I. La compétence du juge de la mise en état pour suspendre provisoirement le prêt immobilier
A. Le fondement textuel de la mesure dans le cadre de l’incident
La décision commentée rappelle que le juge de la mise en état tient de l’article 789, 4° du code de procédure civile le pouvoir d’ordonner toutes mesures provisoires, même conservatoires, à l’exclusion des saisies conservatoires et des sûretés judiciaires. Ce texte confère une compétence générale pour prendre des mesures destinées à prévenir un dommage ou à faire cesser un trouble, sans exiger l’absence de contestation sérieuse. En l’espèce, le juge a combiné cette base procédurale avec l’article L. 313-44 du code de la consommation, qui prévoit qu’en cas de contestation ou d’accident affectant l’exécution d’un contrat de construction, le tribunal peut suspendre l’exécution du contrat de prêt jusqu’à la solution du litige. Il en résulte que le juge de la mise en état, en tant que juge du provisoire dans le cadre de l’instance au fond, peut actionner le mécanisme spécial de suspension prévu par le code de la consommation. Le juge a expressément relevé que » ces dispositions confèrent au juge de la mise en état le pouvoir de suspendre l’exécution d’un contrat de prêt destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de construction, en cas de contestation ou d’accident affectant l’exécution des contrats « . Cette articulation des textes démontre que la voie de l’incident devant le juge de la mise en état est ouverte pour solliciter une suspension fondée sur l’article L. 313-44, sans qu’il soit nécessaire de recourir à la procédure de référé.
B. L’assimilation de la vente en l’état futur d’achèvement aux contrats de construction
L’article L. 313-44 du code de la consommation vise expressément les contrats de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise. La vente en l’état futur d’achèvement n’y figure pas en tant que telle. Le juge de la mise en état a cependant rappelé que » le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est assimilé aux contrats relevant de l’article L. 313-44 du code de la consommation (1re Civ., 9 décembre 2015, pourvoi n° 14-29.960) « . Cette assimilation jurisprudentielle est essentielle : elle étend le champ d’application du texte à une opération immobilière dans laquelle le vendeur s’engage à construire un immeuble et à le livrer après achèvement. En l’espèce, l’offre de prêt mentionnait que le financement avait pour objet l’acquisition d’un logement neuf en VEFA. Le juge a donc pu constater que le prêt finançait bien un ouvrage immobilier au sens de l’article L. 313-44. Cette solution s’inscrit dans une logique de protection de l’acquéreur-emprunteur, qui se trouve privé de la jouissance du bien tout en devant rembourser le prêt. La décision commentée confirme que la VEFA entre dans le périmètre des contrats susceptibles de bénéficier de la suspension légale.
II. Les conditions de mise en œuvre de la suspension et ses effets
A. La réunion des conditions légales face à l’argument de l’inopportunité
L’article L. 313-44 du code de la consommation subordonne la suspension à l’existence d’une contestation ou d’un accident affectant l’exécution du contrat de construction, ainsi qu’à la mise en cause du prêteur dans l’instance. Le juge a constaté que le contrat de vente prévoyait une livraison au plus tard le 31 décembre 2023, que l’immeuble n’était toujours pas livré à la date de l’assignation, et qu’un mandataire ad hoc avait été désigné pour achever les travaux. Il a également relevé que les acquéreurs avaient assigné le vendeur aux fins de livraison sous astreinte, ce qui caractérise un litige affectant l’exécution du contrat. La banque, citée dans la procédure, était donc mise en cause. Pour s’opposer à la suspension, le prêteur avançait que l’avenant du 25 février 2025, reportant le début de l’amortissement au 1er décembre 2026, rendait la demande inutile et inopportune. Le juge a écarté cet argument en observant que l’avenant imposait le paiement des intérêts à compter du 1er avril 2026, alors que la suspension sollicitée prévoyait un régime plus favorable aux emprunteurs, notamment l’arrêt du cours des intérêts. Il a ainsi estimé que la suspension conservait son utilité pour alléger la charge financière des acquéreurs pendant la durée du litige.
B. Les modalités de la suspension et la portée de la décision
Le juge a ordonné la suspension provisoire du remboursement du capital restant dû et des intérêts jusqu’à la résolution du litige, correspondant à l’issue de l’instance au fond. Il a précisé que cette suspension ne donnerait lieu ni à inscription au fichier des incidents de remboursement, ni à paiement de frais, intérêts ou accessoires, à l’exception des primes d’assurance que les emprunteurs devraient continuer à acquitter. Cette distinction entre le service du prêt et la couverture assurantielle est classique : elle vise à préserver la protection des emprunteurs contre les risques de décès ou d’invalidité. La décision précise en outre que le terme du contrat sera reporté d’autant de temps que la suspension, ce qui évite une accélération des échéances. Sur la portée, l’ordonnance s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle favorable à la protection de l’emprunteur-acquéreur en VEFA. Les juridictions du fond, comme la Cour d’appel de Paris (13 février 2025, n°24/10034) et la Cour d’appel de Montpellier (27 février 2025, n°24/02671), rappellent que » l’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du juge des contentieux de la protection dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil « . Bien que ces arrêts concernent un fondement différent, ils témoignent de la volonté des juges de suspendre les obligations financières des emprunteurs confrontés à des difficultés, qu’elles soient personnelles ou liées à l’exécution du contrat principal. La présente décision étend cette logique au cas du retard de livraison en VEFA, en utilisant le mécanisme spécial de l’article L. 313-44 plutôt que le droit commun du réaménagement de dette. Elle offre ainsi aux acquéreurs une arme procédurale efficace pour obtenir un répit financier jusqu’à la livraison effective de leur bien.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 313-44 du Code de la consommation En vigueur
Lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par l’une des parties.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
