Le Tribunal judiciaire de Rouen, Annexe Rue de Crosne, par une ordonnance de référé du 7 avril 2026 (n°25/00093), a été saisi par des bailleurs d’une demande tendant à voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un contrat de location, obtenir l’expulsion du locataire et le condamner au paiement d’un arriéré locatif. Un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été signifié le 11 septembre 2025. Le locataire, bien qu’ayant repris le versement du loyer courant avant l’audience, n’avait pas apuré la totalité de la dette dans le délai légal de deux mois. Il présentait, selon un diagnostic social et financier, des troubles cognitifs et un projet de départ dans une autre ville.
La procédure a respecté les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ayant justifié de la notification de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience. Le bailleur demandait la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation du locataire à payer les sommes dues. Le locataire, quant à lui, sollicitait des délais de paiement, faisant valoir sa situation médicale et sociale. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 12 novembre 2025, ordonné l’expulsion sous réserve du délai légal, et condamné le locataire à payer une provision de 2 239 euros. Il lui a accordé des délais de paiement sur vingt-trois mois, sans pour autant suspendre les effets de la clause résolutoire.
La question juridique centrale est celle de l’articulation entre le constat de la résiliation de plein droit du bail pour impayés et l’octroi de délais de paiement au locataire, alors même que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 subordonne ces délais à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant. Plus précisément, le juge peut-il accorder des délais de paiement sans suspendre les effets de la clause résolutoire, maintenant ainsi l’expulsion en cas de non-respect de l’échéancier ? La solution retenue par le tribunal consiste à constater la résiliation et à ordonner l’expulsion, tout en octroyant des délais de paiement qui, en cas de respect, permettront au locataire d’apurer sa dette, mais sans pour autant anéantir la résiliation déjà acquise. Cette décision offre une illustration des pouvoirs du juge en matière de clause résolutoire et de délais de grâce.
I. La consécration de l’acquisition de la clause résolutoire
A. La recevabilité de l’action et le constat de la résiliation
Le tribunal a d’abord vérifié la régularité de la procédure engagée par le bailleur. Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, ce qui rend l’action recevable. Le juge rappelle ensuite que, selon le même texte, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement signifié le 11 septembre 2025 n’a pas été suivi d’un paiement intégral dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets le 12 novembre 2025. Le juge constate donc la résiliation de plein droit du bail à cette date. Cette constatation est classique et s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence relative aux clauses résolutoires : dès lors que les conditions de mise en œuvre sont réunies, le juge ne peut que constater la résiliation, sans pouvoir l’écarter ou la moduler. Il s’agit d’un droit potestatif du bailleur, que le locataire ne peut paralyser que par un paiement intégral avant l’expiration du délai de deux mois.
B. Les conséquences de la résiliation : expulsion et indemnité d’occupation
Une fois la résiliation constatée, le juge tire les conséquences de la situation d’occupation sans droit ni titre. Il ordonne l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, tout en rappelant le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il condamne également le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité, due à compter de la résiliation, ne cesse qu’à la libération effective des lieux. Ces mesures sont la conséquence logique de la résiliation : l’occupant sans titre doit quitter les lieux et indemniser le propriétaire pour l’occupation indue. Le juge n’exerce ici aucun pouvoir de tempérament, si ce n’est le respect du délai légal avant l’expulsion forcée, ce qui témoigne de la rigidité du dispositif légal en matière de clause résolutoire.
II. L’octroi de délais de paiement sans suspension des effets de la clause
A. Les conditions d’octroi des délais de paiement
Le tribunal a accordé au locataire des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, d’accorder des délais dans la limite de trois années, à la double condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La Cour d’appel de Bourges, dans un arrêt du 6 février 2025 (n°24/00416), a rappelé cette condition en ces termes : » Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « (Cour d’appel de Bourges, 6 février 2025, n°24/00416). En l’espèce, le décompte produit par le bailleur établissait que le locataire avait repris le paiement du loyer courant, ce qui satisfaisait à l’une des conditions. Le diagnostic social et financier révélant des troubles cognitifs et un projet de départ, le juge a estimé que le locataire était en capacité de régler sa dette grâce à l’échelonnement accordé. Il lui a donc octroyé vingt-trois mensualités de 93 euros, la vingt-quatrième étant majorée du solde. Cette décision montre que le juge peut adapter l’échéancier aux capacités financières et à la situation personnelle du locataire, sans pour autant exiger une certitude absolue de paiement.
B. La portée de l’absence de suspension de la clause résolutoire
Le juge a expressément dit n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire. Cette absence de suspension est lourde de conséquences : en cas de défaut de paiement d’une seule échéance, l’échelonnement devient caduc et la totalité des sommes restant dues devient immédiatement exigible, sans que le locataire puisse bénéficier d’une nouvelle chance de régularisation. De plus, l’expulsion reste ordonnée, et un commandement de quitter les lieux pourra être délivré à l’issue du délai de deux mois. Cette solution diffère de l’hypothèse où le juge aurait accordé des délais en suspendant la clause résolutoire, ce qui aurait pour effet de remettre le bail en vigueur si le locataire respectait l’échéancier. En choisissant de ne pas suspendre, le tribunal privilégie la sécurité juridique du bailleur tout en offrant une ultime chance au locataire. Cette approche est conforme à la lettre de l’article 24 V, qui ne prévoit pas que l’octroi de délais emporte suspension automatique de la clause résolutoire. La Cour d’appel de Bourges, dans un arrêt du 23 janvier 2025 (n°24/00368), a également souligné ce point en reprenant exactement les mêmes termes que l’arrêt du 6 février 2025, insistant sur la condition impérative de la reprise du paiement du loyer courant. Le juge n’a donc pas excédé ses pouvoirs, mais il a fait un choix qui pourrait être critiqué au regard de l’objectif de maintien dans les lieux des locataires en difficulté. La portée de cette décision est ainsi de confirmer que l’octroi de délais n’est pas nécessairement accompagné d’une suspension de la clause résolutoire, ce qui réduit la portée protectrice du dispositif pour le locataire.
