Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en sa chambre des loyers commerciaux, a rendu le 7 avril 2026 un jugement (n°25/03393) appelé à clarifier les conditions de preuve du déplafonnement du loyer commercial. Une bailleresse et un preneur étaient liés par un bail commercial venu à expiration le 31 mars 2023. Le bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2023, mais les parties s’opposaient sur le montant du loyer. La bailleresse sollicitait le déplafonnement du loyer en invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue durant le bail expiré. Elle faisait valoir la restructuration d’un hôtel des douanes, le dynamisme des commerces de bouche, l’ouverture d’un musée et des aménagements de voirie. Le preneur contestait ces éléments et demandait l’application du loyer plafonné. La question de droit soumise au juge était de savoir si la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du locataire, était rapportée par le bailleur. Par le jugement commenté, le tribunal constate le principe du renouvellement, déboute la bailleresse de ses demandes, fixe le loyer à 16 270,50 euros par an en application du plafonnement et condamne la bailleresse aux dépens. Il importe d’étudier la portée de cette décision en examinant d’abord la confirmation du principe du plafonnement comme règle applicable (I), puis la rigueur probatoire imposée au bailleur pour obtenir le déplafonnement (II).
I. L’affirmation du principe du plafonnement du loyer de renouvellement
A. Le rappel de la règle légale et de son caractère butoir
Le jugement commenté rappelle que l’article L. 145-34 du code de commerce pose le principe du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial lorsque sa durée n’excède pas neuf ans. La variation du loyer ne peut excéder celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative. Le tribunal cite expressément la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n°24-13.288). Cette solution rejoint celle de la Cour d’appel de Toulouse qui précisait que le loyer plafonné est « un loyer butoir qui empêche le bailleur d’obtenir un loyer égal à la valeur locative si celle-ci est supérieure audit plafond, mais […] joue à sens unique » (CA Toulouse, 4 février 2025, n°23/00164). Le plafonnement constitue ainsi la règle, le déplafonnement une exception que le bailleur doit démontrer.
B. L’application de la règle en l’espèce : le rejet des éléments invoqués par le bailleur
Le tribunal écarte un à un les éléments avancés par la bailleresse pour établir la modification notable des facteurs locaux de commercialité. La restructuration de l’hôtel des douanes était achevée dès 2010, soit antérieurement à la prise d’effet du bail expiré le 1er avril 2014, ce qui la rend inopérante. L’ouverture du musée a eu lieu le 20 septembre 2023, soit après la fin du bail expiré le 31 mars 2023. Le dynamisme allégué des commerces de bouche n’est démontré par aucune pièce, et deux des commerces cités étaient antérieurs à 2014. Enfin, les aménagements de voirie (deux passages piétons, suppression d’un ralentisseur) ne sont pas, en eux-mêmes, de nature à caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité. Le juge constate donc que la bailleresse « n’explique pas dans quelle mesure cette circonstance serait de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce de coiffure exploité par » le preneur. En l’absence de preuve d’une modification notable, le loyer doit être fixé selon la règle du plafonnement.
II. La rigueur probatoire imposée au bailleur demandeur du déplafonnement
A. La charge de la preuve et l’exigence d’une démonstration précise
Le tribunal rappelle que, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. La bailleresse, qui sollicite le déplafonnement, supporte donc la charge de la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le jugement souligne que les arguments développés par la bailleresse sont « imprécis » et « ne reposent sur aucune pièce pertinente ». Les allégations générales sur le dynamisme du quartier ou l’ouverture d’un musée ne suffisent pas à établir une modification notable, surtout lorsqu’elles sont contredites par les dates. Le juge exige une démonstration concrète, étayée par des éléments de preuve, et non de simples affirmations. Cette exigence probatoire stricte est conforme à la jurisprudence antérieure.
B. Le refus d’une mesure d’expertise pour suppléer la carence du bailleur
La bailleresse ayant échoué à rapporter la preuve qui lui incombe, le tribunal écarte la demande d’expertise judiciaire. Il se fonde sur l’article 146 du code de procédure civile, qui dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver et qu’en aucun cas elle ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. Cette solution rappelle que le juge ne peut pallier l’incurie du demandeur. Le refus de l’expertise confirme la rigueur probatoire : le bailleur doit apporter lui-même les éléments de preuve de la modification notable. En l’espèce, la bailleresse n’ayant produit aucun document probant, une expertise serait inutile et contraire à l’article 146 du code de procédure civile. La décision commentée fixe ainsi une barrière claire contre les tentatives de contournement de la charge de la preuve en matière de déplafonnement des loyers commerciaux.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-34 du Code de commerce En vigueur
A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Article 9 du Code de procédure civile En vigueur
Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Article 146 du Code de procédure civile En vigueur
En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.
