Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 7 avril 2026, a été saisi par le syndicat des copropriétaires d’un immeuble afin de rendre commune à deux nouvelles parties une ordonnance d’expertise déjà rendue le 7 mai 2025. Le syndicat avait obtenu, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert. Il a ensuite assigné un propriétaire et une société hôtelière pour que ceux-ci soient appelés aux opérations. Les défendeurs ont formulé protestations et réserves. La question de droit soumise au juge des référés était de savoir si l’extension à des tiers d’une mesure d’expertise ordonnée in futurum exigeait, à l’égard de ces tiers, la démonstration d’un motif légitime spécifique. Le juge a accueilli la demande, rendu l’expertise commune aux deux parties défenderesses et prorogé le délai de dépôt du rapport. Il a condamné le demandeur aux dépens.
I. L’affirmation du motif légitime comme condition de l’extension de la mesure d’expertise
A. La confirmation de l’appréciation souveraine du motif légitime
Le juge des référés rappelle que l’article 145 du code de procédure civile permet d’ordonner une mesure d’instruction avant tout procès s’il existe un motif légitime. Cette condition s’applique également à l’extension de la mesure à des tiers. La décision commentée reproduit ce principe en indiquant que « la mise en oeuvre d’une mesure d’instruction in futurum est donc conditionnée à la démonstration, par le demandeur, d’un motif légitime, dont l’existence relève de l’appréciation souveraine des juges du fond » (Cour d’appel de Douai, 16 janvier 2025, n°24/02003). En l’espèce, les pièces versées aux débats caractérisent l’existence d’un tel motif, sans que le juge n’exige une preuve complète du bien-fondé de l’action future. Il se contente de vérifier que la demande n’est pas manifestement vouée à l’échec. Cette approche est conforme à la jurisprudence constante selon laquelle il suffit que la mesure soit utile à la solution d’un litige potentiel.
B. L’exigence d’une potentialité d’action en justice non manifestement vouée à l’échec
Le motif légitime est caractérisé par la potentialité d’une action en justice dont l’objet et le fondement sont précis. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a précisé que « pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/05995). Le juge parisien applique ce critère en considérant que les pièces produites démontrent une potentialité suffisante. Il écarte ainsi les protestations des défendeurs qui formulaient des réserves sans contester sérieusement le motif légitime. L’extension est donc justifiée par la place probable des tiers dans un litige futur lié aux désordres objets de l’expertise initiale.
II. La mise en œuvre de l’extension et ses conséquences procédurales
A. L’extension aux tiers potentiellement concernés par le litige
La décision prononce que l’ordonnance du 7 mai 2025 est rendue commune aux deux défendeurs. Ce mécanisme permet d’associer aux opérations d’expertise les personnes susceptibles d’être appelées dans le litige principal. Le juge motive sa décision par le fait que les défendeurs sont appelés « en considération de leur place probable dans le litige dont l’éventualité a justifié le prononcé de la mesure ». Cette extension procède d’une logique d’économie judiciaire et de bonne administration de la preuve. Elle évite la multiplication d’expertises parallèles et garantit le contradictoire à l’égard de toutes les parties potentiellement impliquées. Les défendeurs, bien que protestant, n’ont pas démontré que l’expertise initiale était inutile à leur égard.
B. La prorogation du délai et la charge des dépens
Le juge proroge le délai de dépôt du rapport au 9 septembre 2026, compte tenu de l’intégration de nouveaux participants aux opérations. Cette prorogation est nécessaire pour permettre à l’expert de poursuivre ses investigations en présence de toutes les parties. Enfin, le juge condamne le syndicat demandeur aux dépens de la présente instance. Cette solution est conforme à l’article 145 du code de procédure civile, qui laisse à la partie à l’initiative de la mesure la charge des frais, sauf décision contraire motivée. Le demandeur ayant sollicité l’extension dans son intérêt probatoire, il supporte les dépens. L’ordonnance rappelle qu’elle est exécutoire par provision, ce qui assure l’efficacité immédiate de la mesure d’instruction étendue.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-4 du Code de commerce En vigueur
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Article L. 145-9 du Code de commerce En vigueur
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.
S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Article 1134 du Code civil En vigueur
Article 145 du Code de procédure civile En vigueur
S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.
Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.
