Le 7 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, statuant en référé, a été saisi par des bailleurs d’un logement situé à Rouen. Ceux-ci demandaient le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de justification d’une assurance locative par le locataire, ainsi que l’expulsion de ce dernier. Un commandement de justifier de l’assurance, reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire, avait été signifié le 6 novembre 2025. Le locataire n’y ayant pas donné suite dans le délai d’un mois, les bailleurs ont assigné en référé le 15 janvier 2026, après avoir notifié cette assignation au représentant de l’État le 21 janvier 2026.
En première instance, le locataire n’a pas comparu. Le juge a déclaré la demande recevable, constaté la résiliation de plein droit du bail au 7 décembre 2025, ordonné l’expulsion sous réserve du délai légal de deux mois après commandement de quitter les lieux, et condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que d’une provision de 8 228,49 euros au titre de la dette locative.
La question de droit soumise au juge était double : d’une part, celle de la recevabilité de l’action au regard de l’obligation de notifier l’assignation au préfet dans un délai minimum avant l’audience ; d’autre part, celle des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance locative. Le juge a répondu en accueillant l’intégralité des demandes des bailleurs, considérant que les conditions légales et contractuelles étaient remplies.
I. La protection procédurale du locataire dans la mise en œuvre de la clause résolutoire
A. L’exigence de notification préalable au représentant de l’État
Le juge des contentieux de la protection a d’abord examiné la recevabilité de la demande. Il a constaté que les bailleurs avaient notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 21 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience. Cette vérification répond à l’exigence posée par l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation a rappelé que, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, cet article dispose que » à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience « (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). Le juge a donc appliqué cette règle avec rigueur en s’assurant du respect du délai. La demande a ainsi été déclarée recevable.
Cette exigence procédurale vise à permettre au préfet d’intervenir en amont pour proposer des mesures de prévention de l’expulsion, notamment en orientant le locataire vers les dispositifs d’aide. En l’espèce, le locataire n’a pas comparu et n’a pas sollicité de suspension de la clause résolutoire. Le juge n’a pas fait usage de son pouvoir de suspendre les effets de la clause, faute de demande ou de circonstances particulières. La notification a donc rempli son office sans ouvrir de discussion sur le fond.
B. Les conditions du commandement de justifier de l’assurance
Sur le fond, le juge a rappelé que l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. La clause résolutoire stipulée au contrat ne peut produire effet qu’un mois après un commandement de justifier de l’assurance demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement signifié le 6 novembre 2025 reproduisait textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire. Le locataire n’a pas justifié de l’assurance dans le mois suivant.
La question se posait de savoir si le défaut de justification équivaut au défaut d’assurance. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a récemment jugé que » la loi autorise la stipulation d’une clause résolutoire pour défaut d’assurance et non défaut de justification de la souscription d’une assurance locative « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3 avril 2025, n°24/07043). En l’espèce, le locataire n’a pas fourni la moindre preuve d’une assurance. Le juge n’a donc pas eu à trancher la distinction puisque le locataire n’a produit aucun élément. Il a considéré que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies. Cette solution est conforme à la lettre de la loi, mais elle laisse entière la question de savoir si un locataire qui justifie a posteriori d’une assurance souscrite avant le commandement pourrait échapper à la résiliation. En l’absence de contestation, le juge s’est contenté de constater le défaut de justification dans le mois, ce qui a suffi à entraîner la résiliation de plein droit.
II. Les effets de la résiliation : constat judiciaire et encadrement de l’expulsion
A. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences immédiates
Le juge a constaté que le bail s’était trouvé résilié de plein droit le 7 décembre 2025, soit un mois après la signification du commandement. Il a alors ordonné au locataire de libérer les lieux. Cette décision s’inscrit dans le mécanisme classique de la clause résolutoire : le juge ne prononce pas la résiliation, il se borne à la constater. La résiliation est automatique dès lors que les conditions sont réunies, ce qui confère au bailleur un droit acquis. En l’espèce, le juge a également condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 744 euros.
Cette indemnité d’occupation est due à compter du 7 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux. Elle a pour objet de compenser la perte de jouissance du bailleur. Par ailleurs, le juge a condamné le locataire à payer une provision de 8 228,49 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de certaines dates. Cette somme a été établie à partir du décompte fourni par les bailleurs. Le locataire, défaillant, n’a pas contesté ce montant. La condamnation provisionnelle est justifiée par l’absence de contestation sérieuse, conformément à l’article 835 du code de procédure civile.
B. Les limites apportées à l’expulsion et la portée de la décision
Le juge a assorti l’expulsion d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il a précisé qu’aucune circonstance ne justifiait la réduction de ce délai. Il a également accordé l’exécution provisoire de droit, rappelant le sort des frais d’exécution forcée sans statuer par avance sur ceux-ci.
Cette décision illustre l’équilibre recherché par le législateur entre le droit de propriété du bailleur et la protection du locataire. Le juge n’a pas accordé de délais de paiement au locataire, probablement en raison de son absence et de l’absence de demande en ce sens. En outre, la condamnation aux dépens et à une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile parachève le sort du litige. La portée de cette ordonnance est limitée à l’espèce : le locataire n’a pas comparu et n’a pas justifié de son assurance. Elle confirme néanmoins la rigueur des conditions de la clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance, tout en rappelant l’importance des délais de notification et d’expulsion.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
