Le Tribunal judiciaire de Rennes, dans son jugement du 7 avril 2026, a été saisi d’un litige successoral portant à la fois sur la revendication de propriété d’un appentis et sur l’existence d’une servitude de passage pour enclave. À l’occasion d’une donation-partage du 9 juin 2015, une mère avait divisé un ensemble foncier au profit de ses deux fils. L’un d’eux, le demandeur, estimait qu’un appentis situé sur la parcelle attribuée à son frère lui appartenait en réalité. Il soutenait également que ses parcelles de jardin étaient enclavées et réclamait un passage sur les fonds issus de la même division. Le tribunal a rejeté la revendication de propriété, considérant que le plan de division annexé à l’acte manifestait clairement la volonté de la donatrice de rattacher l’appentis au lot du défendeur. En revanche, il a constaté l’état d’enclave des parcelles du demandeur et reconnu une servitude de passage limitée à l’entretien des espaces verts et du système d’assainissement, avec une assiette fixée sur la parcelle issue de la division. La question de droit centrale était donc de savoir comment trancher, d’une part, un conflit de propriété né de l’interprétation d’un acte de donation-partage, d’autre part, une demande de désenclavement consécutive à la division volontaire d’un fonds. La solution retenue distingue nettement ces deux demandes : pour la propriété, le juge s’en remet à la volonté exprimée dans le plan de division ; pour la servitude, il applique le mécanisme légal de l’article 684 du code civil en limitant le passage aux seuls fonds divisés, mais en l’assortissant d’une nécessité précise et d’une indemnisation différée. Ce jugement articule ainsi une logique contractuelle stricte pour la preuve de la propriété et une logique d’équité fonctionnelle pour le désenclavement.
I. Le rejet de la revendication de propriété par le primat de la volonté exprimée dans l’acte de division
A. L’insuffisance des descriptions littérales au profit du plan de division
Le tribunal écarte la revendication du demandeur en se fondant exclusivement sur le plan de division dressé par un géomètre-expert et annexé à l’acte de donation-partage. Il relève que les descriptions littérales des lots dans l’acte notarié sont » relativement imprécises et ne permettent pas d’avoir de certitude sur la consistance précise des lots attribués « . En revanche, » le plan de division […] est beaucoup plus précis et clair : la division entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 9] est distinctement matérialisée par une ligne droite allant du point B au point I « . Le juge en déduit que ce plan, signé par la donatrice, » manifeste donc la volonté de la donatrice de rattacher l’appentis litigieux à la propriété donnée à Monsieur [S] [W] « . La solution consacre ainsi la force probante d’un document technique annexé, lorsque l’écrit principal manque de clarté. Elle rappelle que la preuve de la propriété, libre en droit civil, peut être rapportée par tout moyen, mais que la volonté du disposant, matérialisée dans un plan approuvé, s’impose comme la source la plus fiable. Cette approche est conforme à la jurisprudence constante selon laquelle l’interprétation des actes de division relève de la souveraineté des juges du fond, dès lors qu’ils ne dénaturent pas les documents clairs et précis. Ici, le tribunal a estimé que le plan était suffisamment explicite pour dissiper toute ambiguïté.
B. L’absence d’éléments contradictoires suffisants
Le demandeur tentait de contester la limite de propriété en invoquant un acte d’acquisition antérieur de 1991 et la configuration matérielle des lieux. Le tribunal écarte ces arguments de manière méthodique. Il juge que les stipulations de l’acte notarié de 1991 sont » indifférents puisqu’à l’époque, ladite parcelle et les bâtiments qui y figurent formaient un tout appartenant aux mêmes propriétaires « . Cette analyse rappelle que la preuve de la propriété actuelle ne peut se fonder sur une situation juridique antérieure à la division, dès lors que celle-ci a modifié la consistance des lots. Quant à la configuration des lieux, le tribunal constate que l’appentis litigieux est » certes adossé à un bâtiment attribué à celui-ci […] mais il en est tout à fait distinct « . L’entrée indépendante de l’appentis et le caractère » perdu « et » sans véritable usage « de l’espace sous toiture du refuge à porcs ne suffisent pas à contredire le plan de division. Le juge opère ainsi une stricte séparation entre les considérations de fait et la volonté juridique exprimée dans l’acte, rappelant que la possession ou l’utilisation matérielle ne l’emportent pas sur le titre lorsqu’il est clair. Ce raisonnement est cohérent avec la règle de l’article 544 du code civil, qui subordonne la propriété à un fondement juridique, et non à une simple occupation.
