Le 7 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a rendu un jugement sur la responsabilité du bailleur en matière de jouissance paisible. Une locataire avait saisi la juridiction pour obtenir des dommages et intérêts et une réduction de loyer, estimant que son bailleur avait manqué à ses obligations contractuelles. Elle avait signé un bail d’habitation meublé le 1er novembre 2024 pour une tiny house, puis avait quitté les lieux le 1er juin 2025 après une mise en demeure et une tentative de conciliation infructueuse. Le bailleur contestait les griefs et sollicitait le rejet des demandes.
En première instance, la locataire invoquait plusieurs manquements : le refus d’accès au lave-linge et au garage à vélo à partir de février 2025, l’absence de boîte aux lettres, de containers poubelles, l’interdiction de recevoir des visiteurs et des coupures électriques. Le bailleur expliquait avoir déposé plainte pour vol et avoir interdit l’accès à la grange sur conseil de la gendarmerie, mais le tribunal a écarté cette justification. Il a retenu que le bail prévoyait la mise à disposition d’une laverie et d’un garage à vélo, et que le bailleur n’avait pas répondu à la mise en demeure concernant le défaut de calage de la tiny house. En revanche, les autres griefs n’ont pas été retenus, les attestations produites étant dépourvues de justification d’identité.
La question de droit centrale était de savoir dans quelle mesure le bailleur engage sa responsabilité contractuelle pour trouble de jouissance et comment le préjudice doit être évalué en l’absence de preuve suffisante de certains manquements. Le juge a condamné le bailleur à verser 800 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Ce jugement présente un double intérêt : d’une part, il rappelle la rigueur de l’obligation de jouissance paisible, et d’autre part, il illustre les exigences probatoires pesant sur le locataire.
I. L’affirmation de la responsabilité contractuelle du bailleur pour trouble de jouissance
A. La caractérisation des manquements à l’obligation de jouissance paisible
Le jugement rappelle que l’article 1719 du code civil impose au bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée. Cette obligation est d’ordre public et ne cède qu’en cas de force majeure. En l’espèce, le tribunal a retenu deux manquements précis : le refus d’accès au lave-linge et au garage à vélo, ainsi que l’absence de remédiation au défaut de calage de la tiny house. Le bailleur avait pourtant contractuellement prévu ces équipements dans le bail. Le fait qu’il ait interdit l’accès à la grange après un dépôt de plainte pour vol n’a pas été considéré comme une cause exonératoire. La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 16 janvier 2025, a jugé que » le bailleur surveillait de manière très insistante les allées et venues de son locataire « et » n’a pas assuré à son locataire une jouissance paisible des lieux loués « (Cour d’appel de Douai, 16 janvier 2025, n°23/02857). La présente décision s’inscrit dans cette même ligne : le bailleur ne peut unilatéralement retirer des prestations promises sans engager sa responsabilité.
Le tribunal a également écarté l’argument du bailleur selon lequel un premier bail ne prévoyait pas ces accès, faute de preuve. Il a souligné que la mise en demeure du 17 février 2025 était restée sans réponse, ce qui démontre une carence dans l’exécution de ses obligations. Ainsi, la faute contractuelle est établie de manière incontestable pour les griefs étayés par des éléments objectifs (photographies, clauses du bail).
B. L’évaluation souveraine du préjudice de jouissance
Le préjudice de jouissance subi par la locataire a été réparé par l’allocation de 800 euros. Le juge a souverainement apprécié ce montant en fonction de la durée des troubles (de février à juin 2025) et de leur nature. La locataire avait été privée d’accès à des équipements essentiels (lave-linge, garage à vélo) et avait subi une instabilité de son logement. Elle avait dû laver son linge chez des amis et remiser son vélo sous une bâche. Ces désagréments quotidiens justifient une indemnisation, même en l’absence de justificatifs chiffrés du préjudice matériel. Le tribunal a toutefois rejeté la demande de réduction de loyer, devenue sans objet après le départ des lieux.
Cette évaluation est conforme à la jurisprudence constante qui reconnaît au juge du fond un pouvoir souverain pour fixer le montant des dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance. Elle témoigne d’une volonté de ne pas laisser sans réparation une atteinte à un droit fondamental du locataire, tout en restant mesurée au regard des seuls manquements prouvés.
II. Les limites de la preuve et la portée de la décision
A. L’exigence probatoire et le sort des attestations irrégulières
Le jugement écarte plusieurs griefs (absence de boîte aux lettres, de poubelles, interdiction de recevoir, coupures électriques) au motif que les témoignages versés aux débats, bien que nombreux, étaient » dépourvus de la justification de l’identité de l’attestant « . Le tribunal se montre exigeant sur la forme des attestations, conformément à l’article 202 du code de procédure civile. La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 21 janvier 2025, a précisé que » si les attestations auxquelles ne sont pas annexés de justificatifs d’identité ne peuvent pas être considérées comme ayant la valeur d’attestations au sens de l’article 202 du code de procédure civile, leur production en justice à titre de preuve est toutefois valable, et rien ne justifie de les écarter des débats. Il appartient à la Cour d’en évaluer le caractère probant à l’aune des autres éléments de la procédure « (Cour d’appel de Toulouse, 21 janvier 2025, n°24/01062).
En l’espèce, le juge des contentieux de la protection n’a pas écarté ces attestations des débats, mais il ne leur a accordé aucune force probante en raison de l’absence de pièce d’identité. Il a estimé qu’elles ne permettaient pas de rapporter la preuve des faits allégués. Cette position est nuancée : elle respecte la lettre de l’article 202 tout en laissant au juge un pouvoir d’appréciation. Elle incite les parties à produire des témoignages en bonne et due forme, sous peine de voir leurs demandes rejetées.
B. La portée de la décision dans le contentieux locatif
Ce jugement s’inscrit dans une jurisprudence protectrice du locataire, notamment en matière de logement meublé et de tiny house, qui peut présenter des fragilités structurelles. Il rappelle que le bailleur ne saurait se retrancher derrière des circonstances extérieures (plainte pour vol) pour justifier la suppression d’équipements prévus au bail. La solution est également importante s’agissant de la charge de la preuve : le locataire doit prouver ses griefs, mais le bailleur doit démontrer qu’il a exécuté ses obligations. L’absence de réponse à une mise en demeure pèse en sa défaveur.
En fixant les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 février 2025, le juge applique les règles classiques de la responsabilité contractuelle. La décision est rendue en dernier ressort, ce qui lui confère une autorité de chose jugée immédiate. Elle pourrait faire jurisprudence pour les litiges portant sur des locations de tiny houses ou de logements insolites, où l’obligation de jouissance paisible doit être adaptée aux spécificités du bien.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1719 du Code civil En vigueur
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Article 202 du Code de procédure civile En vigueur
Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.
Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.
L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.
