Tribunal judiciaire de Rouen, le 7 avril 2026, n°26/00006

Le 7 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, statuant en référé, a rendu une ordonnance n°26/00006 relative à la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement. Des bailleurs avaient donné à bail un logement à un locataire. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 12 juin 2025. Le locataire n’ayant pas apuré sa dette dans le délai de deux mois, les bailleurs ont assigné en référé pour voir constater la résiliation de plein droit. Le locataire, qui avait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. La question de droit portait sur les pouvoirs du juge des référés pour accorder des délais de paiement et suspendre la clause résolutoire dans le cadre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 13 août 2025 et condamné le locataire à une provision de 8 643,31 euros. Il a toutefois accordé des délais de paiement sur trente-six mois et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, subordonnant cette suspension au paiement ponctuel du loyer courant et des échéances convenues.

I. L’affirmation du jeu de la clause résolutoire en référé

A. La recevabilité de l’action et l’acquisition de la clause résolutoire

Le juge des référés a d’abord vérifié la recevabilité de la demande des bailleurs. Il relève que ceux-ci ont notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cette exigence procédurale conditionne la validité de l’action en constat de la résiliation. En l’espèce, le locataire n’a pas contesté la régularité de cette notification. Le juge en déduit que la demande est recevable. Sur le fond, il rappelle que l’article 24 précité dispose que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement signifié le 12 juin 2025 accordait un délai de deux mois, comme l’exige l’article 24 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023. Or, les bailleurs ont produit un décompte montrant que la dette n’a pas été intégralement réglée dans ce délai. La clause résolutoire a donc joué de plein droit le 13 août 2025, comme le confirme la jurisprudence. En effet, la cour d’appel de Douai a rappelé que  » la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux «  (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Le juge des référés a donc constaté la résiliation et dit le locataire occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

B. La condamnation provisionnelle au titre de la dette locative

Le juge des référés a ensuite condamné le locataire à payer une provision de 8 643,31 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 2 mars 2026. Il se fonde sur l’article 1353 du code civil, qui impose à celui qui réclame une obligation d’en prouver l’existence, et sur l’article 1103, qui consacre la force obligatoire des conventions. Le décompte produit par les bailleurs n’étant pas contesté par le locataire, le juge a pu accorder une provision, laquelle ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il a fixé le point de départ des intérêts au taux légal au 12 juin 2025 pour la somme de 7 001,39 euros, correspondant à la dette antérieure au commandement, et à compter de la signification de l’ordonnance pour le surplus. Cette condamnation provisionnelle est classique en référé : le juge des référés peut allouer une avance sur la créance dès lors que son principe est établi. La décision consacre ainsi le droit du bailleur d’obtenir le paiement des sommes dues malgré l’octroi ultérieur de délais de paiement, sous réserve de l’exécution de ces délais.

II. L’aménagement judiciaire des effets de la résiliation

A. L’octroi de délais de paiement sous conditions

Le juge des référés a autorisé le locataire à s’acquitter de la dette en trente-six mensualités, dont trente-cinq de 240 euros minimum et une dernière pour le solde. Il s’appuie sur l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai de droit commun de l’article 1343-5 du code civil. La cour d’appel de Nancy a précisé que cette disposition exige que  » le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience «  (Cour d’appel de Nancy, 6 mars 2025, n°24/01866). En l’espèce, le dernier décompte révélait que le locataire avait repris le paiement du loyer courant, condition indispensable à l’octroi des délais. Le juge a ainsi fait usage de son pouvoir souverain d’appréciation pour aménager le paiement de l’arriéré, tout en fixant des mensualités minimales et un échéancier précis. La décision illustre l’application concrète du dispositif protecteur instauré par la loi du 27 juillet 2023, qui vise à prévenir les expulsions locatives.

B. La suspension des effets de la clause résolutoire et les conséquences en cas de non-respect

Parallèlement aux délais de paiement, le juge a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant leur exécution, conformément à l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte prévoit que, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant les délais accordés. Le locataire ayant satisfait à cette condition, la suspension a été prononcée. Le juge précise que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. En revanche, tout défaut de paiement du loyer courant ou d’une échéance du plan fera retrouver son plein effet à la clause résolutoire, rendant immédiatement exigible le solde de la dette et autorisant l’expulsion du locataire. Cette disposition constitue une garantie pour le bailleur, qui conserve un droit de poursuite en cas d’inexécution. L’ordonnance combine ainsi la clémence à l’égard du locataire de bonne foi et la protection des intérêts du bailleur, en assortissant la suspension d’une condition résolutoire dont les conséquences sont clairement énoncées. Le juge a également condamné le locataire aux dépens et à une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, confirmant son rôle de partie perdante malgré l’octroi des délais.

Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire

• Cour d'appel de Douai, le 6 mars 2025, n°23/03351
• Cour d'appel de Nancy, le 6 mars 2025, n°24/01866