Le tribunal judiciaire de Montpellier, dans son jugement rendu le 7 avril 2026 par le juge des loyers commerciaux (n° 26/00418), était saisi d’un litige opposant un bailleur et un preneur à l’occasion du renouvellement d’un bail commercial. Les parties s’opposaient sur le montant du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2025, la bailleresse sollicitant une fixation à la valeur locative tandis que le preneur contestait cette prétention et demandait subsidiairement une expertise judiciaire.
Un bail commercial avait été conclu pour une durée initiale de neuf ans. Par l’effet d’une tacite prolongation, cette durée avait excédé douze années. Le bailleur avait délivré un congé avec offre de renouvellement, puis avait saisi le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer un nouveau loyer déplafonné. Le preneur s’opposait à toute fixation immédiate et sollicitait qu’une mesure d’expertise soit ordonnée avant toute décision sur le montant.
La question de droit soumise au juge était de déterminer si, en présence d’un bail commercial s’étant poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans, le loyer renouvelé devait être fixé à la valeur locative conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, ou si le principe du plafonnement subsistait en l’absence de modification notable des éléments de la valeur locative. Par son jugement, le juge a ordonné une expertise judiciaire pour recueillir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux, a sursis à statuer sur les autres demandes et a dit que le bail se poursuivrait aux mêmes charges et conditions dans l’attente du dépôt du rapport.
I. L’affirmation du principe de déplafonnement pour les baux prolongés au-delà de douze ans
A. La confirmation de la règle légale d’exclusion du plafonnement
Le juge des loyers commerciaux de Montpellier a, dans sa motivation, rappelé les textes applicables en matière de fixation du loyer de renouvellement. Il a notamment cité l’article L. 145-33 du code de commerce qui dispose que le montant des loyers renouvelés doit correspondre à la valeur locative. Il a également reproduit l’article L. 145-34, lequel prévoit un mécanisme de plafonnement de la variation du loyer sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° du premier texte ou lorsque la durée du bail est supérieure à neuf ans.
Le troisième alinéa de l’article L. 145-34 énonce expressément que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Cette règle, bien qu’ancienne dans sa formulation, a été réaffirmée par la Cour de cassation dans un arrêt du 16 octobre 2025, selon lequel » il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans « (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834). Cette décision précise la portée du texte en distinguant la durée contractuelle initiale de la durée effective résultant de la prolongation tacite.
B. La portée de la condition de durée pour l’application du déplafonnement
Le jugement commenté s’inscrit dans cette lecture jurisprudentielle. Le juge n’a pas explicitement tranché la question de l’application du déplafonnement, mais le rappel intégral des dispositions de l’article L. 145-34, incluant son troisième alinéa, démontre qu’il a pris en compte la situation particulière du bail litigieux. La bailleresse soutenait que la tacite prolongation au-delà de douze ans justifiait automatiquement le déplafonnement. Le preneur, quant à lui, contestait cette analyse et s’opposait à toute fixation immédiate.
En ordonnant une expertise avant de se prononcer sur le montant du loyer, le juge a implicitement admis que la question du déplafonnement méritait d’être examinée au regard des éléments de fait. Il n’a pas écarté d’emblée l’argumentation du bailleur, mais il a estimé que les divergences sur la valeur locative rendaient nécessaire une mesure d’instruction préalable. Cette approche prudente est conforme à l’article R. 145-30 du code de commerce, qui prévoit que le juge peut désigner un expert lorsque les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise.
II. La décision de sursis à statuer et ses conséquences sur le litige
A. L’opportunité du recours à une expertise judiciaire
Le juge des loyers commerciaux a motivé sa décision d’ordonner une expertise en relevant que » chacune des parties retiennent une valeur locative des locaux disparate et communiquent des éléments au soutien de leurs prétentions « . Cette constatation illustre la difficulté pratique à laquelle il était confronté : le bailleur produisait des annonces immobilières et un avenant pour justifier d’une valeur locative de 38 628 euros HT/HC/an, tandis que le preneur communiquait un avis de valeur fixant cette même valeur à 18 000 euros HT/HC/an.
La mission confiée à l’expert est particulièrement détaillée : elle inclut la visite des lieux, leur description, l’analyse de la modification des facteurs locaux de commercialité, la fourniture de tous éléments pour apprécier la valeur locative, et la proposition d’un montant de loyer renouvelé. Cette approche est conforme à la jurisprudence de la cour d’appel de Douai du 3 avril 2025, qui a rappelé que » le bail, tant initial que renouvelé, se trouve alors rescindé des clauses réputées non écrites, qui sont censées n’avoir jamais existé « et que » la clause d’échelle mobile, dont la validité n’est pas contestable, devait être appliquée au loyer contractuellement fixé lors de la conclusion du bail « (CA Douai, 3 avril 2025, n° 23/04517). Cette décision insiste sur la nécessité de déterminer avec précision le loyer de base applicable avant toute indexation ou déplafonnement.
B. Le maintien provisoire du loyer contractuel antérieur
Le jugement prévoit que, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, » le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges « . Cette disposition est essentielle pour la continuité des relations contractuelles entre les parties. Elle évite que le preneur soit contraint de verser, dès le renouvellement, un loyer potentiellement très supérieur à celui qu’il acquittait auparavant, alors même que le principe du déplafonnement n’est pas encore définitivement tranché.
Le juge a ainsi concilié les intérêts des deux parties : d’un côté, il ne fait pas droit à la demande de fixation immédiate du bailleur, ce qui préserve le preneur d’une augmentation brutale ; de l’autre, il ne rejette pas définitivement la thèse du déplafonnement, laissant à l’expert le soin de fournir les éléments nécessaires à une décision éclairée. Cette solution pragmatique s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence récente, qui encourage le recours à l’expertise dans les litiges complexes de fixation de loyer commercial, afin d’éviter des décisions fondées sur des éléments de preuve trop disparates. Le sursis à statuer permet également de respecter le contradictoire, chaque partie ayant la possibilité de discuter le rapport d’expertise avant que le juge ne se prononce définitivement.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-4 du Code de commerce En vigueur
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Article L. 145-9 du Code de commerce En vigueur
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.
S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Article 1134 du Code civil En vigueur
Article L. 145-34 du Code de commerce En vigueur
A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Article L. 145-33 du Code de commerce En vigueur
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.
Article R. 145-30 du Code de commerce En vigueur
Lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
