Par un jugement contradictoire rendu publiquement en premier ressort le 7 avril 2026, le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Montpellier (n° 24/02319) s’est prononcé sur un litige opposant le preneur d’un bail commercial au bailleur, portant sur la fixation du loyer de renouvellement. Le bail, conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2013, avait été renouvelé au 1er juin 2022. Le preneur a saisi la juridiction afin de voir fixer le loyer renouvelé à un montant inférieur au loyer plafond, invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité et des obligations excessives mises à sa charge. Le bailleur s’est opposé à cette demande, soutenant que le loyer actuel correspondait à la valeur locative et contestant toute modification significative.
Le problème de droit posé au juge des loyers commerciaux était de déterminer, d’une part, si les éléments invoqués par le preneur constituaient une modification notable des critères de la valeur locative de nature à écarter le plafonnement prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce, et d’autre part, si le loyer devait être fixé à la baisse en conséquence. La solution retenue par la juridiction, après avoir constaté l’existence d’expertises amiables contradictoires, a consisté à ordonner une expertise judiciaire afin de recueillir des éléments de fait sur la valeur locative des lieux, et à surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes principales et accessoires. Il s’agit dès lors d’une décision d’avant dire droit, dont l’explication et la portée méritent d’être précisées. Il conviendra d’analyser d’abord le sens de la décision quant au respect du mécanisme du plafonnement et de ses exceptions, puis d’en apprécier la valeur et la portée au regard de la technique de l’expertise judiciaire.
I. L’affirmation du principe de plafonnement et la mise en lumière des conditions de son exception
A. Le rappel des règles légales encadrant le plafonnement du loyer
La décision commentée s’inscrit dans le cadre juridique des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. L’article L. 145-33 énonce que le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après plusieurs critères : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L. 145-34 pose quant à lui le principe du plafonnement : » À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler […] ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux « (Tribunal judiciaire de Montpellier, 7 avril 2026, n° 24/02319). Ce mécanisme, qualifié par la Cour d’appel de Toulouse de » loyer butoir qui empêche le bailleur d’obtenir un loyer égal à la valeur locative si celle-ci est supérieure audit plafond « (Cour d’appel de Toulouse, 4 février 2025, n° 23/00164), constitue une protection pour le preneur contre une hausse excessive.
Dans le cas d’espèce, le bailleur faisait valoir que le loyer actuel de 200 385,81 euros annuels correspondait à la valeur locative et que la variation constatée n’excédait pas 8,33 %, ce qui respectait les limites du plafonnement. Le preneur, à l’inverse, soutenait que la valeur locative était inférieure au loyer plafond. Le juge des loyers commerciaux, sans trancher immédiatement ce point, a implicitement reconnu que le litige portait sur l’applicabilité du plafonnement. Il résulte de l’article L. 145-34 que le plafonnement est la règle, mais qu’il cède en présence d’une modification notable des éléments déterminant la valeur locative. Cette exception conditionne la faculté pour le bailleur d’obtenir un déplafonnement à la hausse, mais également, comme le souligne la jurisprudence, la possibilité pour le preneur de solliciter une baisse du loyer lorsque la valeur locative est inférieure au plafond.
B. Les conditions de mise en œuvre du déplafonnement contestées par les parties
Le preneur invoquait deux séries d’éléments pour justifier une baisse du loyer renouvelé : d’une part, une modification des facteurs locaux de commercialité en raison de l’implantation de deux magasins concurrents dans sa zone de chalandise et de la réduction de l’assiette du bien loué ; d’autre part, la prise en charge d’obligations incombant normalement au bailleur, telles que l’impôt foncier, certaines taxes ou les travaux relevant de l’article 606 du code civil. Le bailleur contestait ces éléments, niant tout lien de concurrence directe et rappelant que les charges litigieuses avaient été contractualisées dès l’origine du bail.
