Le 7 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a rendu un jugement (n°25/00787) relatif à une demande de constat de résiliation de bail pour défaut de paiement. Un contrat de bail d’habitation liait une société bailleresse à un locataire. Ce dernier ayant cessé de régler ses loyers, la bailleresse lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 février 2025. Le locataire n’ayant pas apuré sa dette dans le délai de deux mois, la bailleresse l’a assigné devant le tribunal. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 15 avril 2025, et l’assignation a été délivrée le 27 juin 2025. Le représentant de l’État a été avisé le 30 juin 2025. À l’audience, le locataire a proposé un plan de remboursement. La question de droit était de savoir si, malgré la réunion des conditions de la clause résolutoire, le juge pouvait suspendre ses effets en accordant des délais de paiement. Le tribunal a déclaré la demande recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 5 avril 2025, mais en a suspendu les effets en autorisant le locataire à se libérer de sa dette en trente et un mois, à condition de payer le loyer courant. Il sera successivement étudié la reconnaissance des conditions de l’acquisition de la clause résolutoire, puis l’octroi des délais de paiement et ses effets.
I. La reconnaissance des conditions procédurales et substantielles de l’acquisition de la clause résolutoire
A. La vérification des conditions de recevabilité de l’action en résiliation
Le tribunal a d’abord examiné la régularité de la procédure. Il a relevé que « le représentant de l’Etat dans le département a été régulièrement avisé de l’assignation aux fins de constat de résiliation de bail, le 30 juin 2025, soit deux mois au moins avant l’audience ». Cette information est exigée par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal a également constaté que la bailleresse « justifie avoir saisi la CCAPEX le 15 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2025 ». L’action a donc été déclarée recevable. La jurisprudence d’appui de la Cour d’appel de Versailles du 4 mars 2025 confirme que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission » (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). En l’espèce, la bailleresse étant une personne morale, le délai a été respecté. La recevabilité était ainsi acquise.
B. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au regard du commandement de payer
Le tribunal s’est ensuite prononcé sur le bien-fondé de la demande. Il a rappelé que le bail contenait une clause résolutoire conforme à l’ancienne rédaction de l’article 24, prévoyant un délai de deux mois après commandement. Le commandement de payer délivré le 5 février 2025 visait cette clause et reproduisait les mentions légales. Le tribunal a constaté que le locataire n’avait pas réglé l’intégralité des loyers visés dans ce délai. En conséquence, « il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 avril 2025 ». Ce constat est conforme au mécanisme de la clause résolutoire, qui joue de plein droit dès lors que les conditions sont remplies. Le tribunal a ainsi pu déclarer la résiliation du bail acquise à cette date.
II. L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
A. L’encadrement judiciaire de la dette locative par des délais de paiement
Le tribunal a fait usage de son pouvoir d’accorder des délais de paiement en vertu des articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989. Il a relevé que « compte tenu du cas d’espèce et la proposition du défendeur qui démontre sa volonté de préserver son logement il y a lieu de poursuivre la plan mis en place, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant son cours ». Le locataire avait proposé un plan de remboursement, ce qui a incité le juge à faire droit à sa demande. Le tribunal a autorisé le locataire à se libérer de la dette de 3064,04 euros en trente versements mensuels de 100 euros et un dernier versement, en sus du loyer et des charges courantes. Cette mesure, limitée à trente et un mois, respecte le plafond de trois ans prévu par l’article 24 V. Elle permet de maintenir le logement tout en assurant le recouvrement de la créance.
B. Les conséquences juridiques du défaut de respect des délais accordés
Le tribunal a assorti son octroi de délais d’une condition résolutoire. Il a précisé que « si les modalités de paiements échelonnés sont respectées et le loyer et les charges courantes régulièrement acquittés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ». En cas de non-respect d’une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprend son plein effet. Le tribunal a alors ordonné l’expulsion du locataire et fixé une indemnité d’occupation équivalente au loyer majoré des charges. Cette solution est classique : elle offre une seconde chance au locataire tout en protégeant les intérêts du bailleur. La menace de l’expulsion en cas de défaillance constitue une incitation efficace au paiement régulier. Le jugement s’inscrit ainsi dans l’équilibre recherché par la loi entre le droit au logement et la protection du créancier.
