Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en sa chambre des loyers commerciaux, a rendu le 7 avril 2026 un jugement avant-dire droit aux termes duquel il ordonne une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative, dans le cadre d’une action en révision de loyer fondée sur l’article L.145-39 du code de commerce. Le bail commercial, assorti d’une clause d’échelle mobile, avait connu une augmentation de plus d’un quart depuis la prise d’effet du renouvellement le 21 mai 2016, passant de 53 015,88 euros HT/HC/an à 68 624,16 euros HT/HC/an au 18 juillet 2024. Le preneur, sans produire d’éléments probants, estimait la valeur locative à 42 000 euros annuels tandis que la bailleresse versait un avis de valeur locative réalisé unilatéralement. Le juge, constatant l’insuffisance des pièces, a ordonné une expertise, sursis à statuer sur les demandes, fixé un loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, et enjoint aux parties de rencontrer une médiatrice après transmission du pré-rapport. La question de droit centrale porte sur les conditions dans lesquelles le juge peut fixer le loyer révisé lorsqu’il est saisi sur le fondement de la clause d’échelle mobile et sur les pouvoirs dont il dispose pour suppléer l’absence d’éléments de preuve. Le jugement répond en reconnaissant le principe de la révision mais en renvoyant à une mesure d’instruction, tout en innovant par une combinaison originale d’expertise et de médiation. Il convient d’examiner successivement l’affirmation du principe de révision malgré une carence probatoire (I), puis l’organisation d’une double mesure d’instruction au service d’une solution négociée (II).
I. L’affirmation du principe de révision et la constatation d’une carence probatoire
A. La reconnaissance de la variation de plus d’un quart comme déclencheur de la révision légale
Le juge rappelle d’abord le mécanisme de l’article L.145-39 du code de commerce, qui permet une révision dérogatoire lorsque, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé. En l’espèce, il constate que » depuis la prise d’effet du bail renouvelé le 21 mai 2016, le loyer a augmenté de plus d’un quart par rapport au loyer alors en vigueur du fait du jeu de la clause d’échelle mobile « . Cette constatation purement arithmétique suffit à ouvrir le droit à révision, sans que le juge ait à vérifier si la valeur locative a également évolué. La décision se place ainsi dans la droite ligne de la lettre de l’article, qui fonde la révision non sur la valeur locative mais sur l’écart né de l’échelle mobile. Ce faisant, le tribunal écarte implicitement toute discussion sur l’opportunité de la révision : dès lors que le seuil est atteint, le locataire peut demander une révision qui, par principe, doit aboutir à un loyer égal à la valeur locative, comme le précise l’article L.145-33. L’originalité du jugement tient à ce qu’il distingue nettement la condition de recevabilité de la révision (le quart de variation) de la fixation du montant, qui relève de l’évaluation de la valeur locative. Cette dissociation permet d’éviter que l’absence d’éléments probants sur la valeur ne paralyse la reconnaissance du droit à révision.
B. Le refus de fixer le loyer révisé en l’absence d’éléments de preuve suffisants
Le preneur, qui sollicitait une révision à la baisse, affirmait que la valeur locative s’élevait à 42 000 euros, mais » sans produire d’éléments permettant de justifier sa prétention « . Les références de comparaison invoquées n’étaient pas versées aux débats. La bailleresse, quant à elle, produisait un » avis de valeur locative « établi unilatéralement. Le juge estime que cet avis, non contradictoire, ne constitue pas un élément suffisant pour trancher. Il se réfère aux articles R.145-3 à R.145-11 du code de commerce qui détaillent les critères de la valeur locative, et à l’article R.145-30 qui prévoit la désignation d’un expert » si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise « . Le tribunal relève que » la valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail révisé « , il convient d’ordonner une expertise. Cette solution s’inscrit dans une logique probatoire classique : le juge ne peut, en l’état du dossier, se forger une conviction sur la valeur locative. Il écarte implicitement l’idée que l’avis unilatéral aurait une force probante, à la différence d’un rapport d’expertise contradictoire. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a d’ailleurs jugé, le 30 janvier 2025, qu’un rapport » réalisé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause […] doit servir sur le plan technique de support à la décision « (n°21/02861). Le jugement commenté refuse en revanche de donner un quelconque poids à l’avis unilatéral, ce qui confirme une exigence de contradictoire dans l’établissement des éléments techniques.
II. L’organisation d’une mesure d’instruction originale combinant expertise et médiation
A. Le choix de l’expertise judiciaire comme mode d’établissement de la valeur locative
Face à l’insuffisance des éléments, le juge ordonne une expertise judiciaire dont la mission est très détaillée : visite des lieux, détermination de la surface pondérée, recherche des prix pratiqués pour des locaux équivalents, et estimation de la valeur locative au 18 juillet 2024. Il fixe une provision de 4 000 euros à la charge du preneur, qui » a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer « . Ce choix est conforme à l’article R.145-30 du code de commerce. Le tribunal insiste sur le respect du contradictoire en imposant à l’expert de convoquer les parties et de communiquer un pré-rapport. La décision se distingue par la minutie de la mission, qui reprend l’intégralité des critères légaux. Elle écarte ainsi toute fixation du loyer par le juge seul, faute de pouvoir s’appuyer sur des données fiables. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (24 avril 2025, n°21/06198) a pu considérer qu’un rapport unilatéral mais régulièrement versé aux débats et soumis à discussion pouvait » constituer un élément d’information légitimant la demande d’expertise judiciaire « . Le jugement commenté va plus loin : il écarte l’avis unilatéral sans même discuter sa valeur, et ordonne directement l’expertise. Cette rigueur probatoire est louable car elle garantit une évaluation technique contradictoire, seule à même de sécuriser la fixation du loyer.
B. L’injonction de rencontrer un médiateur : une innovation procédurale prudente
Le juge ne se limite pas à ordonner l’expertise. Il enjoint également aux parties de rencontrer une médiatrice, après transmission du pré-rapport par l’expert. Il fonde cette mesure sur les articles 1530 et suivants du code de procédure civile, qui permettent au juge d’enjoindre à tout moment une information sur la médiation. La décision précise que » la médiatrice n’interviendra qu’après que l’expert judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport « . L’expert doit alors suspendre ses opérations dans l’attente de l’issue de la médiation. Ce dispositif est original car il articule expertise technique et processus amiable : le pré-rapport éclaire les parties sur la valeur locative probable, favorisant ainsi une négociation éclairée. Le juge prend soin de préciser que la médiation est conventionnelle et soumise à l’accord des parties, et que la médiatrice informe en fin de mission de la réussite ou de l’échec. Si un accord intervient, l’expert dépose son rapport en l’état du pré-rapport ; en cas d’échec, l’expertise reprend. Cette combinaison répond à un souci d’efficacité processuelle : elle évite un double coût si les parties s’accordent après expertise, tout en préservant la possibilité d’une décision judiciaire. Le tribunal montre ainsi une volonté de favoriser la résolution amiable sans renoncer à l’expertise nécessaire. La prudence du juge est également visible dans le fait que la médiation n’est pas imposée : les parties peuvent refuser, et la mission de la médiatrice prend fin sans rémunération. L’innovation n’est donc pas une contrainte supplémentaire, mais une opportunité offerte aux parties, ce qui respecte les principes de la médiation. En l’absence de toute jurisprudence similaire citée, ce jugement pourrait servir de modèle pour d’autres litiges en matière de baux commerciaux où la valeur locative est contestée.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article L. 145-39 du Code de commerce En vigueur
En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Article R. 145-30 du Code de commerce En vigueur
Lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
