Le Tribunal judiciaire de Montpellier, en sa chambre des juges des loyers commerciaux, a rendu le 7 avril 2026 une décision (n° 25/01221) relative au renouvellement d’un bail commercial. Un bail portant sur des locaux commerciaux avait été conclu pour neuf ans. À la date de renouvellement, le 1er janvier 2023, le bailleur a entendu obtenir un déplafonnement du loyer en invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le preneur a contesté cette prétention, soutenant que la preuve d’une telle modification n’était pas rapportée et que l’augmentation sollicitée était excessive.
Le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux. Il a produit une expertise amiable, réalisée de manière non contradictoire, que le preneur a vivement critiquée. Le preneur a demandé le rejet de la demande de déplafonnement et la fixation du loyer selon la variation de l’indice. À titre subsidiaire, le bailleur a sollicité une expertise judiciaire. Le juge, après avoir rappelé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, a constaté que la seule expertise amiable était insuffisante pour trancher le litige. Il a donc ordonné une expertise, confiée à un expert, avec mission notamment de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité et de proposer un loyer de renouvellement. Il a sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport.
La question de droit centrale est celle des conditions dans lesquelles le juge des loyers commerciaux peut constater une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer renouvelé, et des moyens de preuve nécessaires pour emporter sa conviction. En l’espèce, le juge a estimé ne pas disposer d’éléments suffisants et a recouru à une mesure d’expertise. La décision illustre ainsi l’articulation entre la charge de la preuve incombant au bailleur et les pouvoirs du juge pour instruire le litige.
I. L’exigence d’une preuve convaincante de la modification notable des facteurs locaux de commercialité
A. La charge de la preuve pesant sur le bailleur demandeur du déplafonnement
Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné. Le déplafonnement suppose une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, parmi lesquels figurent les facteurs locaux de commercialité. C’est au bailleur, qui sollicite le bénéfice de cette exception, qu’il incombe de rapporter la preuve de la réalité et de l’importance de cette modification. La jurisprudence rappelle que » la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux « (Cass. Troisième chambre civile, 18 septembre 2025, n°24-13.288). Cette exigence est reprise par la Cour d’appel de Caen, qui précise qu’une telle modification » ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur « (Cour d’appel de Caen, 24 avril 2025, n°23/02891). Le juge doit donc vérifier si le bailleur établit cette double condition : la modification notable et son incidence potentiellement favorable.
B. L’insuffisance des éléments fournis en l’espèce justifiant le recours à l’expertise
Le bailleur a produit une expertise amiable non contradictoire, que le preneur a contestée en détail. Le juge relève que cette expertise est » vivement critiquée par le défendeur « . Le rapport unilatéral, même s’il souligne l’implantation de marques notoires et la rénovation des infrastructures, ne suffit pas à démontrer de manière indiscutable la modification des facteurs locaux de commercialité. Le preneur oppose des arguments précis : éloignement des arrêts de tramway, dégradations du quartier, suppression de lignes de bus, piétonisation ancienne. Le juge ne dispose ainsi que d’une seule pièce de nature probatoire, dont la force convaincante est affaiblie par son caractère non contradictoire. Dès lors, il ne peut trancher le litige au fond sans un complément d’information technique.
II. La mesure d’expertise comme instrument nécessaire à la résolution du litige
A. Le recours à l’expertise ordonné d’office par le juge
L’article R. 145-30 du code de commerce prévoit que » si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert « . En l’espèce, le juge estime que la juridiction ne dispose que d’une expertise amiable non contradictoire. Il ordonne donc une expertise, conformément à la demande subsidiaire du bailleur. La mission confiée à l’expert est large : visiter les lieux, décrire les locaux, donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité, et fournir tous éléments permettant de fixer la valeur locative. Cette mesure permet de recueillir des données objectives, contradictoires, propres à éclairer le juge sur l’existence et l’ampleur des changements invoqués. Elle respecte le principe du contradictoire, puisque les parties pourront formuler des dires.
B. La portée de la décision : un sursis à statuer préservant les droits des parties
Le juge sursoit à statuer sur les autres demandes dans l’attente du rapport d’expertise, déposé avant le 6 novembre 2026. Il rappelle que le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions, notamment en ce qui concerne le loyer. Cette solution préserve les intérêts du preneur, qui ne subit pas d’augmentation immédiate, et ceux du bailleur, qui pourra ultérieurement obtenir un éventuel déplafonnement si l’expertise confirme la modification notable. Le choix de l’expertise, plutôt qu’un rejet pur et simple de la demande, montre que le juge entend se donner les moyens d’une décision éclairée. La portée de ce jugement est donc celle d’une décision d’instruction, qui ne préjuge pas du fond mais qui garantit un traitement équitable du litige en permettant une preuve technique contradictoire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-33 du Code de commerce En vigueur
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.
Article L. 145-34 du Code de commerce En vigueur
A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Article R. 145-30 du Code de commerce En vigueur
Lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
