Par une ordonnance rendue le 7 avril 2026, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris (6ème chambre 1ère section, n° RG 25/14663) a été saisi d’une demande de suspension provisoire d’un contrat de prêt immobilier présentée par les acquéreurs d’un bien acquis en l’état futur d’achèvement.
Les faits de l’espèce sont les suivants. Par acte authentique du 25 janvier 2022, deux acquéreurs ont acheté des lots de copropriété dans un programme immobilier auprès d’une société venderesse. Le financement a été assuré par un prêt souscrit le 20 décembre 2021 auprès d’un établissement bancaire. Le contrat de vente prévoyait une livraison au plus tard le 30 septembre 2022. Cette livraison n’est jamais intervenue en raison de la défaillance de la société venderesse. Le garant d’achèvement a alors saisi le président du tribunal judiciaire de Paris qui, par ordonnance du 29 janvier 2025, a désigné un mandataire ad hoc pour achever les travaux. Par courriers de mai et juin 2025, les acquéreurs ont été informés que l’achèvement était repoussé au premier trimestre 2026, sans que la livraison soit effective.
La procédure se déroule de la manière suivante. Le 7 novembre 2025, les acquéreurs ont assigné la société venderesse et la banque prêteuse devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’injonction de livrer sous astreinte et de suspension du prêt. Devant le juge de la mise en état, les demandeurs ont sollicité, sur le fondement de l’article L. 313-44 du code de la consommation, la suspension de l’exécution du contrat de prêt jusqu’à la solution du litige. La banque prêteuse s’y est opposée en faisant valoir qu’un avenant avait déjà reporté la date de début d’amortissement au 20 octobre 2026, rendant la mesure inutile et inopportune. La société venderesse, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.
La question de droit posée au juge de la mise en état était de savoir s’il pouvait, en application de l’article L. 313-44 du code de la consommation et de l’article 789 du code de procédure civile, ordonner la suspension provisoire d’un contrat de prêt immobilier destiné à financer une acquisition en VEFA, lorsque des contestations ou accidents affectent l’exécution du contrat de construction.
Le juge de la mise en état a fait droit à la demande de suspension. Il a ordonné la suspension provisoire du remboursement du capital et des intérêts du prêt jusqu’à l’issue de l’instance, tout en maintenant l’exigibilité des primes d’assurance. Il a écarté l’argument de la banque tiré de l’existence d’un avenant reportant l’amortissement, estimant que la suspension sollicitée offrait un régime plus favorable aux emprunteurs en les dispensant du paiement des intérêts intermédiaires.
I. Les conditions de mise en œuvre du pouvoir de suspension du juge de la mise en état
A. La compétence du juge de la mise en état pour ordonner une mesure provisoire
Le juge de la mise en état a fondé sa compétence sur l’article 789, 4°, du code de procédure civile, qui lui permet d’ordonner toutes mesures provisoires ou conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques provisoires. Cette compétence générale est ici précisée par l’article L. 313-44 du code de la consommation, qui confère au tribunal le pouvoir de suspendre l’exécution du contrat de prêt en cas de contestation ou d’accident affectant l’exécution des contrats de construction. La décision commentée rappelle que la vente en l’état futur d’achèvement est assimilée par la jurisprudence à un contrat de construction relevant de ce texte. Elle cite à cet égard la solution selon laquelle « le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est assimilé aux contrats relevant de l’article L. 313-44 du code de la consommation » (1re Civ., 9 décembre 2015, pourvoi n° 14-29.960). Le juge de la mise en état s’est donc estimé compétent pour statuer sur la demande, dès lors que la banque prêteuse avait été mise en cause dans l’instance, conformément aux exigences du texte.
