Le 7 avril 2026, le tribunal judiciaire de Nancy, statuant en référé, a rendu une ordonnance relative à la résiliation d’un bail commercial et aux demandes de provision subséquentes. Un bail commercial avait été conclu le 21 décembre 2020 entre un bailleur et un locataire. Des loyers et charges étant impayés depuis février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire, le 31 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée à l’article 11 du contrat. Ce commandement est demeuré infructueux, le locataire ne s’étant pas acquitté des sommes dues. Le bailleur a alors saisi le juge des référés afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 31 août 2025, ordonner l’expulsion du locataire et obtenir le paiement de provisions. Le locataire, bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 31 août 2025, ordonné l’expulsion, condamné le locataire à payer une provision de 10 562,64 euros au titre des loyers impayés jusqu’à cette date, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1 342 euros à compter du 1er septembre 2025, ordonné la capitalisation des intérêts, mais a débouté le bailleur de sa demande au titre de la clause pénale. La question de droit centrale était de savoir si, en référé et en l’absence de contestation sérieuse, le juge pouvait constater l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail commercial et accorder des provisions, tout en écartant une clause pénale qu’il estimait susceptible de réduction par le juge du fond. Le juge a répondu par l’affirmative pour les premières demandes, mais a rejeté la clause pénale, estimant que sa nature de peine contractuelle relevait de l’appréciation du juge du fond.
I. La constatation de la résiliation du bail et les mesures d’expulsion
A. Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire en référé
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que la clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité. En l’espèce, le commandement délivré le 31 juillet 2025 reproduisait cette exigence, et le locataire n’a pas régularisé les impayés dans le mois. Le juge des référés a donc pu constater l’acquisition de la clause résolutoire au 31 août 2025, sans avoir à statuer sur le fond du litige. La jurisprudence rappelle que cette constatation relève de la compétence du juge des référés dès lors que l’obligation du locataire de payer les loyers n’est pas sérieusement contestable. Ainsi, la solution s’inscrit dans le cadre de l’article 835 du code de procédure civile, qui permet au juge des référés de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou pour prévenir un dommage imminent. En l’absence de contestation élevée par le locataire défaillant, le juge a valablement retenu que la clause résolutoire avait joué de plein droit.
B. Les mesures accessoires : expulsion et indemnité d’occupation
Une fois la résiliation constatée, le juge des référés peut ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef. En l’espèce, il a accordé un délai de quinze jours après signification de l’ordonnance, avant de permettre le recours à la force publique. Cette mesure est conforme à l’office du juge des référés, qui peut prendre des mesures conservatoires pour garantir l’exécution de la décision. Par ailleurs, le juge a condamné le locataire à verser une indemnité d’occupation provisionnelle de 1 342 euros par mois à compter du 1er septembre 2025, jusqu’à libération complète des lieux. Le montant de cette indemnité correspond au loyer augmenté des charges, soit une somme non sérieusement contestable. La fixation d’une indemnité d’occupation en référé est classique lorsqu’elle résulte de l’application des clauses du bail et que le montant n’est pas contesté. Le juge a ainsi assuré la continuité de la compensation due au bailleur pour l’occupation sans droit ni titre du local.
II. Le sort des demandes pécuniaires et l’appréciation de la clause pénale
A. L’octroi d’une provision pour loyers impayés et la capitalisation des intérêts
En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le bailleur produisait un décompte arrêté au mois de janvier 2026, faisant apparaître un solde débiteur de 10 562,64 euros au 31 août 2025, date de la résiliation. Ce décompte n’était contesté par aucun élément adverse, le locataire étant défaillant. Le juge a donc considéré que l’obligation de payer les loyers et charges était certaine et a accordé la provision demandée, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement. Il a également ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil, dès lors que la demande en avait été faite. Cette décision est parfaitement orthodoxe : la Cour d’appel de Versailles a jugé que » le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée « (13 février 2025, n°24/04708). En l’absence de contestation, le juge des référés a pu allouer la somme sollicitée sans excès de pouvoir.
B. Le rejet de la clause pénale et la portée de cette restriction
Le bail comportait une clause pénale prévoyant une indemnité de 10 % du dernier loyer mensuel hors taxe pour chaque jour de retard en cas de non-évacuation. Le juge des référés a refusé d’y faire droit, la qualifiant de clause pénale susceptible de réduction par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. Il a estimé que le caractère potentiellement excessif de la clause devait être apprécié par la juridiction du fond, et non en référé où l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ne permettent pas un tel examen. Cette position est cohérente avec la nature du référé, qui ne peut trancher des questions impliquant une appréciation au fond. Le juge a ainsi distingué la provision pour loyers, obligation non contestable, de la clause pénale, dont le montant peut être réduit. En cela, il s’inscrit dans la logique de l’article L. 145-41 du code de commerce et de la jurisprudence : la clause résolutoire est constatée, mais ses conséquences indemnitaires conventionnelles peuvent être discutées. La solution préserve les droits du locataire tout en assurant l’efficacité de la procédure de référé.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 1343-2 du Code civil En vigueur
Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
Article 1231-5 du Code civil En vigueur
Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
