Le Tribunal judiciaire de Versailles, dans un jugement rendu le 7 avril 2026 (n°25/00813), a eu à connaître d’un litige opposant un bailleur social à sa locataire. Un contrat de bail d’habitation avait été conclu entre les parties. La locataire ayant cessé de payer ses loyers, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat. La locataire n’ayant pas régularisé sa situation dans le délai imparti, le bailleur a assigné cette dernière devant le juge du contentieux de la protection afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. La locataire a sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette, proposant un plan d’apurement sur trente-six mois. Le bailleur s’en est rapporté à cette proposition.
La question de droit centrale était de savoir si le juge pouvait, après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, en suspendre les effets en accordant des délais de paiement au locataire. Par son jugement, le tribunal a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 18 juin 2025, mais a décidé d’en suspendre les effets. Il a condamné la locataire à payer la somme de 8464,88 euros et lui a accordé un délai de paiement échelonné sur trente-six mois, à raison de deux cents euros par mois en sus du loyer courant, la dernière échéance soldant la dette. Le tribunal a précisé que si les modalités de paiement étaient respectées, les effets de la clause résolutoire seraient réputés n’avoir jamais été acquis. En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité, la clause résolutoire reprendrait son plein effet, entraînant l’expulsion de la locataire. Cette décision illustre l’étendue du pouvoir conféré au juge en matière de suspension des clauses résolutoires dans les baux d’habitation.
I. L’affirmation du pouvoir judiciaire de suspendre les effets de la clause résolutoire
A. La consécration d’un pouvoir discrétionnaire fondé sur la loi
Le tribunal a expressément rappelé le fondement textuel de son pouvoir. Il s’est référé à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge, lorsqu’il est saisi d’une demande de délais de paiement, de suspendre les effets de la clause résolutoire. Le juge a précisé que cette faculté s’analyse « comme un effet légal du bail et non comme un dispositif soumis à la liberté contractuelle des parties ». Cette affirmation est importante car elle écarte toute contestation fondée sur l’autonomie de la volonté des cocontractants. Le juge dispose ainsi d’un pouvoir souverain pour accorder des délais, même en présence d’une clause résolutoire claire et précise. La Cour de cassation a d’ailleurs confirmé l’étendue de ce pouvoir en jugeant que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. Troisième chambre civile, 6 février 2025, n°23-18.360). En l’espèce, le tribunal n’a pas recherché la nature du manquement, se contentant de constater l’existence de la dette et la proposition sérieuse de la locataire.
B. L’exigence de bonne foi comme condition de l’octroi des délais
Si le pouvoir du juge est large, il n’est pas pour autant sans limite. Le tribunal a subordonné le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire à la bonne foi du locataire. Cette exigence est implicite dans la décision : le tribunal relève que la locataire a formulé une proposition d’apurement et que le bailleur y a donné son accord. Cette démarche volontaire de la locataire démontre sa volonté de régulariser sa situation, ce qui caractérise sa bonne foi. La Cour d’appel de Paris a rappelé, dans un arrêt du 27 mars 2025, que « le juge peut rétroactivement accorder des délais de paiement au débiteur de bonne foi qui s’est acquitté de l’intégralité de sa dette au jour où il statue » (Cour d’appel de Paris, 27 mars 2025, n°21/04632). En l’espèce, la locataire n’avait pas encore apuré sa dette, mais sa proposition sérieuse suffit à établir sa bonne foi. Le tribunal a donc fait une application souple de cette condition, privilégiant le maintien dans les lieux du locataire de bonne foi.
II. L’encadrement temporel et les effets de la suspension des effets de la clause résolutoire
A. La fixation d’un plan d’apurement de longue durée
Le tribunal a accordé à la locataire un délai de paiement de trente-six mois, soit la durée maximale prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce délai est particulièrement long, ce qui démontre la volonté du juge de permettre au locataire de surmonter ses difficultés financières sans être expulsé. Le plan d’apurement est précis : deux cents euros par mois en sus du loyer courant pendant trente-cinq mois, la dernière échéance soldant le solde de la dette. Ce dispositif permet de concilier les intérêts du bailleur, qui obtient le paiement de sa créance, et ceux du locataire, qui conserve son logement. La durée de trente-six mois est également cohérente avec la pratique des juges du fond, qui tendent à accorder des délais substantiels pour les locataires en difficulté, à condition que le plan soit réaliste et que le locataire s’engage à respecter ses échéances.
B. La condition résolutoire comme garantie du respect du plan
Le tribunal n’a pas accordé la suspension de manière inconditionnelle. Il a assorti cette suspension d’une condition résolutoire classique : à défaut de paiement d’une seule mensualité dans les délais impartis, la clause résolutoire reprend son plein effet, la totalité de la créance devient immédiatement exigible et l’expulsion de la locataire peut être mise en œuvre. Cette condition est essentielle car elle garantit le respect du plan d’apurement par le locataire. Le tribunal a ainsi trouvé un équilibre entre la protection du locataire et la nécessaire sécurité juridique du bailleur. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante, qui admet que la suspension des effets de la clause résolutoire peut être révocable en cas de non-respect des délais accordés. En l’espèce, le tribunal a même prévu une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, afin de couvrir la période postérieure à la résiliation.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 227-17-1 du Code pénal En vigueur
Le fait, par les parents d’un enfant ou toute personne exerçant à son égard l’autorité parentale ou une autorité de fait de façon continue, de ne pas l’inscrire dans un établissement d’enseignement, sans excuse valable, en dépit d’une mise en demeure de l’autorité de l’Etat compétente en matière d’éducation, est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende.
Le fait, pour un directeur d’établissement privé accueillant des classes hors contrat ou son représentant légal, de n’avoir pas pris, malgré la mise en demeure des autorités compétentes de l’Etat, les dispositions nécessaires pour remédier aux manquements relevés est puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende. En outre, le tribunal peut prononcer à l’encontre de ce directeur ou de son représentant légal la peine complémentaire d’interdiction de diriger ou d’enseigner.
Le fait de ne pas procéder à la fermeture des classes ou de l’établissement faisant l’objet d’une mesure de fermeture prononcée en application des IV ou V de l’article L. 442-2 ou de l’article L. 441-3-1 du code de l’éducation ou de faire obstacle à l’exécution d’une telle mesure est puni d’un an d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende.
