Le tribunal judiciaire de Metz, dans un jugement rendu le 7 avril 2026, était saisi d’une demande de constat de résiliation d’un bail verbal pour abandon du logement. La bailleresse, ayant mis en demeure le locataire de justifier de son occupation, avait fait constater l’abandon par un commissaire de justice. Le locataire, qui avait quitté les lieux mais conservé les clés, contestait la résiliation tout en proposant un apurement de sa dette. La question de droit portait sur les conditions dans lesquelles l’abandon du logement permet de prononcer la résiliation du bail et d’en tirer les conséquences financières. Le tribunal a constaté l’abandon à la date du procès-verbal, prononcé la résiliation, condamné le locataire à payer l’arriéré locatif avec délais de paiement, mais débouté la demande d’indemnité d’occupation. La décision invite à analyser la consécration des conditions de la résiliation pour abandon (I) puis la portée des effets de cette résiliation (II).
I. La consécration des conditions de la résiliation du bail pour abandon
A. Le constat d’abandon comme fait générateur de la résiliation
Le juge s’est fondé sur l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, lequel organise une procédure spécifique en cas de suspicion d’abandon. La bailleresse a mis le locataire en demeure le 9 octobre 2025, puis a fait dresser un procès-verbal de constat d’abandon le 26 novembre 2025, sans que le locataire ne justifie de son occupation. Ce dernier, tout en reconnaissant avoir déménagé, affirmait avoir envoyé un courrier à la bailleresse avant son départ. Cependant, il n’en rapportait aucune preuve. Le tribunal a constaté que » la bailleresse a mis en demeure le locataire de justifier de l’occupation du logement le 9 octobre 2025 et avoir par la suite fait constater l’abandon de domicile « , ajoutant que » force est de constater qu’aucun élément de preuve n’est produit par le locataire « . Le respect de la procédure légale, combiné à l’absence de contestation sérieuse du locataire, a conduit le juge à considérer l’abandon comme établi et à faire rétroagir la résiliation à la date du constat. Cette solution consacre la valeur probante du procès-verbal de constat d’abandon, qui emporte résiliation sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute contractuelle supplémentaire. La chambre des contentieux de la protection de Metz s’inscrit ainsi dans la lignée des décisions qui font de l’abandon un fait juridique autonome de résiliation, distinct des autres causes comme le défaut de paiement.
B. L’absence de libération effective des lieux malgré le départ physique
Une difficulté particulière tenait au fait que le locataire, bien qu’ayant quitté les lieux, avait conservé les clés. Il soutenait que son départ physique suffisait à libérer le logement et à rendre inutile une demande d’expulsion. Le tribunal n’a pas suivi cette argumentation. Il a relevé que » M. [F] [Y] […] reconnait en outre avoir conservé les clés du logement « , élément qui empêchait la bailleresse de reprendre matériellement possession des lieux. La jurisprudence d’appui rappelle que » la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés, soit par l’expulsion « (Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352). En l’espèce, le locataire n’avait ni remis les clés ni sollicité une quelconque formalité de sortie. Le tribunal en a déduit que le bail n’était pas résilié de plein droit par le simple départ et a utilisé le constat d’abandon comme moyen légal de mettre fin au contrat. Cette position est logique : la conservation des clés par le locataire lui confère encore un pouvoir de fait sur les lieux, incompatible avec une libération complète. En autorisant la bailleresse à reprendre possession des locaux, le juge a fait primer la réalité juridique de l’occupation sur le fait matériel de l’absence.
II. La portée des effets de la résiliation
A. L’exigence de la dette locative et l’octroi de délais de paiement
Le tribunal, après avoir constaté la résiliation, a examiné la créance locative. La bailleresse produisait un décompte arrêté au 2 mars 2026, faisant apparaître une somme de 5 218,78 euros. Le locataire ne fournissait aucun élément pour contester ce montant. Le juge a donc prononcé une condamnation sur le fondement de l’article 1353 du code civil, aux termes duquel » celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver « . Il a retenu le principe de la force obligatoire des conventions posé à l’article 1103 du même code. Toutefois, le locataire avait proposé de s’acquitter de sa dette par versements échelonnés. Le tribunal a fait droit à cette demande, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui autorise des délais de paiement ne pouvant excéder trois ans. Il a ainsi condamné le locataire à payer la somme due, tout en l’autorisant à se libérer en 36 mensualités, la première de 1 000 euros, les suivantes de 120 euros, avec un solde en dernier paiement. Cette solution équilibrée tient compte de la situation du débiteur tout en préservant les droits du créancier. Elle illustre la volonté du juge de ne pas aggraver la situation du locataire défaillant, tout en maintenant l’exigibilité de la dette. La décision précise que » le non-paiement d’une seule échéance rendra exigible la totalité de la dette « , ce qui constitue une clause de déchéance du terme classique.
B. Le rejet de l’indemnité d’occupation justifié par l’abandon
Par un motif original, le tribunal a débouté la bailleresse de sa demande d’indemnité d’occupation. En principe, en cas de maintien dans les lieux après résiliation, une indemnité est due pour compenser la jouissance sans droit ni titre. Le juge a pourtant considéré qu’ » en raison de l’autorisation donnée à la demanderesse de reprendre possession du logement, et de l’abandon de ce dernier par le locataire, il n’y a pas lieu de condamner M. [F] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation « . Cette décision est cohérente avec la logique de l’abandon : le locataire ne disposant plus des lieux et n’y ayant pas accès, il est logique qu’il ne doive pas d’indemnité pour une occupation qu’il n’exerce pas. La solution s’oppose à celle qui prévaudrait en cas de résiliation pour défaut de paiement, où le preneur reste souvent dans les lieux. Elle rejoint l’exigence d’une occupation personnelle continue posée par ailleurs (Cour d’appel de Paris, 9 janvier 2025, n°23/02054 : » Mme [E] avait manqué à son obligation d’occupation personnelle du logement au moins huit mois par an « ). En l’espèce, l’abandon étant total et définitif, aucune indemnité d’occupation ne se justifie. Ce refus participe d’une application rigoureuse des effets de l’abandon : la bailleresse retrouve la libre disposition de son bien sans devoir payer une indemnité au locataire, tandis que celui-ci échappe à une double charge. La décision du tribunal judiciaire de Metz, bien que rendue en premier ressort, offre ainsi une illustration précise du régime de l’abandon et de ses conséquences financières.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-4 du Code de commerce En vigueur
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Article L. 145-9 du Code de commerce En vigueur
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.
S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Article 1134 du Code civil En vigueur
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
