Le 7 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Rouen a rendu une ordonnance de référé sur une demande en résiliation de bail pour impayés locatifs. Des bailleurs personnes physiques avaient donné à bail un logement à une locataire. Celle-ci ayant cessé de payer les loyers, les bailleurs lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juillet 2025. La dette n’a pas été apurée dans le délai légal de deux mois. Les bailleurs ont alors assigné la locataire devant le juge des référés. Préalablement, ils avaient notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. La locataire ne s’est pas présentée ni n’a contesté les sommes réclamées. Le juge a déclaré la demande recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 30 septembre 2025, ordonné l’expulsion, condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une provision sur la dette locative de 3 659,50 euros, outre des frais de procès. La question de droit posée était celle des conditions de recevabilité de l’action du bailleur en constat de résiliation de plein droit du bail pour impayés, en particulier le respect du délai de notification de l’assignation au préfet prévu à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal a jugé que la notification effectuée plus de six semaines avant l’audience satisfaisait aux exigences légales car le texte impose un délai d’au moins deux mois avant l’audience, lequel était ici respecté. L’ordonnance mérite que l’on en examine d’abord le sens, puis la portée.
I. La reconnaissance d’une recevabilité conditionnée par la notification préalable au représentant de l’État
A. Le respect scrupuleux de l’exigence de délai posé par l’article 24 III
Le juge a déclaré les bailleurs recevables en leur demande après avoir vérifié que la notification de l’assignation au représentant de l’État avait été effectuée le 24 décembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience tenue en mars 2026. En retenant que la demande est » recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « , le tribunal applique strictement la règle selon laquelle le bailleur, personne physique, » doit justifier, à peine d’irrecevabilité de sa demande, de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience « . Cette solution reprend la lettre de l’article 24 III, qui dispose qu’ » à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience « . Le tribunal a vérifié le respect de ce délai et l’a jugé satisfait. Il n’a pas exigé une notification au moins deux mois exactement avant l’audience, mais a constaté que le délai était bien supérieur à six semaines, ce qui est conforme à la jurisprudence des cours d’appel (Cour d’appel de Bordeaux, 27 janvier 2025, n°23/00839). La décision illustre ainsi l’importance de la formalité préalable de la notification au préfet comme condition de recevabilité de l’action.
B. La vérification des autres conditions légales de l’acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal ne s’est pas limité à la recevabilité. Il a examiné le fond et a constaté que le commandement de payer du 29 juillet 2025 était demeuré infructueux dans le délai de deux mois, la dette n’ayant pas été intégralement apurée. En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, » toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux « . Le juge a donc pu retenir que la clause résolutoire avait joué le 30 septembre 2025. Il a ensuite fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, et condamné la locataire au paiement d’une provision sur les impayés. La décision est ainsi un exemple typique de la procédure accélérée en matière de résiliation de bail pour impayés. Elle montre que le juge des référés exerce un contrôle complet du respect des étapes procédurales.
II. La portée d’une exigence procédurale protectrice mais source de contentieux
A. Une protection renforcée des locataires par le mécanisme de la notification préalable
L’exigence de notification de l’assignation au représentant de l’État avant l’audience vise à permettre à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) d’intervenir en amont. Le délai d’au moins deux mois offre une période suffisante pour tenter de trouver des solutions amiables ou des aides. Le tribunal a rappelé que la notification doit être faite » à peine d’irrecevabilité « . Cette sanction est sévère pour le bailleur mais se justifie par l’objectif de prévention des expulsions. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé, dans une décision du 27 février 2025 (n°24/05491), que cette exigence s’applique sans distinction selon que le bailleur est une personne physique ou morale. La décision commentée confirme cette rigueur : le juge a vérifié le respect du délai avant d’examiner le fond. Elle illustre ainsi un équilibre entre les droits du propriétaire et la protection du locataire en difficulté.
B. Les conséquences pratiques pour les bailleurs et la sécurité juridique de la procédure
Pour les bailleurs, la décision rappelle l’importance de respecter scrupuleusement les formalités de l’article 24 III. L’irrecevabilité peut être soulevée d’office par le juge, comme le prévoit le texte. En l’espèce, les demandeurs ont notifié l’assignation plus de deux mois avant l’audience, ce qui était conforme. Le tribunal a même précisé que la notification devait être faite à la diligence de l’huissier de justice, ce qui implique une charge de preuve pour le bailleur. Sur le fond, la clause résolutoire a joué automatiquement, sans suspension, et le juge a ordonné l’expulsion après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. La solution est classique mais renforce la prévisibilité de la procédure. Les praticiens doivent donc veiller à anticiper la notification au préfet au stade de l’assignation, sous peine de nullité de l’action. La portée de cette décision est donc essentiellement pratique : elle confirme que le juge des référés est strict dans le contrôle de la régularité procédurale, ce qui garantit la sécurité juridique des expulsions locatives lorsqu’elles sont menées dans les règles.
