I. La résiliation du bail pour défaut d’assurance locative : une application rigoureuse des conditions légales
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, statuant en référé le 7 avril 2026, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance. Cette solution appelle une analyse de la recevabilité de la demande, puis de son bien-fondé.
A. La recevabilité de l’action subordonnée au respect du délai de notification au préfet
Le juge des référés a déclaré la demande recevable en vérifiant que la bailleresse avait notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Cette exigence procédurale résulte de l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989.
La Cour de cassation a précisé que, « dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). Le juge applique strictement cette règle en contrôlant le respect du délai.
Cette vérification préalable conditionne l’ensemble du litige. En présentant la preuve de la notification plus de six semaines avant l’audience, la bailleresse satisfait à l’exigence légale. Le juge écarte ainsi tout moyen d’irrecevabilité tiré du non-respect de cette formalité substantielle.
B. Le jeu automatique de la clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance
Au fond, le juge constate que le locataire n’a pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification du commandement. L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs. La clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le commandement du 9 octobre 2025 reproduisait textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire. Le locataire n’ayant pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois, le juge constate que « le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 10 novembre 2025 ». Aucune circonstance ne justifie la suspension des effets de la clause résolutoire.
Cette solution illustre l’application mécanique du dispositif légal. Le juge des référés se borne à constater la réalisation des conditions prévues par la loi et le contrat. Il n’exerce aucun pouvoir d’appréciation sur l’opportunité de la résiliation, dès lors que les conditions sont réunies. Cette rigueur protège le bailleur contre les carences du locataire en matière d’assurance.
II. La fixation de l’indemnité d’occupation et de la provision locative : entre principe et modulation
Après avoir constaté la résiliation, le juge des référés détermine les conséquences financières de l’occupation sans droit ni titre. Il fixe l’indemnité d’occupation et évalue la dette locative avec une attention particulière à la preuve.
A. L’indemnité d’occupation provisionnelle alignée sur le montant du loyer initial
Le juge condamne le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 396,73 euros. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 10 novembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux.
La fixation de l’indemnité d’occupation à un montant égal à l’ancien loyer constitue une solution classique en matière de référé. Le juge ne majore pas le montant, contrairement à certaines décisions qui peuvent l’augmenter pour tenir compte de l’occupation illicite. Cependant, la Cour d’appel de Paris a pu retenir une approche différente en matière de provision, considérant que « le premier juge a alloué à la société bailleresse la somme provisionnelle de 60.923,39 euros au titre des loyers et charges impayés » après déduction des taxes foncières non justifiées (Cour d’appel de Paris, 30 janvier 2025, n°24/08872). Ici, le juge de Rouen adopte une position plus protectrice du locataire en ne réévaluant pas l’indemnité.
Cette indemnité d’occupation provisionnelle a un caractère hybride : elle indemnise le bailleur de la perte de jouissance de son bien, tout en conservant un lien avec le contrat de bail initial, bien que résilié.
B. La réduction de la provision pour défaut de justification partielle du décompte
Le juge examine le décompte de la dette locative présenté par la bailleresse, arrêté au 5 mars 2026 pour un montant de 6 043,83 euros. Il relève qu’aucun décompte n’est produit entre le 3 février et le 1er juin 2025, ce qui crée une lacune dans la preuve de la dette.
Le juge applique l’article 1353 du code civil, selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il « retranche de la dette la somme de 3 980,59 euros » correspondant au décompte du 1er juin 2025, faute de justification de son bien-fondé. Il retient ainsi une provision de 2 063,24 euros seulement.
Cette décision illustre le contrôle rigoureux du juge des référés sur la preuve de la créance. Il ne se contente pas d’une simple affirmation du bailleur, mais exige une continuité dans les décomptes produits. Le locataire n’ayant fourni aucun élément pour contester le montant retenu, le juge fixe la provision à une somme inférieure à la demande. Cette solution protège le locataire contre des réclamations insuffisamment justifiées, tout en respectant le caractère provisionnel des condamnations en référé.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 1235-4 du Code du travail En vigueur
Dans les cas prévus aux articles L. 1132-4, L. 1134-4, L. 1144-3, L. 1152-3, L. 1153-4, L. 1235-3 et L. 1235-11, le juge ordonne le remboursement par l’employeur fautif aux organismes intéressés de tout ou partie des indemnités de chômage versées au salarié licencié, du jour de son licenciement au jour du jugement prononcé, dans la limite de six mois d’indemnités de chômage par salarié intéressé.
Ce remboursement est ordonné d’office lorsque les organismes intéressés ne sont pas intervenus à l’instance ou n’ont pas fait connaître le montant des indemnités versées.
Pour le remboursement prévu au premier alinéa, le directeur général de l’opérateur France Travail ou la personne qu’il désigne au sein de l’opérateur France Travail peut, pour le compte de l’opérateur France Travail, de l’organisme chargé de la gestion du régime d’assurance chômage mentionné à l’article L. 5427-1, de l’Etat ou des employeurs mentionnés à l’article L. 5424-1, dans des délais et selon des conditions fixés par décret en Conseil d’Etat, et après mise en demeure, délivrer une contrainte qui, à défaut d’opposition du débiteur devant la juridiction compétente, comporte tous les effets d’un jugement et confère le bénéfice de l’hypothèque judiciaire.
Article L. 1235-5 du Code du travail En vigueur
Ne sont pas applicables au licenciement d’un salarié de moins de deux ans d’ancienneté dans l’entreprise et au licenciement opéré dans une entreprise employant habituellement moins de onze salariés, les dispositions relatives au remboursement des indemnités de chômage, prévues à l’article L. 1235-4, en cas de méconnaissance des articles L. 1235-3 et L. 1235-11.
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
