Par un jugement contradictoire du 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Rennes, statuant sur une action introduite par le syndicat des copropriétaires, a condamné la propriétaire actuelle d’un lot à remplacer les menuiseries extérieures dont le coloris différait de celui des autres menuiseries de la façade.
Une SCI, propriétaire initiale, avait réalisé avant février 2021 des travaux de menuiseries et de fermeture de loggias. Le syndicat des copropriétaires, estimant que ces travaux affectaient l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale, a obtenu de celle-ci un mandat pour agir en justice. La SCI a ensuite vendu l’appartement à la propriétaire actuelle. Le syndicat a alors assigné cette dernière en remise en état des lieux. Par ailleurs, la SCI et la propriétaire actuelle ont formé une demande reconventionnelle en responsabilité contre le syndic de copropriété, soutenant que son accord de principe les avait induites en erreur sur la nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale.
Le tribunal devait déterminer si le non-respect de l’harmonie extérieure par un copropriétaire justifiait une condamnation à une remise en état complète ou seulement à une mise en conformité partielle. Il devait également apprécier si le syndic, par sa réponse préalable, avait engagé sa responsabilité délictuelle. Le tribunal a jugé que seul le coloris des menuiseries posait problème, et non la fermeture des loggias elle-même, de sorte qu’il a condamné la propriétaire actuelle au seul remplacement des menuiseries dans un délai d’un an sous astreinte. Il a rejeté toutes les demandes dirigées contre le syndic, estimant que sa réponse ne constituait pas une faute, le choix du coloris incombant exclusivement au copropriétaire.
L’analyse de ce jugement conduit à s’interroger, d’une part, sur le régime et la sanction des travaux non autorisés affectant l’harmonie extérieure de l’immeuble, et d’autre part, sur le partage de responsabilité entre le syndic et le copropriétaire lors de la réalisation de tels travaux.
I. La protection de l’harmonie extérieure de l’immeuble face aux travaux non autorisés
Le tribunal rappelle le cadre applicable avant d’en préciser la sanction adaptée.
A. L’obligation d’autorisation préalable pour les travaux affectant l’aspect extérieur
Le juge se fonde sur l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 pour exiger une autorisation préalable de l’assemblée générale pour les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble. Il constate que les menuiseries posées par la SCI présentent une couleur distincte de celles des autres appartements, ce qui « tranche avec l’harmonie extérieure de l’immeuble ». Le tribunal écarte toute difficulté tenant aux proportions, faute d’élément de preuve. Il relève surtout que la fermeture des loggias n’est pas en soi de nature à affecter l’aspect extérieur, dès lors que de nombreux autres copropriétaires ont réalisé la même opération. Ce faisant, le juge opère une distinction fine entre un simple aménagement intérieur devenu banal dans la copropriété et une modification esthétique visible depuis l’extérieur. Le seul élément litigieux est donc le coloris.
B. La sanction proportionnée n’excédant pas la remise en état intégrale
Le syndicat sollicitait la remise de l’appartement dans son état initial. Le tribunal rejette cette demande pour le surplus et ordonne seulement le « remplacement des menuiseries visibles depuis la façade » par des menuiseries respectant le coloris « ton aluminium naturel anodisé ». Cette solution retient une sanction proportionnée au trouble réellement causé. Le juge ne prononce pas la démolition des menuiseries dans leur ensemble, ni la suppression des loggias fermées, mais se limite à corriger l’unique élément perturbateur. La fixation d’un délai d’un an avec astreinte de trente euros par jour montre la volonté d’assurer l’effectivité de la décision tout en laissant un temps raisonnable à la propriétaire. « La cour retient que si le règlement de copropriété qualifie, en page 18, les fenêtres ainsi que leurs chambranles, châssis et accessoires de parties privatives, ce même règlement soumet, en page 21, toute modification des-dites fenêtres et fenêtres extérieures, même en ce qui concerne leur peinture, à l’autorisation de l’assemblée générale » (Cour d’appel de Lyon, 19 février 2025, n°24/00731). Cette jurisprudence confirme que la qualification privative d’un élément n’exclut pas le contrôle collectif sur son aspect.
II. Le partage de responsabilité entre le syndic et le copropriétaire dans la réalisation des travaux
Le tribunal examine la responsabilité du syndic avant de rappeler que le choix final incombe au seul copropriétaire.
A. L’absence de faute du syndic ayant donné un avis conditionnel
La SCI et la propriétaire actuelle soutenaient que le syndic, par son courriel du 3 juillet 2020, avait donné un accord de principe engageant sa responsabilité. Le tribunal écarte cette thèse. Il relève d’abord que le syndic a formulé des préconisations précises, notamment celle de « respecter le dessin des autres menuiseries posées sur les autres loggias ». Il note ensuite que les documents transmis par la SCI étaient contradictoires sur le coloris, le devis mentionnant un coloris RAL 9006 tandis que les plans d’architecte indiquaient un « Gris métal naturel » identique à celui des autres façades. Le syndic ne pouvait donc être tenu pour fautif d’avoir répondu favorablement sur la base d’informations ambiguës. « Qu’aux termes d’une jurisprudence ancienne et constante, l’abstentionniste n’est pas considéré comme un opposant de sorte qu’il est irrecevable en son action en contestation de l’assemblée générale » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 24 avril 2025, n°22/02527). Cette règle concernant l’abstentionniste illustre la rigueur avec laquelle sont appréciées les obligations procédurales en copropriété.
B. La charge du choix final incombant au copropriétaire seul responsable
Le tribunal affirme que le choix du coloris incombe au copropriétaire réalisant les travaux, non au syndic. Il souligne que le courriel du syndic ne valait pas dispense de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale. En retenant que « seul l’emploi d’un coloris distinct de celui utilisé par le reste de la copropriété étant à l’origine de celui-ci », le juge impute le préjudice à la seule SCI, qui a procédé à la pose sans vérifier la conformité du coloris à l’harmonie extérieure. Le lien de causalité entre la réponse du syndic et le dommage est ainsi rompu. Cette solution confirme le principe selon lequel le copropriétaire demeure, en dernier ressort, le maître de son projet et doit s’assurer du respect des règles collectives, nonobstant les avis préalables du syndic.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