Le juge a relevé que » chacune des parties retiennent une valeur locative des locaux soutenue par des expertises amiables non contradictoires disparates « . Cette constatation indique que la réalité de la modification notable des critères légaux n’était pas établie avec certitude. La Cour d’appel de Paris rappelle que pour entraîner le déplafonnement, la modification doit être » notable, et avoir eu une incidence favorable sur le commerce considéré « (Cour d’appel de Paris, 6 février 2025, n° 21/13962). En l’espèce, l’appréciation de ce caractère notable et de son incidence nécessitait des investigations techniques que les seules expertises privées, contradictoires, ne permettaient pas de résoudre. Le juge des loyers commerciaux a donc estimé ne pas pouvoir trancher le litige au fond sans un éclairage complémentaire, adoptant ainsi une position prudente qui réserve la solution définitive à l’issue de l’expertise.
II. La confirmation du pouvoir du juge des loyers commerciaux par le recours à l’expertise judiciaire
A. L’office du juge face à l’insuffisance des éléments de preuve contradictoires
Le juge des loyers commerciaux dispose d’un pouvoir d’instruction étendu pour fixer le loyer du bail renouvelé. L’article R. 145-30 du code de commerce prévoit que » si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis « . En l’espèce, le juge a fait application de ce texte en ordonnant une expertise confiée à un technicien, avec pour mission notamment de » donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré « et de » fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués « . Cette décision s’inscrit dans la droite ligne d’une appréciation souveraine des éléments de fait.
Les parties elles-mêmes avaient formulé des demandes subsidiaires tendant à la désignation d’un expert. Le juge a donc fait droit à une demande commune, mais en précisant que l’expertise serait réalisée » aux frais avancés du preneur, demandeur à l’instance « . Cette répartition des frais de consignation à la charge du preneur se justifie par le principe selon lequel le demandeur, qui sollicite une modification du loyer, doit supporter la charge de la preuve et les frais d’instruction nécessaires pour l’établir. L’expert devra également se prononcer sur » l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales « et sur » le niveau des loyers commerciaux dans la commune « , ce qui permettra de déterminer objectivement si les éléments allégués par le preneur sont suffisamment notables pour écarter le plafonnement.
B. La portée de la décision sur le règlement définitif du litige locatif
Le jugement du 7 avril 2026 constitue une décision avant dire droit, qui ne tranche pas le fond du litige. Le juge a sursis à statuer » sur les autres demandes « , ce qui inclut tant la fixation du montant du loyer renouvelé que les demandes accessoires relatives à la restitution des trop-perçus ou au lissage de la hausse. Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, le bail se poursuit » aux mêmes charges et conditions « , le loyer provisionnel restant celui en vigueur. Cette solution, classique en matière de baux commerciaux, présente l’avantage de ne pas préjuger de la solution finale tout en assurant la continuité du contrat.
La portée de cette décision est double. D’une part, elle confirme que le juge des loyers commerciaux n’hésite pas à recourir à l’expertise lorsque les éléments produits par les parties sont insuffisants ou contradictoires, évitant ainsi de trancher » à l’aveugle « un litige technique. D’autre part, en ordonnant une expertise dont la mission est particulièrement large, le juge se donne les moyens de disposer d’une évaluation objective de la valeur locative, ce qui devrait permettre de déterminer si le preneur peut légitimement bénéficier d’une baisse de loyer. À l’issue de l’expertise, le juge pourra soit fixer lui-même le loyer en appliquant les règles du plafonnement ou du déplafonnement, soit, en cas de contestation persistante, renvoyer l’affaire pour un nouveau débat. La décision illustre ainsi la place centrale de l’expertise comme outil d’instruction dans le contentieux locatif commercial, garantissant une solution éclairée par des constatations matérielles précises.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article L. 145-33 du Code de commerce En vigueur
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.
Article L. 145-34 du Code de commerce En vigueur
A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Article 606 du Code civil En vigueur
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.
Article R. 145-30 du Code de commerce En vigueur
Lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
