I. La consécration du manquement contractuel du mandataire à son obligation de reversement des fonds
A. Une obligation essentielle du mandataire issue du contrat de mandat de gestion
Le tribunal judiciaire de Pau a rendu, le 7 avril 2026, une décision statuant sur la demande d’un mandant à l’encontre de son mandataire, une agence immobilière, au sujet du non-reversement d’un loyer perçu dans le cadre d’un mandat de gestion locative. En l’espèce, le mandant avait confié la gestion de son bien immobilier à la société mandataire ; cette dernière, après avoir encaissé le loyer d’octobre 2024, ne l’avait pas reversé à son mandant, malgré des réclamations restées vaines. Le mandant a alors saisi la juridiction afin d’obtenir la condamnation de la société à lui verser la somme due. Le tribunal, par un jugement rendu par défaut, a fait droit à la demande en fixant la créance au passif de la liquidation judiciaire de la société, celle-ci ayant été placée en liquidation. Le litige portait sur la qualification du manquement du mandataire et sur l’étendue de sa responsabilité contractuelle dans le cadre d’une procédure collective.
Pour caractériser le manquement, le tribunal s’est fondé sur l’obligation de reversement des sommes perçues pour le compte du mandant. Il relève qu’en exécution du mandat de gestion, « il appartenait à la société mandataire de rétrocéder à son mandant les sommes encaissées pour son compte et notamment le loyer d’octobre 2024 ». Cette obligation découle directement du contrat de mandat, par lequel le mandataire s’engage à agir pour le compte et dans l’intérêt du mandant. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 16 avril 2025, avait déjà précisé cette obligation en indiquant que « le mandataire devait percevoir directement les sommes dues par les clients et les reverser à ses mandants après prélèvement de sa rémunération » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 16 avril 2025, n°21/01335). Ainsi, le tribunal judiciaire de Pau applique cette règle classique du droit des contrats : le mandataire, en sa qualité de gestionnaire, est tenu de remettre sans délai à son mandant les fonds perçus pour son compte, sous peine d’engager sa responsabilité.
B. La preuve du manquement par le mandant et l’application de l’article 1231-1 du code civil
Après avoir établi l’obligation, le tribunal examine la preuve du manquement. Il constate que le mandant « verse aux débats le contrat de mandat de gestion de son bien ainsi que les courriers et mails de réclamation adressés à la société mandataire restés sans réponse ». Cette démonstration suffit, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, à établir la réalité de la créance et l’absence d’exécution par le mandataire. Dès lors, le tribunal applique l’article 1231-1 du code civil, qui prévoit que le débiteur est condamné au paiement de dommages-intérêts en raison de l’inexécution de son obligation, sauf à justifier d’un cas de force majeure. En l’espèce, la société n’a fourni aucune justification, le mandataire étant en liquidation judiciaire et sans représentation lors de l’instance.
Le tribunal retient donc un manquement contractuel caractérisé. Il convient de souligner que la responsabilité du mandataire est engagée même en l’absence de faute lourde, la simple inexécution suffisant à ouvrir droit à réparation. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 22 janvier 2025, rappelle d’ailleurs que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, la responsabilité relative aux fautes étant appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 22 janvier 2025, n°20/08940). En l’espèce, le mandataire étant rémunéré, sa responsabilité est appréciée de manière stricte. Le tribunal a donc, à juste titre, fait droit à la demande en allouant la somme de 580 euros, correspondant au loyer non reversé.
II. L’effet de la procédure collective sur l’exécution de la condamnation et la réparation du préjudice
A. La fixation de la créance au passif de la liquidation judiciaire
La particularité de la décision commentée réside dans le prononcé d’une fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire du mandataire, plutôt qu’une condamnation à payer exécutoire sur ses biens. Le tribunal « fixe la créance de monsieur [Y] [H] au passif de la liquidation de la société mandataire à la somme de 580,00 euros » et ordonne que les dépens, à hauteur de 58,01 euros, soient également fixés au passif. Cette solution s’explique par la situation d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de la société, intervenue avant ou pendant l’instance. En présence d’une liquidation, les créanciers ne peuvent plus obtenir de paiement direct ; ils doivent déclarer leur créance et attendre la répartition éventuelle du produit de la liquidation.
Le tribunal respecte ainsi les règles de la procédure collective, qui imposent que les condamnations prononcées à l’encontre d’une société en liquidation ne soient que des fixations de créance, sans pouvoir ordonner une exécution forcée. Cette solution est conforme à l’effet de la liquidation judiciaire, qui met fin aux actions individuelles des créanciers. Le mandant, bien qu’obtenant gain de cause sur le principe de sa créance, se voit contraint de se soumettre aux règles du concours entre créanciers, sans garantie d’être intégralement désintéressé. Le tribunal, par cette technique, assure la coexistence entre la responsabilité contractuelle du mandataire et les règles impératives du droit des entreprises en difficulté.
B. La réparation limitée au préjudice direct et l’absence d’indemnisation complémentaire
La décision commentée se limite à fixer la créance au montant du loyer impayé, sans allouer de dommages-intérêts supplémentaires pour le préjudice moral ou financier subi par le mandant. Ce choix est cohérent avec le principe de réparation intégrale du préjudice : le mandant a perdu la somme de 580 euros, et cette somme lui est attribuée. Toutefois, on peut s’interroger sur l’absence d’indemnisation pour le retard dans le paiement ou pour les tracas causés par la gestion défaillante. Le tribunal ne motive pas ce point, mais la solution peut se justifier par l’absence de demande expresse du mandant ou par l’application de l’article 1231-1 qui ne prévoit que la réparation du préjudice résultant directement de l’inexécution.
La portée de cet arrêt est double. D’une part, il rappelle que le mandataire, même en liquidation, reste débiteur de son obligation de reversement et que sa responsabilité peut être engagée, sous réserve des règles de la procédure collective. D’autre part, il illustre la difficulté pour le mandant d’obtenir une réparation effective lorsque son cocontractant est insolvable. Le tribunal, tout en reconnaissant le manquement, ne peut que fixer la créance, ce qui expose le mandant au risque de non-paiement. Cette décision, rendue en dernier ressort, confirme que les tribunaux sont soucieux de protéger les mandants contre les défaillances des agences immobilières, mais que la procédure collective limite l’efficacité de cette protection.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1231-1 du Code civil En vigueur
Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Article 9 du Code de procédure civile En vigueur
Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
