prescrites à peine de nullité par l’article L. 145-10, alinéa 4, du code de commerce. Le 28 juin 2024, la bailleresse a signifié un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 39 000 euros. Elle a ensuite notifié un mémoire en fixation de ce loyer et, le 23 juillet 2025, a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux. La locataire a soulevé l’irrecevabilité de la demande, soutenant que le bail s’était déjà renouvelé le 1er juin 2023. La bailleresse a répliqué que la demande de renouvellement du 17 avril 2023 était nulle pour défaut des mentions légales, sans toutefois solliciter dans son dispositif le prononcé de cette nullité. Le juge a retenu que la contestation sur la validité de la demande de renouvellement excédait la seule fixation du prix du bail et relevait du tribunal judiciaire statuant au fond. Faute de demande de nullité formulée dans le dispositif, il a considéré que la demande de renouvellement était valable et antérieure au congé. En conséquence, il a déclaré irrecevable la demande en fixation du loyer. Ce jugement soulève une double question : celle de la compétence du juge des loyers commerciaux pour apprécier la validité d’une demande de renouvellement, et celle des conséquences d’une demande antérieure sur l’office du juge saisi d’une fixation de loyer.
I. L’incompétence du juge des loyers commerciaux pour trancher la contestation relative à la validité de la demande de renouvellement
A. Le rappel de la compétence d’attribution stricte du juge des loyers commerciaux
Le juge des loyers commerciaux tient sa compétence de l’article R. 145-23 du code de commerce, qui réserve à sa connaissance exclusive les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Cette compétence est d’exception et doit s’interpréter strictement. En l’espèce, les parties s’opposaient non sur le montant du loyer, mais sur la validité même de la demande de renouvellement notifiée le 17 avril 2023. Une telle contestation ne porte pas sur le quantum du loyer, mais sur l’existence ou non d’un renouvellement préalable. Or le juge des loyers commerciaux ne peut connaître que des litiges qui entrent dans le périmètre de sa compétence d’attribution. Comme l’a rappelé la Cour d’appel d’Angers dans un arrêt du 29 avril 2025, « l’article R. 145-23 du code de commerce ne donne compétence au juge des loyers commerciaux que pour statuer sur les contestations qui ont trait à la fixation du loyer révisé ou renouvelé, toute autre question devant être portée devant le tribunal judiciaire » (Cour d’appel d’Angers, 29 avril 2025, n°22/01057). En l’absence de demande en nullité de la part de la bailleresse, le juge ne pouvait donc, sans excéder ses pouvoirs, se prononcer sur la validité de la notification. La solution retenue par le tribunal judiciaire de Marseille s’inscrit dans cette orthodoxie procédurale. Le juge s’est borné à constater que la contestation sur la validité dépassait sa compétence, et que la bailleresse n’avait pas formulé de prétention en nullité dans son dispositif. Il en a déduit qu’il ne pouvait que déclarer la demande de fixation irrecevable.
B. L’absence de demande de nullité dans le dispositif du mémoire du bailleur
Le tribunal a également souligné que la bailleresse, bien qu’ayant invoqué la nullité de la demande de renouvellement dans ses conclusions, n’avait pas repris cette prétention dans le dispositif de son mémoire. Or l’article 768 du code de procédure civile dispose que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Cette règle est d’ordre public processuel et interdit au juge de suppléer la carence d’une partie. Ainsi, faute pour la bailleresse d’avoir demandé le prononcé de la nullité, le juge ne pouvait pas, même d’office, annuler la notification du 17 avril 2023. Cette absence de demande de nullité conduisait à considérer cette notification comme valable et produisant ses effets. Dès lors, le bail s’était renouvelé le 1er juin 2023, antérieurement au congé délivré par la bailleresse le 28 juin 2024. Le juge ne pouvait donc pas examiner la demande en fixation du loyer postérieure, car elle se heurtait à un renouvellement déjà intervenu. La solution illustre la rigueur applicable en matière procédurale : une partie ne peut espérer voir trancher une question de nullité si elle n’a pas pris le soin de la soumettre régulièrement au juge compétent. La bailleresse, en omettant de lier formellement le contentieux sur la nullité, s’est trouvée privée de toute possibilité de contester la validité de la demande de renouvellement.
II. La reconnaissance implicite de la validité de la demande de renouvellement et ses conséquences procédurales
A. L’effet de la demande de renouvellement antérieure sur le congé ultérieur
Le tribunal a retenu, comme un élément déterminant, que la demande de renouvellement du 17 avril 2023 était antérieure au congé avec offre de renouvellement signifié le 28 juin 2024. En l’absence de nullité prononcée, cette demande a produit ses effets : le bail s’est renouvelé de plein droit à compter du 1er juin 2023, date d’expiration du précédent bail. Le congé ultérieur, même assorti d’une offre de renouvellement, ne pouvait donc pas avoir pour effet de rouvrir une période de fixation du loyer, puisque le bail était déjà renouvelé. La bailleresse ne pouvait plus, après le renouvellement, imposer un nouveau loyer par voie de congé. La situation se distingue de celle où le preneur sollicite une simple révision du loyer sans demander le renouvellement exprès du bail. Ainsi, la Cour d’appel de Basse-Terre a jugé, dans un arrêt du 27 février 2025, que « malgré l’intitulé de son courrier signifié le 11 mai 2022 et les termes employés par le premier juge, il est établi que M. [K] n’a pas entendu obtenir le renouvellement exprès du bail commercial conclu le 4 février 2004, mais simplement une révision du loyer » (Cour d’appel de Basse-Terre, 27 février 2025, n°23/00662). En l’espèce, au contraire, la locataire avait clairement notifié une demande de renouvellement, et non une simple révision. Le bail s’étant renouvelé, le congé postérieur était sans effet sur le principe même du bail. La demande en fixation du loyer perdait ainsi tout fondement juridique.
B. L’irrecevabilité de la demande en fixation du loyer comme sanction de l’absence de fondement juridique
La déclaration d’irrecevabilité constitue la sanction procédurale adéquate lorsque la demande est dépourvue de fondement juridique. En l’espèce, la bailleresse ne pouvait pas obtenir la fixation d’un loyer pour une période déjà couverte par un renouvellement antérieur. Le juge a donc logiquement écarté sa prétention. Cette irrecevabilité n’est pas une simple fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité ou d’intérêt, mais la conséquence de l’absence de tout droit à agir en fixation du loyer dans les circonstances de l’espèce. La solution est conforme à la répartition des compétences entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire : le premier ne peut fixer un loyer que si un renouvellement ou une révision est effectivement en cours ; si le renouvellement est déjà acquis, la fixation devient sans objet. Le tribunal a ainsi préservé la cohérence des règles de procédure. Il a également condamné la bailleresse aux dépens et à une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La portée de cette décision est notable : elle rappelle aux bailleurs qu’ils doivent, avant de contester une demande de renouvellement pour vice de forme, former une demande en nullité dans les formes et devant la juridiction compétente. À défaut, ils s’exposent à voir leur demande de fixation déclarée irrecevable.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article R. 145-23 du Code de commerce En vigueur
Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.
Article 768 du Code de procédure civile En vigueur
Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