II. La reconnaissance d’une servitude de passage pour enclave encadrée par les règles de la division contractuelle
A. La constatation de l’enclave et l’insuffisance de l’issue existante
Le tribunal retient que les parcelles de jardin du demandeur » ne disposent pas d’accès direct à la voie publique « , comme le confirme le rapport d’expertise judiciaire. Il écarte l’existence d’un passage au travers des bâtiments du demandeur lui-même, car les portes mesurent respectivement 1,08 m et 0,96 m de large, ce qui » ne permet donc pas le passage de véhicules « . Or, le juge estime qu’un tel passage motorisé est nécessaire » de manière ponctuelle, pour assurer l’entretien normal des trois parcelles « et notamment l’entretien du système d’assainissement individuel, installé à l’arrière de la maison d’habitation. Il précise qu’il » ne peut être sérieusement imposé aux locataires concernés de supporter le passage du tuyau de vidange par l’intérieur de la maison « . Cette appréciation est conforme à l’article 682 du code civil, qui exige une issue » suffisante « pour l’exploitation normale du fonds. La jurisprudence admet que l’enclave peut être agricole, industrielle ou commerciale, et ici l’entretien des espaces verts et de l’assainissement est considéré comme relevant de l’usage normal d’une propriété à usage locatif. La solution s’inscrit dans la ligne de la Cour d’appel de Bordeaux, qui a jugé que » la cour d’appel considère que le fonds des consorts [O] est bien dans une situation d’enclave, au sens de l’article 682 du code civil « (Cour d’appel de Bordeaux, 30 janvier 2025, n°21/02094).
B. La limitation du passage aux fonds issus de la division, conformément à l’article 684
L’enclave résultant directement de la donation-partage de 2015, le tribunal applique l’article 684 du code civil, qui dispose que » le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes « . Il fixe l’assiette de la servitude sur la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 13], issue de la division de la parcelle attribuée au défendeur. Le juge précise qu’un chemin y a déjà été aménagé, » formant un “L » inversé avec une largeur de l’ordre de 5 mètres, ce qui permet l’accès de véhicules motorisés ». Il limite strictement la servitude aux » travaux d’entretien des espaces verts et du système d’assainissement individuel « et enjoint aux propriétaires du fonds servant de ne pas obstruer le passage, sous astreinte. Cette solution est équilibrée : elle reconnaît le droit au désenclavement tout en le cantonnant à ce qui est strictement nécessaire, conformément à l’esprit de l’article 682 qui impose un passage » suffisant « mais non excessif. La référence à l’article 684 montre que le tribunal a bien intégré la règle spéciale de la division contractuelle, qui prime sur la règle générale de l’article 682. En l’espèce, le demandeur ne pouvait donc réclamer un passage que sur les parcelles issues de la donation-partage, ce qui excluait les fonds tiers. La décision rappelle également que l’indemnité proportionnée au dommage (prévue par l’article 682) n’est pas due si la servitude est fondée sur l’article 684, ce qui explique que le tribunal n’en alloue pas dans le dispositif. Cette solution est conforme à la jurisprudence de la Cour d’appel de Toulouse, qui a débouté des consorts de leur action en revendication » le jugement étant confirmé « (Cour d’appel de Toulouse, 29 janvier 2025, n°22/01604), bien que cette affaire portât sur une question différente.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2142-1 du Code du travail En vigueur
Dès lors qu’ils ont plusieurs adhérents dans l’entreprise ou dans l’établissement, chaque syndicat qui y est représentatif, chaque syndicat affilié à une organisation syndicale représentative au niveau national et interprofessionnel ou chaque organisation syndicale qui satisfait aux critères de respect des valeurs républicaines et d’indépendance et est légalement constituée depuis au moins deux ans et dont le champ professionnel et géographique couvre l’entreprise concernée peut constituer au sein de l’entreprise ou de l’établissement une section syndicale qui assure la représentation des intérêts matériels et moraux de ses membres conformément à l’article L. 2131-1.
Article L. 2142-1-1 du Code du travail En vigueur
Chaque syndicat qui constitue, conformément à l’article L. 2142-1, une section syndicale au sein de l’entreprise ou de l’établissement d’au moins cinquante salariés peut, s’il n’est pas représentatif dans l’entreprise ou l’établissement, désigner un représentant de la section pour le représenter au sein de l’entreprise ou de l’établissement.
Le représentant de la section syndicale exerce ses fonctions dans le cadre des dispositions du présent chapitre. Il bénéficie des mêmes prérogatives que le délégué syndical, à l’exception du pouvoir de négocier des accords collectifs.
Le mandat du représentant de la section syndicale prend fin, à l’issue des premières élections professionnelles suivant sa désignation, dès lors que le syndicat qui l’a désigné n’est pas reconnu représentatif dans l’entreprise. Le salarié qui perd ainsi son mandat de représentant syndical ne peut pas être désigné à nouveau comme représentant syndical au titre d’une section jusqu’aux six mois précédant la date des élections professionnelles suivantes dans l’entreprise.
Article 684 du Code civil En vigueur
Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.
Article 544 du Code civil En vigueur
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Article 682 du Code civil En vigueur
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