B. La réunion des conditions de fond de la suspension
Le juge de la mise en état a constaté que les trois conditions posées par l’article L. 313-44 étaient réunies. La première condition tient à l’existence d’un prêt destiné à financer un ouvrage immobilier. En l’espèce, l’offre de prêt stipulait expressément que son objet était le financement du logement acquis en VEFA. La deuxième condition réside dans l’existence d’une contestation ou d’un accident affectant l’exécution du contrat de construction. Le juge relève que la garantie financière d’achèvement a été mise en œuvre en raison de la défaillance de la société venderesse, qu’un mandataire ad hoc a été désigné et que la livraison n’est toujours pas intervenue à la date de l’assignation. Ces éléments caractérisent un accident affectant l’exécution du contrat. La troisième condition tient à la mise en cause de la banque dans le litige, ce qui a été fait par l’assignation du 7 novembre 2025. Le juge en déduit que « les conditions de mise en œuvre de la suspension du contrat de prêt immobilier […] sont réunies » et ordonne la suspension provisoire jusqu’à la résolution du litige.
II. La portée et les limites de la mesure de suspension ordonnée
A. L’effet protecteur de la suspension et son articulation avec les stipulations contractuelles
La décision organise une suspension qui produit des effets radicaux sur les obligations des emprunteurs. Elle prévoit la suspension du remboursement du capital restant dû et des intérêts, et écarte toute inscription au fichier national des incidents de remboursement ainsi que tout paiement de frais ou accessoires. Seules les primes d’assurance demeurent à la charge des emprunteurs, afin de préserver la couverture du risque. Le juge écarte l’argument de la banque qui invoquait l’existence d’un avenant du 28 octobre 2024 reportant la phase d’amortissement au 20 octobre 2026. Il observe que cet avenant laissait subsister l’obligation de paiement des intérêts entre janvier et octobre 2026, tandis que la suspension sollicitée supprime cette charge. La mesure ordonnée offre donc un régime plus favorable aux emprunteurs que l’avenant, ce qui justifie qu’il n’y soit pas substitué. Cette solution s’inscrit dans la logique protective de l’article L. 313-44, qui vise à préserver l’équilibre des parties en attendant la solution du litige principal. La jurisprudence d’appui rappelle que « l’appelant justifie bien d’une situation financière lui permettant d’invoquer les dispositions de l’article L. 314-20 du code de la consommation » (Cour d’appel de Paris, 13 février 2025, n°24/10034), confortant l’idée que le juge doit vérifier concrètement l’utilité de la suspension pour l’emprunteur.
B. Les conséquences sur l’instance principale et les limites de la mesure
La suspension ordonnée est temporaire et limitée à la durée de l’instance au fond. Le juge précise qu’elle court « à compter de la date de la présente ordonnance jusqu’à l’issue de la présente instance ». Cette limitation temporelle évite une prolongation indéfinie de la suspension et préserve les intérêts du prêteur, qui pourra recouvrer l’exécution du contrat une fois le litige résolu. Le juge renvoie l’affaire à une audience de mise en état ultérieure pour les conclusions au fond des demandeurs. Il convient de souligner que la mesure ne remet pas en cause l’existence même du contrat de prêt : elle n’en suspend que l’exécution. Le sort des intérêts et du capital différés devra être tranché par la juridiction du fond. La portée de cette décision est significative : elle offre un outil efficace aux acquéreurs en VEFA confrontés à des retards de livraison imputables au vendeur. La Cour d’appel de Rouen a d’ailleurs rappelé que « l’article L.261-13 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L.261-10 à L.261-12 ne produisent effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Rouen, 16 avril 2025, n°24/00600), ce qui illustre la vigilance des juges quant à la protection des acquéreurs dans ce type de contentieux. La présente ordonnance s’inscrit dans cette logique en suspendant les obligations de paiement sans préjudice des droits ultérieurs de la banque.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 313-44 du Code de la consommation En vigueur
Lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par l’une des parties.
Article 789 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;
1° bis Statuer sur le rejet rapide des demandes manifestement infondées en application de l’article 499-1 ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.
Article L. 314-20 du Code de la consommation En vigueur
L’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement ou d’obtention du droit à l’allocation journalière de présence parentale prévue à l’article L. 544-1 du code de la sécurité́ sociale, suspendue par ordonnance du juge des contentieux de la protection dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil. L’ordonnance peut décider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt.
En outre, le juge peut déterminer dans son ordonnance les modalités de paiement des sommes qui seront exigibles au terme du délai de suspension, sans que le dernier versement puisse excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt ; il peut cependant surseoir à statuer sur ces modalités jusqu’au terme du délai de suspension.
